Нос по ветру

Бюро аналитики по рынку недвижимости Бюро аналитики по рынку недвижимости

События последних месяцев в отечественной экономике вывели на первое место по актуальности вопрос: что же будет с ценами? Будут ли застройщики поднимать стоимость лотов или напротив, под давлением сократившегося спроса, будут вводить скидки и акции. Однозначного ответа нет и у самих застройщиков.

Опрошенные девелоперы внимательно наблюдают за ценовой ситуацией. Их решения об изменении цен в 2015 году будут напрямую связаны с темпами инфляции. Если она выйдет за разумные пределы, понятно, что ценники перепишут все застройщики. Каковы эти пределы, вопрос, конечно, дискуссионный.

Чуточку истории: за постсоветское время, с 1991 года цены на товары и услуги в России (согласно индексам потребительских цен, публикуемых Федеральной службой государственной статистики) возросли примерно в 77 000 (семьдесят семь тысяч) раз. Правда, в 1998 году была проведена деноминация, так что три нуля с этой цифры как бы скинули. Так что номинально средние цены на товары сейчас в 77 раз выше, чем были при советской власти. Конечно, на разные группы товаров по-разному. Так на общественный транспорт (помните метро за «пятак»?) – примерно в 500 раз, на продукты – где-то в 200 раз, промышленные товары – лишь в 40-50 раз. В 90-е годы уровень годовой инфляции в 100-200% был не редкостью, к началу 21-го века этот процесс более или менее удалось обуздать.

Если брать более близкие даты, то с 1998 года по нынешний день цены в России возросли в 6,5 раз, если с 2009-го – в полтора (а точнее на 42%).

Последние годы инфляция держалась на уровне 6-6,5%, теперь опять пошла в разгон и к декабрю достигла 9,1% (по отношению к декабрю 2013 года).

Напомним, что в кризисном 1998-м году (тогда доллары резко подорожали) годовая инфляция составила 85% - в разы выше, чем в предыдущие годы. В кризисном 2009-м году темпы инфляции достигли всего 8,8% - заметно ниже, чем в предшествующий период. Что будет теперь, под вопросом.

Аналитики (согласно опросу проведенному журналом «Деньги» в декабре) уверены, что в первой половине 2015 года инфляция будет заметно выше, чем 10% в годовом выражении. "Процесс распространения бедности в связи с инфляцией захватит 2015-й и, может быть, часть 2016 года", - полагает Игорь Поляков из Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП).

Государство пытается сдержать этот процесс, но делает это привычными административными (то есть плохо работающими) методами: ФАС то и дело грозит пальчиком тем или иным экспертам, предрекающим рост цен на различные товары: чай, кофе, сахар и пр. Нефтяникам этой службой вынесено строгое предупреждение за удорожание бензина. Но не волнуйтесь, они между собой в конце концов договорятся, как поделить возросшие доходы: одни выпишут другим штраф, другие его оплатят и получат тем самым индульгенцию от государства на свои действия, государство же отчитается перед гражданами, что приструнило жадных нефтяников. И все довольны – кроме потребителей, конечно.

Важнейший вопрос для прогнозирования инфляции: как поведет себя доллар по отношению к рублю. Сегодня смешно читать прогнозы, сделанные на этот счет в начале года. К примеру, заместитель министра экономического развития Андрей Клепач в апреле утверждал, что в нынешнем году доллар будет стоить не более чем 36,3 рубля, а в 2017-м дорастет до 39 рублей. Прогнозы экспертов относительно курса валют в ноябре подтверждают только одно: они не сбываются. Так что особого смысла прислушиваться к ним, по-видимому, нет.

Интенет-опрос граждан показывает, что среди них примерно равное количество тех, кто считает, что к началу 2015 года курс доллара будет выше 80 рублей, и тех, кто уверен, что «зеленый» не дойдет до этой цифры. Цифра интересная тем, что показывает настрой граждан: доллар будет дорожать. А значит, рубли надо сбрасывать – держать дешевеющую валюту смысла нет.

Курс валюты в свою очередь крепко привязан к мировым ценам на нефть. Но и здесь мы не видим единства. Различные эксперты прогнозируют цены на 2015 год от $40 (Аналитики Bank of America Merrill Lynch) до $70 (Аналитики банка Morgan Stanley) и даже $72 (Специалисты британского банка Barclays).

Министр энергетики России Александр Новак полагает, что цены на нефть пойдут в рост и через полгода-год достигнут 80-90 долларов. При этом стрессовый сценарий развития российской экономики Банка России на 2015-2017 годы предусматривает снижение цены за баррель нефти в течение этого времени до 60 долларов.

А министр нефти Саудовской Аравии Али аль-Наими заявляет, что ОПЕК не будет снижать объемы добычи нефти «какова бы ни была цена. Не важно, упадет она до 20, 40, 50, 60 долларов».

Подводя итоги: в 2015 году нас могут ждать много разных сюрпризов. Цены на нефть, курс рубля и темпы инфляции предсказать невозможно. Так что остается одно: держать нос по ветру.

