Можно ли разбогатеть на вложениях в недвижимость?

Жилая недвижимость Жилая недвижимость

По мере того как «растет» строящийся дом, растут в нем и цены на квартиры. Купить «на котловане» и продать после сдачи в эксплуатацию – обычная стратегия инвестора в недвижимость. Но работает ли данная стратегия сейчас, когда бурного роста цен на жилье уже не наблюдается? Сколько можно заработать сегодня и когда именно нужно продавать, - выясняли эксперты федерального портала о недвижимости «МИР КВАРТИР».

Время безумного роста прошло

В благословенные докризисные времена на инвестициях в новостройки можно было заработать и 80%, и все 100%. Но бурный рост закончился с наступлением рецессии в 2008 году. Тогда цены на недвижимость стали немного «проседать», но когда дела немного наладились, произошел еще один скачок, не такой резкий, но все же достаточный, чтобы купившие квартиры на начале строительства получили хорошую прибыль.

В качестве примера можно привести жилой комплекс «Коммунарка», строительство которого началось в октябре 2008 года в Ленинском районе Московской области (ныне территория Новой Москвы). Стоимость однокомнатной квартиры площадью 42 кв. м во II очереди комплекса на тот момент составляла 2 000 000 рублей. Срок сдачи дома пришелся на июнь 2011 года, и к этому времени цена этой квартиры, увеличившись на 110%, составила 4 200 000 рублей. Сегодня она стоит 5 250 000 рублей, то есть за 5 лет выросла на 162% (32% в год). Александр Энгель, руководитель отдела новостроек ГК «МИЦ», объясняет такое подорожание не только тем, что старт продаж пришелся на время падения цен: «Летом 2011 года было объявлено о расширении границ Москвы, что, в свою очередь, также оказало влияние на развитие рынка недвижимости на присоединенных территориях и, как следствие, привело к росту стоимости жилья».

В проектах «Даниловская мануфактура 1867» и Manhattan House апартаменты за два года, с 2010 по 2012, подорожали практически вдвое: на 100% и 110% соответственно. «В среднем 30% апартаментов на первичном рынке приобретается с инвестиционными целями. Так, в этих наших проектах каждая четвертая покупка была инвестиционной», - сообщил директор по продажам компании KR Properties Александр Подусков.

Правда, те, кто инвестировал в новые проекты на этапе котлована, сильно рисковали, напоминает генеральный директор портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко, ведь многие стройки тогда замораживались, и перспективы рынка недвижимости были неясны. «В данном случае сработало правило «высокие прибыли – высокие риски». Выиграли в основном те, кто инвестировал в проекты финансово устойчивых девелоперов, не обремененных большими долговыми обязательствами, - говорит эксперт. - Но многие покупатели, привыкнув за несколько докризисных лет к мысли о том, что покупка на стадии off plan – это нормально, вложились в стройки, которые затем были заморожены. Поскольку строительство затянулось, их доходность оказалась не такой, на какую рассчитывали инвесторы, не говоря уж о том, что многим пришлось пройти судебные тяжбы с застройщиком. Немало и тех, кто стал обманутым дольщикам и потерял свои деньги».

Доходность сегодня

С тех пор доходность новостроек снизилась, но их инвестиционная привлекательность все равно остается высокой. Например, проект девелоперской компании Tekta «Акварели», I очередь которого стартовала в декабре 2010 года, а финишировала в июле нынешнего, показал прирост 37%. ЖК «Да Винчи» того же застройщика, который строится с декабря 2010 года и в конце 2013 будет сдан, «вырос» на 20%. В I очереди квартала «Новое Бутово», по информации компании «Бест-Новострой», средняя цена квадратного метра на старте продаж (июнь 2012 года) составляла 82 700 рублей, а сейчас, когда корпуса готовятся к сдаче в эксплуатацию, - 97 677 рублей (рост 18%).

