Адвокат Олег Сухов: Что такое «двойные продажи» и чем они опасны?

Адвокат Олег Сухов Адвокат Олег Сухов

Многие покупатели квартир в новостройках слышали такую фразу – «двойные продажи». При этом мало кто из рядовых покупателей жилья знает, что это такое. О том, где двойные продажи встречаются чаще всего и как их избежать, рассказывает адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»).

Рынок новостроек – почва для роста двойных продаж

Новость о том, что покупатель стал жертвой двойной продажи, появляется неожиданно: кто-то узнает об этом, придя на собрание в ТСЖ и столкнувшись с незнакомцем, купившим ту же квартиру на день раньше, кто-то – из объявления о продаже своего жилья в газете. Под страхом потерять «крышу над головой» недоумевающий собственник начинает выяснять отношения с застройщиком… Только в 2010 году в Южном Тушино Моснадзор выявил более 300 случаев двойных продаж. Только ЗАО «Энергостройкомплект – М», осуществлявшее строительство в этом районе, за время своего существования успело причинить ущерб 1,5 тысячам москвичей. Подобных примеров сотни, и сложно назвать точные цифры, отражающие их реальную статистику в России.

Чаще всего двойные продажи случаются, когда граждане приобретают жилье в новостройке по предварительным договорам купли-продажи, договорам уступки права требования или инвестирования, а также через жилищно-строительные кооперативы. Дело в том, что такие сделки не регистрируются в Росреестре, поэтому застройщик может заключить несколько договоров на одну и ту же квартиру, и покупателю об этом станет известно не сразу. Реже примеры двойных продаж можно встретить при реализации вторичного жилья, офисов, машиномест и другого недвижимого имущества. Сделки с квартирами в строящихся домах удобны для мошенников тем, что дольщик получает свидетельство о праве собственности спустя значительный промежуток времени после заключения договора – как правило, если стройка укладывается в сроки, такой промежуток составляет от 1 года до 5 лет, а за это время квартира может быть перепродана несколько раз. Более того, в практике уже встречались случаи тройных продаж!

Двойные продажи по преступной халатности

Не всегда двойные продажи осуществляются преднамеренно, в целях получения крупной выгоды либо покрытия финансовых убытков. Иногда причиной становится банальная халатность застройщика. Нередко двойные продажи возникают, если в строительстве жилья участвует не один застройщик, а два и более. Если один из них выходит из проекта, остальные делят принадлежащие ему площади между собой, в том числе уже купленные дольщиками, и выставляют их на продажу ещё раз. В итоге у одной и той же квартиры могут образоваться два собственника.

Известен и другой распространенный вариант, когда жилье, отведенное согласно инвестиционному контракту городским властям, по ошибке продается гражданам. Впоследствии администрация заявляет свои права на квартиру и по суду отбирает ее у дольщика. Эти и другие ситуации могут привести к лишению покупателей законного жилья, и порой сложно разобраться, что лежит в основе правонарушения – недобросовестность застройщика или случайная ошибка.

Кому достанется жилье в случае двойной продажи?

Первое, что необходимо сделать, чтобы не потерять купленную квартиру, - обратиться в суд за признанием права собственности. Если права на квартиру в суде заявили одновременно несколько дольщиков, решение будет вынесено в пользу того, кто ранее заключил договор с застройщиком и оплатил его. Если на момент, когда стало известно о двойной продаже, суд уже признал собственником квартиры одного из покупателей, с застройщика следует требовать возмещение убытков. Правда, с учетом роста цен на недвижимость, взысканной суммы может едва ли хватить на приобретение новой квартиры, а в случае банкротства застройщика, уплаченные деньги вернуть вряд ли удастся. Утешить обманутого дольщика можно будет только тем, что руководитель нерадивой строительной компании ближайшие годы проведет за решеткой: за осуществление двойных продаж в России можно лишиться свободы сроком на 10 лет.

5 способов повысить надежность сделки

Тем, кто ещё не успел подписать договор с застройщиком, специалисты «Юридического центра адвоката Олега Сухова» предлагают прислушаться к следующим советам:

- Приобретать жилье лучше по договору долевого участия в строительстве: обязательная регистрация такой сделки снижает риск лишиться прав на квартиру.

- Перед покупкой жилья необходимо запросить выписку из Росреестра о зарегистрированных на данный объект правах и обременениях: если окажется, что у квартиры иной собственник или в отношении нее ведутся споры от сделки необходимо отказаться.

- Не следует искать выгоду в сомнительно дешевом жилье: если за 1,5 млн. рублей вам предлагают квартиру, рыночная стоимость которой не меньше 2 – 2,5 млн., скорее всего сделка будет мошеннической.

- Обращаться лучше к надежному застройщику, давно работающему на рынке недвижимости и положительно себя зарекомендовавшему: как правило, двойные продажи чаще всего осуществляются небольшими девелоперскими компаниями либо через подставные фирмы.

- Можно застраховать сделку. В данном случае заботы о проверке ее чистоты лягут на плечи страховой компании. Единственный минус – затраты на услуги страховщика (1 - 4,5% от цены квартиры, средняя стоимость в эконом-сегменте – от 50 тысяч рублей).

«Жертвы двойных продаж составляют более 15% всех обманутых дольщиков. При этом практика показывает, что около половины из них пострадали в результате собственной невнимательности и слепого доверия строительной компании. Поэтому ещё на этапе заключения сделки нужно отнестись к ней с особой осторожностью или заручиться грамотной юридической поддержкой», - резюмирует адвокат Олег Сухов.


Читайте также:





Архив новостей