мнения экспертов:

Евгений Айтжанов,

генеральный директор ООО "АТС Малиновка - управление дачными поселками":

- Пока мы не будем ничего особого делать. Конечно, на волне ажиотажного спроса и обесценивания рублей можно было бы поднять ценник - и получить дополнительную прибыль. Но мы довольно консервативны. Рынок загородной недвижимости с учетом своей сезонной специфики не предполагает резкого изменения цен. До весны мы не будем пересматривать стоимость наших участков. Объективных предпосылок для коррекции цен я не вижу. Весной произойдет резкое снижение покупательского спроса - и то ценовое предложение, что сегодня доступно широким слоям населения, в марте-апреле станет предложением для бизнес-класса. Накопленный за несколько лет земельный фонд позволяет нам держать планку, к тому же я не понимаю, как волатильность валютных курсов может повлиять на ценообразование земли. Кредитов в банках мы не берем, инфраструктуру и дома мы строим из отечественных материалов и силами отечественных подрядчиков. Вероятно, мы пока приостановим развитие нашего проекта в Эстонии – но это произойдет по причинам не столько экономическим, сколько политическим.

Алексей Баринов,

коммерческий директор ГК «Ай Да Дом»:

- 26 декабря мы будем пересматривать условия по рассрочкам, предоставляемым для наших клиентов. За последние два месяца мы уже несколько раз пересматривали цены в сторону повышения. Будем следить за ситуацией дальше и действовать соответственно. Пока в связи с произошедшими изменениями мы видим для себя больше новых возможностей, нежели рисков. Повышение ставки рефинансирования практически убило ипотеку. В результате граждане, которые имеют на руках до 1 млн. рублей сегодня практически никуда не могут их вложить, кроме как участок. Даже с машинами большие сложности: все разобрали. Участки стоимостью от 300 000 рублей до 1 млн. оказываются для таких граждан – чуть ли не единственным способом уберечь деньги от инфляции.

В некоторых проектах, в которых долго не было покупателей, теперь могут ощутить всплеск спроса, и реализовать по несколько лотов. Однако не думаю, что это заставит их владельцев броситься повышать цены на предлагаемые объекты.

Дмитрий Новосельцев,

председатель совета директоров компании «1-я Академия недвижимости»:

- Мы планируем поднять цены на 20% в «Дружном» с апреля 2015 года, в поселке «Солнечное» с апреля 2015 года повысим цены на 10-15%. По остальным поселкам пока решение не принято. Все наши поселки - «Солнечное», «Дружное», «Осиновая роща» и «Коркинские просторы» - имеют высокую степень готовности. Мы продолжим работать по этим проектам в штатном режиме. Мы также планируем открыть вторую очередь продаж в «Дружном». С весны 2015 года мы готовимся начать продажи в новом поселке в Выборгском районе у Правдинского озера.

Максим Красненко,

генеральный директор ГК «Кивеннапа»:

- За первые три квартала 2014 года мы увеличили цены лишь один раз – в мае, и всего на 3%. При том, что с каждым месяцем уровень готовности проектов возрастает, и по рыночной логике цены должны расти. В условиях нарастающей инфляции и падения курса рубля мы были вынуждены повторно скорректировать цены. Мы делаем это постепенно - на 3-5% в месяц в зависимости от сроков сдачи. Первое повышение произошло в ноябре, затем в начале декабря. В январе ожидается еще одна коррекция цен. Что будет дальше – подскажет рыночная ситуация.

Ликвидность проектов на рынке недвижимости снижается и это вынуждает девелоперов максимально сокращать издержки и повышать цены на объекты. Несмотря на уменьшение количества средств у потенциальных покупателей, спрос на жилье остается на том же уровне. Жилье – это продукт первой необходимости, поэтому спрос на него всегда будет. Мы будем разрабатывать новые схемы продаж, рассматриваем возможность увеличения периодов рассрочек. Помимо этого, компания рассматривает вариант диверсификации товарной линейки. Большие метражи сейчас не будут пользоваться спросом, а вот спрос на варианты в малоэтажных домах возрастет: эти объекты наиболее близки «по духу» к городскому жилью, но стоят дешевле.

Дмитрий Майоров,

генеральный директор «Русь: Новые территории»:

- Прежде всего, в ответ на изменения в экономике мы постарались максимально зафиксировать себестоимость проектов: закупили материалы, произвели авансовые платежи, чтобы зафиксировать для себя цены будущих поставок и работ. Мы понимаем, что ситуация может развиваться совершенно непредсказуемо, поэтому прежде всего мы постарались уменьшить риски увеличения себестоимости наших объектов. В этом году мы подняли цены на оставшиеся лоты примерно на 15%. Это было сделано еще до главных потрясений и скачков курса. Больше пока пересматривать цены не предполагаем. Конечно, если экономическая ситуация не вынудит нас это сделать.


24 Декабря 2014 20:58
Автор: Дмитрий Сперанский, руководитель Бюро аналитики по рынку недвижимости, аналитик Ассоциации риэлторов СПб и ЛО
Источник: Бюро аналитики по рынку недвижимости

Читайте также:





Архив новостей