«В микрорайоне «Царицыно» в корпусах 5.1, 5.3 (начало монтажа - II квартал 2011 года), строительство которых практически завершено, уже сегодня рост цены составляет 27-30%, - рассказывает руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь. - Если говорить об объектах, строящихся на территории Московской области, то в микрорайоне «Новокосино-2» в корпусе №10 (начало монтажа - IV квартал 2011 года), который находится на высокой стадии готовности, рост цены составляет около 40%». В среднем рост цены новостроек в процессе строительства составляет около 20-25%, а по некоторым проектам может достигать 35-40%, утверждает эксперт. Учитывая, что монолитный дом строится около 3 лет, доходность вложений составляет соответственно около 7-8% и 12-13% в год.

Петр Кирилловский, руководитель управления маркетинга ГК «ГРАС», приводит такие цифры: «Без учета инфляции и роста рынка средний монолитный жилой комплекс в Москве дорожает за время строительства примерно на 40%. Возьмем для примера наш квартал «Флотилия», который будет готов в марте 2016 года. При сроке строительства в 3 года дополнительный рост цены объекта за счет инфляции составит от 15%, а за счет роста рынка – от 5%. Таким образом, через 3 года, когда квартал будет полностью готов, можно ожидать совокупного увеличения стоимости от 60%». А другой проект компании – ЖК «Утесов», который будет готов в 2015 году, и вовсе вырос на 30% за первый год продаж. «Это связано с множеством факторов. Объект расположен в уникальном месте на набережной Москвы-реки, при этом недалеко от центра Москвы, Сити и Новорижского шоссе. Авторская архитектура, ипотека от ВТБ24, ДДУ по 214-ФЗ и наличие всех документов привлекают к проекту большое число покупателей», - объясняет Петр Кирилловский.

Как видим, не все проекты одинаково доходны. Наибольшую прибыль показывают отдельные жилые комплексы бизнес-класса и de luxe, но тут нужно «угадать». Потому что такой проект может оказаться не очень успешным и востребованным, а квартира превратиться в неликвид. Лучшая и почти беспроигрышная стратегия – вкладываться в небольшие квартиры эконом-класса, в тех комплексах, что располагаются около метро или железнодорожной станции – словом, с хорошей транспортной доступностью. «Для проектов панельного домостроения рост цены составляет около 30-35% при реализации объекта в течение года-полутора. Очевидно, что часто панель является более выгодным вложением для коротких инвестиций. С момента начала продаж цена нашего проекта «Жилой дом МПИ» выросла уже на 35%», - говорит Петр Кирилловский.

Особенно выгодные показатели демонстрируют так называемые «закрытые продажи», когда застройщик еще до начала официальных продаж реализует свою недвижимость целыми блоками, от 10 квартир, крупным инвесторам. Они-то и зарабатывают больше всех. Так, в ЖК «Акварели» обычные покупатели получили 37% дохода, а профессиональные инвесторы – целых 56%; в ЖК «Да Винчи» - 31%, в то время как все остальные – 20%.

Две стратегии

«Обычно инвесторы, как только получают на новую квартиру право собственности, продают квартиру – но им приходится уплатить с прибыли налог 13%. Другие ждут три года, по истечении которых налог не взимается, и только тогда продают. А в промежутке делают отделку и сдают в аренду», - рассказывает Павел Луценко.

Специалисты портала «МИР КВАРТИР» сравнили эти два варианта с горизонтом планирования 5 лет.

В среднем панельный дом строится 1-1,5 года. Еще какое-то время пройдет до момента получения собственности, на то, чтобы продать квартиру, тоже нужно время, итого два года. Допустим, люди купили в Подмосковье квартиру за 4 000 000 рублей. Через два года она будет стоить на 30% дороже, уже 5 200 000 рублей. С прибыли, которая составит 1 200 000 рублей, придется заплатить 13% налога, то есть 156 000 рублей. И еще двухпроцентную комиссию риэлтору – 104 000 рублей. Останется 4 940 000. Получается, что инвестор получит за два года доход в 23,5%, или 11,7% годовых.

«Таким образом, спекуляции с недвижимостью чуть выгоднее, чем банковский вклад, - подводит итог Павел Луценко. - Но, чтобы сравнить эту стратегию с вариантом «сделать отделку и сдавать в аренду 3 года», давайте еще на три года положим все вырученные деньги в банк под 10%. Через три года мы снимем с депозита 6 660 000 рублей. Итого за 5 лет 2 660 000 рублей чистой прибыли, что составляет 66,5%, или 13,3% годовых.»

