Куда и как инвестировать в Европе в условиях падения цен?

Куда и как инвестировать в Европе в... Куда и как инвестировать в Европе в...

Если еще пару месяцев назад основным трендом на рынке недвижимости были смятение и отказ от прогнозов, то сейчас, ближе к весне, на смену им пришло критическое осмысление происходящего. Аналитики компаний снова готовят обзоры по рынку, призванные объяснить, что происходит, на что рассчитывать, как инвестировать, к чему быть готовым.

На этой неделе свой отчет «Новые тенденции на европейском рынке недвижимости, 2009 год» представили в Москве классики жанра – Urban Land Institute и PriceWaterhouseCoopers. Между прочим, Москва, согласно исследованию, вошла в шестерку основных инвестиционных рынков 2009 года.

Весьма унылые перспективы

Именно такими словами охарактеризовано исследователями ближайшее будущее девелоперского рынка как такового. Самые хорошие шансы – у гостиниц, многофункциональных проектов и офисов в центре города; но и для них перспективы оцениваются в лучшем случае как умеренные. Вообще, настроения опрошенных в ходе исследования (а это представители европейских компаний-игроков рынка недвижимости различного профиля) спокойными не назовешь: «Мы в режиме «укрытия от непогоды»», «Ситуация становится все труднее», «Я бы поставил ситуацию в один ряд с падением Рима, только сейчас варвары уже вошли в город» — вот некоторые из высказываний ньюсмейкеров от коммерческой недвижимости. Которые, надо сказать, на европейском рынке недвижимости люди не последние.

Впрочем, две трети опрошенных компаний все-таки оценивают свою прибыль в 2008 году по шкале от умеренной до хорошей, а на 2009-й намечают себе либо тот же уровень, либо даже небольшое его улучшение.

Новый порядок: теперь без кредитов, но с дольщиками

Как ведут себя европейские игроки рынка недвижимости, большинство из которых смогли успешно пережить в свое время кризис 90-х? Судя по всему, в 2009 году рынок недвижимости Европы научится жить без кредитов. Не будет ценных бумаг, обеспеченных коммерческой недвижимостью (или они станут менее сложными и более регулируемыми). Тон в ближайшие пару лет будет задавать долевое финансирование, однако возродится этот рынок не раньше 4 квартала 2009 года. И нужно отчетливо понимать, что сильно увеличится присутствие государства на рынке, и государственный контроль над крупными банками – это только отправная точка процесса.

И, конечно, всех интересует вопрос дна: как долго еще будут снижаться цены на недвижимость? Происходящее на рынке сейчас европейские игроки рассматривают как «массивный пересмотр цен». Особенно это заметно на примере Соединенного Королевства, где стоимость недвижимости, по оценке ULI и PWC, упала на 31% по сравнению с максимумом 2007 года. И в 2009-м ожидается дальнейшее падение – еще на 24%. Континентальная Европа показывает меньшие темпы корректировки, но доходность недвижимости снижается и здесь. Особенно плохи перспективы торговой недвижимости (за исключением нескольких городов), загородной офисной недвижимости и жилищного рынка.

По самому оптимистичному сценарию, Европа может увидеть умеренное восстановление экономики к концу года (это точка зрения Международного валютного фонда), сами же участники рынка настроены куда более пессимистично.

Кому в Европе жить хорошо?

Хуже всего пришлось странам, переживавшим кредитный и жилищный бум: это уже упомянутая Великобритания, а также Ирландия и Испания. Рецессия ирландской экономики, как ожидается, продлится не менее двух лет. Великобритания также в тяжелом положении, однако, по словам местных игроков, их планы строятся на том, что экономика страны восстановится быстрее («Все хотят быть готовыми к тому, чтобы сделать рывок весной-летом 2009 года»).

Ситуацию в Испании респонденты сравнивают с замедленной картиной крушения поезда. «Приземление может быть жестким. Для восстановления потребуется длительный срок – от 5 до 7 лет экономического спада», — такой прогноз дается испанскими компаниями рынка недвижимости.

Сильно пострадала и Италия – причем, как отмечается в исследовании, рецессия этого года – уже четвертая в стране за последнее десятилетие. Отставание Италии от ее европейских контрагентов оценивается более чем в 10 лет, а один из участников опроса так охарактеризовал состояние экономики страны: «Забудьте об Италии. Ее экономика совершенно разрушена».

