Доля в квартире: сложности оценки

Оценка недвижимости Оценка недвижимости

Оценка недвижимости является достаточно распространенной процедурой на рынке недвижимости. К ней прибегают и при различных операциях с жильем в многоквартирных городских домах, и при сделках с загородной недвижимостью. Каждый из таких случаев требует высокопрофессионального подхода. Но наиболее сложной услугой принято считать оценку доли жилой площади.

Об особенностях этой процедуры рассказывают специалисты ГК «МИЦ». Важным моментом при оценке не всей жилой площади, а только ее части – доли, является то, в каком виде такая доля представлена. Если она выделена в натуральном виде – т.е. когда доля равняется целиком одной или нескольким комнатам, отдельным помещениям, то оценить ее можно по достаточно стандартной технологии, специфических действий она не требует. А вот когда доля в натуральном виде не выделена, т.е. когда нет целого помещения, закрепленного за дольщиком, то при оценке придется столкнуться с некоторыми серьезными сложностями. Когда оценивается выделенная доля, все происходит достаточно просто: комнаты (одна или несколько), относящиеся к доле, сравниваются с другими похожими комнатами на рынке, после чего по аналогии определяется их стоимость, а следовательно, и стоимость выделенной доли. Иначе дело обстоит, если доля не выделена в натуре. Процесс ее оценки может быть совершен относительно легко лишь в том случае, если количество комнат в квартире равняется количеству собственников. Тогда либо по договоренности между собственниками, либо в судебном порядке комнаты в квартире делятся между всеми обладателями долей. При неравномерном метраже комнат могут быть использованы денежные компенсации.

Самые серьезные проблемы возникают при оценке невыделенных долей в такой квартире, где собственников больше, чем отдельных помещений – комнат. Например, трое собственников в однокомнатной квартире. Существует такое распространенное мнение, что в подобных случаях рыночную стоимость квартиры просто делят на три части и таким образом получают стоимость одной доли. Это не совсем верное мнение. Сделки с долями в квартире с юридической точки зрения являются более сложными, что накладывает отпечаток на ликвидность подобного имущества. Стоимость разделенной на доли квартиры снижается, потому что покупатели обычно не желают приобретать жилье с юридическими сложностями, и, чтобы продать такую квартиру, цену на нее придется снизить. Также фактором, влияющим на снижение ликвидности доли в квартире, является сложная житейская ситуация, которая, как правило, предшествует подобным разделениям имущества.

Все это означает только одно, сообщают специалисты ГК «МИЦ»: если начать продавать по отдельности доли в квартире, в которой невозможно натуральное выделение, то это будет менее выгодно, чем продажа всей квартиры целиком с последующим разделением вырученных от ее реализации средств. Иными словами, стоимость квадратного метра в доле от квартиры будет всегда меньше, чем стоимость квадратного метра в полноценной квартире, таковы негласные законы рынка недвижимости. Вот почему произвести оценку доли квартиры так трудно – в таких ситуациях нет четких норм, все сугубо индивидуально. Можно узнать стоимость одной комнаты в многокомнатной квартире, и она в однотипных объектах будет примерно схожей (конечно же, с поправкой на район и транспортную доступность). А вот выяснить среднюю стоимость 1/3 доли однокомнатной квартиры на рынке практически невозможно, потому что у каждой невыделенной доли будет свой индивидуальный набор обстоятельств.

Если все же возникает необходимость покупки такой доли, то лучше всего обратиться к опытным оценщикам недвижимости. Это увеличивает вероятность правильного определения конечной суммы.


14 Января 2013 12:54
Автор: Мария Молькова
Источник: ГК "МИЦ"

Читайте также:





Архив новостей