Рассмотрим второй случай. Считается, что затраты на отделку (и покупку необходимой мебели и техники) составляют 10%, то есть в данном примере - 520 000 рублей. Сдавать такую квартиру в ближнем Подмосковье можно за 25 000 рублей в месяц. Поскольку квартиры, согласно наблюдениям специалистов портала «МИР КВАРТИР», в среднем сдаются на протяжении 10 месяцев в году, за три года можно получить 750 000 рублей прибыли, а если вносить их каждый месяц на депозит, то примерно 900 000 рублей.

Недвижимость дорожает в последние годы в среднем на 5% в год, и предположим, что она будет продолжать в том же духе. Значит, через три года после получения собственности квартира будет оцениваться в 5 980 000 рублей. Продав ее и уплатив риэлтору 2% комиссии, инвестор получит 5 860 400 рублей. Чистая прибыль составит в итоге 2 240 000 рублей, а доходность всех этих операций 56% за пять лет, или 11,2% годовых.

Получается, что доходность первого варианта немного превосходит доходность второго. Правда, нужно понимать, что многое будет зависеть от реального роста квадратного метра в процессе возведения дома, реального роста рынка недвижимости, сроков строительства, арендной ставки и банковского процента по депозиту – все эти показатели могут сильно повлиять на общую картину. «К тому же в первом случае покупатель далеко не всегда может получить свидетельство о собственности в скором времени после ввода дома в эксплуатацию, часто этого события приходится ждать 1-3 года, так что жизнь склоняет ко второй стратегии инвестирования», - отмечает Павел Луценко.

А теперь давайте сравним доходность подобных инвестиций с банковским вкладом. По данным Центробанка, среднее арифметическое значение максимальных процентных ставок в банках на начало октября 2013 г. составляло 8,815%. Но в отдельных банках вполне можно найти предложения под 10-12%. Положив 4 000 000 рублей в банк на пять лет под 10%, с учетом накапливающихся процентов вкладчик получит на руки 6 581 235 рублей. Полученная выгода составит 2 581 235 рублей – 64,5% за 5 лет, или 12,9% годовых.

Если же выбрать не панельный, а монолитный дом, который строится три года, то доходность инвестиций в недвижимость будет еще ниже. Вложив 4 000 000 рублей в монолитный дом и продав квартиру сразу по окончании строительства, инвестор получит всего 7,8% годовых. Положив вырученные деньги еще на три года в банк – 11% годовых. Вторая стратегия – три года строительства плюс три года сдачи в аренду – даст 9,3% годовых.

Выходит, лучше всего не суетиться, а положить средства в банк. Ведь риски недостроя и отсутствия роста цен на рынке недвижимости сегодня велики, в то время как вклад в банке – низкорисковый актив. Прибавьте к этому и нематериальные затраты "инвестиционного варианта" – временные и нервные: выбор объекта инвестирования, проведение ремонта в новостройке, взаимодействие с арендаторами, поиск риэлтора для продажи квартиры...

«Уверенное преимущество по сравнению с банком могут обеспечить лишь высокодоходные проекты недвижимости, которые, по утверждению специалистов, и сейчас продолжают появляться на рынке, - резюмирует Павел Луценко. – Однако «угадать», какой из жилых комплексов станет таковым, под силу только профессионалам. Другой способ обогатиться – войти в игру на стадии закрытых продаж, купив не менее 10 квартир в доме: их вам продадут по самой низкой цене».

Рост стоимости недвижимости за последний год

Город

Сентябрь 2012

Сентябрь 2013

Прирост

Москва

15912776

15685629

-1,4%

С.-Петербург

7348760

8665089

17,9%

Екатеринб-г

3877830

4117111

6,2%

Н. Новгород

3123587

3695151

18,3%

Новосибирск

3321847

3643074

9,7%

Самара

3680584

3420297

-7,1%

Ростов-на-Д.

3372664

3349296

-0,7%

Казань

2967419

3182816

7,3%

Омск

2496538

2497075

0,02%

Челябинск

2074640

1995203

-3,8%





Данные портала www.mirkvartir.ru


13 Декабря 2013 14:30
Источник: Мир Квартир

Читайте также:





Архив новостей