Лучшие шансы в Западной Европе на то, чтобы избежать резкого падения – у Франции и Германии. Из североевропейских стран в самой хорошей форме Финляндия (здесь не было жилищного бума с безумной гонкой цен), но сейчас уровень экспорта в этой стране снижается. В Нидерландах, с их профицитом бюджета и одним из самых низких уровней безработицы в Европе, могут рассчитывать на пусть медленный, но рост. Шансы Норвегии на то, чтобы выйти из кризиса невредимой, падают вместе с ценами на нефть. Швеция и Дания пострадали еще сильнее. В Швеции рост ВВП ожидается самым низким за 30 лет. Дания – первая страна в Европе, которая была затронута рецессией («благодаря» кризису на жилищном рынке).

Идем на Восток

А вот Центральная и Восточная Европа, как ни странно, на фоне Севера и Запада демонстрируют рост – хотя, конечно, практически незаметный. Рост ВВП в Польше, например, прогнозируется на уровне 3,8%, экономические показатели Чехии тоже неплохие, а вот Венгрия выглядит куда более уязвимой. Турция представляет интерес для инвесторов в долгосрочной перспективе, несмотря на становящиеся все более смутными перспективы вступления в ЕС.

Что до России, ее риски воспринимаются как высокие, однако интерес инвесторов к Москве присутствует («Восприятие рисков гораздо выше, чем реальное положение»). Предполагается, что в стране сохранится относительно высокий рост экономики, несмотря на падение цен на нефть. «Несмотря на то, что рост возможен, переходить от 7-8% роста к 3-4% — это все равно что биться головой о стену», — такое мнение о российских перспективах приводится в исследовании.

Среди европейских игроков рынка недвижимости преобладают настроения сродни набирающей популярность гастрономической тенденции питаться только продуктами, произведенными недалеко от дома: инвестировать только в местные рынки. Тем не менее, инвесторы-«быки» продолжают интересоваться Стамбулом и Москвой. Именно эти города по итогам опроса находятся на 3-м и 6-м местах соответственно в списке лучших инвестиционных рынков на 2009 год («В России дела по-прежнему обстоят неплохо, и она станет номером один в Европе по темпам экономического роста в ближайший пятилетний период»).

«Медведи», напротив, настроены к Центральной и Восточной Европе отрицательно: «Люди начнут уходить с развивающихся рынков».

Но присущее европейским инвесторам конструктивное поведение позволило им определить свою стратегию на этот год, и это отнюдь не полный отказ от инвестиций.

6 основных принципов ведения дел в кризис

Что до общего контура поведения на 2009-й год, который никому не обещает быть простым, европейские игроки рынка недвижимости сформулировали 6 основных принципов ведения дел в кризис:

1. Не сдаваться (если нет возможности изменить экономику, имеет смысл сохранять самообладание, принимать потери и справляться с обстоятельствами, проявляя гибкость)

2. Много работать (девиз года: «Создавать стоимость»; управление активами важнее, чем новые сделки)

3. Рационально вести бизнес («Управляйте своими активами и обеспечьте поступление денежных потоков»; «Стабилизируйте свою задолженность»)

4. Если есть деньги, то лучшими покупками будут профильные активы и задолженность. Девиз года: «Сидите на деньгах и ждите. В 2009 году появятся великолепные возможности». Лучшие города Европы для инвестиций – Мюнхен, Гамбург и Стамбул, сегменты рынка с хорошей перспективой – торговая недвижимость, гостиницы и МФК.

5. Проявлять заботу (поддерживать тесный контакт с арендаторами, гибко подходить к условиям аренды, заботиться об инвесторах и о персонале)

6. Говорить – полезно (с банкирами, инвесторами, акционерами и клиентами; «Сообщайте о хорошем, о плохом и об ужасном»)

20 ведущих рынков Европы на 2009 год (по итогам исследования ULI и PWC):

1. Мюнхен

2. Гамбург

3. Стамбул

4. Цюрих

5. Лондон

6. Москва

7. Хельсинки

8. Париж

9. Берлин

10. Франкфурт

11. Амстердам

12. Стокгольм

13. Варшава

14. Эдинбург

15. Брюссель

16. Прага

17. Вена

18. Милан

19. Лиссабон

20. Рим


20 Февраля 2009 11:10
Источник: Собственник

Читайте также:





Архив новостей