Социальная и инженерная инфраструктура: оформление и списание с баланса

инфраструктура инфраструктура

Согласно Градостроительному регламенту, девелоперу, чтобы строить, недостаточно иметь просто земельный участок и замечательную идею застройки. Нужно, чтобы идея соответствовала назначению участка, определенного на него в градостроительной документации. Кроме того, зоны жилой застройки могут существовать только в пределах земель городских поселений. Это означает, что участок для будущей застройки придется либо покупать на конкурсе, либо переводить в состав земель поселений. 

Не все девелоперы знают, что возможность передачи и/или списания с баланса девелопера инфраструктуры объекта напрямую зависит от того, была ли куплена земля изначально в составе земель поселений, или была переведена. Поэтому часто уже в процессе реализации проекта могут возникать проблемы. Рассмотрим пять основных моментов, которые должен знать девелопер, перед тем как оформлять землю под застройку. 

1. Когда социальная инфраструктура создается администрацией При покупке земель на конкурсе (из состава земель поселений для целей жилищного строительства) социальная инфраструктура, как правило, создается администрацией. Городские власти, согласно новым нормам градостроительного законодательства, обязаны обеспечить будущих жильцов местами в школьных и дошкольных воспитательных, медицинских и прочих учреждениях. Иными словами, они должны построить детские сады, школы, поликлиники, больницы, в количестве, которое позволит соблюсти соотношение мест в этих заведениях с увеличивающимся количеством жителей. Кроме того, городские власти обязаны обеспечить транспортную доступность: построить дороги общего пользования к пятну застройки, проложить сеть маршрутного транспорта и т.п., создать, наконец, условия для обеспечения общественной безопасности: построить или развить новые участки для полиции и служб пожарной безопасности. 

  2. Когда вся инженерная инфраструктура списывается с баланса При покупке земель на конкурсе (из состава земель поселений для целей жилищного строительства) вся инженерная инфраструктура списывается с баланса, а реализация проекта осуществляется быстрее. В данном случае, отдельные элементы инженерной инфраструктуры, например, водоочистные сооружения, передаются на баланс снабжающих организаций, выдававших соответствующие «технические условия». Другие, подобные внутриквартальным дорогам, по итогам выполнения градостроительных условий передаются в эксплуатацию соответствующих городских служб и, в силу этого, более не требуют внимания инвестора и будущих владельцев. 

 3. Когда существуют проблемы передачи инфраструктуры с баланса девелопера Часто при переводе земли не существует четкого механизма передачи инженерной и социальной инфраструктуры с баланса девелопера «муниципалам». Описанная проблема передачи характерна для проектов, получивших свое развитие в результате изменения их назначения, например, перевода сельхозземель в земли поселений. 

 4. Когда передача некоторых объектов инфраструктуры товариществам собственников затруднена. При невозможности передать объекты инфраструктуры «муниципалам», или списания их с баланса, девелопер может попытаться передать эта объекты товариществам собственников, но, скорее всего, он столкнется с юридическими проблемами. В результате, девелопер будет вынужден отвечать за инфраструктуру на уже готовом реализованном объекте. Это увеличивает стоимость эксплуатации недвижимости. 

 5. Всегда существует ограничение привлекательных для застройки участков  Учитывая темпы роста популярности «разноформатных» проектов, следует говорить об увеличении популярности земельных участков, которые, прежде всего, находятся на границах городов. Такие участки привлекательны тем, что являются землей городских поселений, то есть, как указано выше, пользуются уже развитой социальной или инженерной инфраструктурой, и, кроме того, выгодно отличаются соседством с природными объектами: парками, лесами, озерами и т.п. (ведь затруднительно будет продать коттедж, если он находится посреди города)  К сожалению, в силу законодательной недоразвитости, механизм пополнения такого рода земель за счет включения в их число «межселевых территорий» практически не работает. Со временем это приведет к нехватке пригодных для застройки земель и встанет вопрос либо об увеличении их цены, либо о принятии девелопером на себя больших издержек, связанных с вложением в различного рода инфраструктуру (социальную и инженерную), которые ложатся на девелопера при переводе земель.


23 Мая 2013 09:03
Автор: Олег Кузнецов, партнер юридической фирмы «Альянс|Тесситоре, Кузнецов и Петрова».
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей