Валютная ипотека: что делать заемщику?

Валютная ипотека: что делать заемщи... Валютная ипотека: что делать заемщи...

Укрепление курса доллара не могло не сказаться на ипотечных заемщиках, которые оформляли кредит на жилье в американских деньгах. Ипотека выдавалась и в экзотической валюте – швейцарских франках и японских иенах… Те, у кого в связи с изменением курсов валют увеличились ежемесячные платежи, задумываются о выходе из ипотеки. Стоит ли расставаться с жильем, купленным в кредит, или есть способы повлиять на ситуацию?

Экзотические проблемы

Москву, как известно, долларом не удивишь. Столица давно привыкла к расчетам в у. е. Соответственно, в последние – докризисные – годы уже никого не удивляла и валютная ипотека. Известно, что во многих крупных фирмах зарплаты выдавались деньгами другой страны. Поэтому сотрудникам таких предприятий было вполне выгодно и удобно оформлять кредит на жилье именно в условных единицах.

Причем не всегда в долларах или евро. Например, к началу текущего года у ипотечной сети НБИК 8% заемщиков были держателями кредитов, выданных в японских иенах или швейцарских франках. Впервые же подобные кредиты стал выдавать Банк Москвы; эти программы банка действуют до сих пор (правда, предложение по кредитованию в швейцарских франках и японских иенах осуществляется согласно установленным лимитам банка). Предлагает ипотеку в экзотической валюте – франках – и ОТП Банк. Правда, условия для потенциального клиента суровые: первоначальный взнос – 40-50%. Зато еще в начале года проценты по таким кредитам были намного ниже обычных – в пределах 7% годовых. В отличие от прежних 9-11% (доллары, евро) и 12-14% (рубли). Очевидно, низкие процентные ставки и привлекали заемщиков.

Сегодня ситуация изменилась. Например, ставки в ОТП Банке по кредиту, выдаваемому в швейцарских франках, не намного ниже – 15,2% против 15,5% в долларах и евро. Изменилось и поведение валют. «Достоверно спрогнозировать колебания валют сегодня не возьмется никто, по факту можно сказать, что с июня соотношение иена/доллар изменилось с 107/1 до 94/1, а франк/доллар с 1,03/1 до 1,2/1. Соответственно, стоимость кредита, оформленного в иенах или франках, уже значительно увеличилась», – отмечает заместитель начальника Центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Елена Воронина.

То же произошло и с долларовыми займами. Как ранее писал «Собственник», 11% должников по долларовым кредитам отказываются погашать оставшуюся задолженность. Причины хоть и понятные, но удручающие: потеря работы, уменьшение или задержка заработной платы. Вместе с тем растет и число тех, кто выплачивает кредит досрочно, боясь дальнейшего увеличения ежемесячного платежа. Но такие клиенты банку только в радость: во-первых, в некоторых договорах предусмотрена комиссия за досрочное погашение, а во-вторых, полностью погашенный кредит все-таки лучше, чем дефолт заемщика.

А мы пойдем другим путем

Между тем, даже если вы поняли, что ваши платежи по ипотеке значительно возросли, паниковать не стоит. Всегда есть выход. И не всегда этот выход только в рефинансировании существующего кредита. Тем более что рефинансируется кредит обычно в той же валюте, в какой был выдан первоначально. «Не стоит сломя голову принимать решение по рефинансированию кредита. Важно помнить, что ставки по кредитам в рублях в среднем на 2-3% выше, чем по долларовым программам. Эта разница для вас может оказаться еще более ощутимой, если вы брали кредит до 2008 года, когда средняя ставка по кредиту в долларах была 9-11%», – напоминает заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

Ниже приведен пример расчета ежемесячного платежа при одной и той же сумме кредита в долларах и в рублях с учетом сегодняшних средних ставок. Сумма кредита – $100 тыс. Эквивалент в рублях составит 2,750 млн руб. (по курсу 27,5 руб. за доллар).

Сумма кредита: $100 000 2 750 000 руб.

Ставка: 10,00% 16,00%

Срок кредита: 180 180

Платеж по кредиту: $1074 40 389, руб.

Сумма платежа в руб.: 29 551,64р.

Разница в платеже 10 837руб.

«Из таблицы видно, что переплата в платеже по рублевому кредиту составляет 10 тыс. руб. – это более $390. В год эта сумма составит более $4720! Платежи сравняются только тогда, когда курс доллара составит около 37,5 руб. за один доллар, а сумма кредита в рублях не изменится», – подчеркивает Игорь Жигунов.

Кроме того, оформляя новый кредит, клиенту придется снова понести все дополнительные расходы: плата за оформление заявки, сбор за выдачу кредита, страховые взносы, отчет об оценке квартиры и т. д. Таким образом, лучше не торопиться с решением, а оценить все за и против. «Возможно, что вы придете к выводу, что долларовый кредит для вас все равно остается более выгодным, даже в условиях роста курса доллара», – рассуждает эксперт.

«Если остаток задолженности достаточно велик и ставка, по которой вы оформили кредит, ниже сегодняшней, пожалуй, не стоит предпринимать активных действий, а продолжать спокойно выплачивать кредит. Если кредит был оформлен под достаточно высокий процент, но сумма кредита была сравнительно невысока, можно попробовать рефинансировать его в рублях», – советует Елена Воронина.

Спокойствие, только спокойствие

Однако, стоит помнить, что сейчас банки очень внимательно оценивают платежеспособность заемщиков, а многие кредитные организации временно приостановили программы рефинансирования. Так что процедура переоформления кредита будет достаточно длительной и непростой.

Сейчас прогнозировать колебания курсов валют даже на среднесрочный период не возьмется, пожалуй, никто. Существуют кардинально противоположные точки зрения, как предсказывающие рост курса доллара вплоть до сегодняшнего уровня евро, так и опасающиеся резкого обвала курса американской валюты. «Поэтому, пожалуй, лучший выход в сегодняшней ситуации – это продолжать выплачивать кредит в соответствии с графиком платежей и не предпринимать никаких дополнительных действий, ведь никто не сможет гарантировать вам, что эффект этих усилий не окажется прямо противоположным», – говорит Елена Воронина. В том же случае, если повышение курса доллара приводит к сложностям в выплате кредита, заемщику следует в первую очередь поставить в известность банк.

В любом случае лучше пойти навстречу банку, чем допускать просрочку по выплатам и скрываться от коллекторов. О том, чем это грозит клиенту, «Собственник» писал здесь.

Такой вариант, как пересмотр условий договора и переоформление кредита с валютного на рублевый, не исключается. Но, как отмечают эксперты, эта практика не распространена, и банк подходит к решению подобных вопросов сугубо индивидуально.

Еще один способ выйти из ситуации, если платежи стали непосильными, – занять на короткое время крупную сумму денег и полностью досрочно погасить имеющийся кредит. Сняв обременение с квартиры, взять рублевый кредит под ее залог и с помощью этих средств вернуть долг знакомым. Это, по словам Игоря Жигунова, единственный быстрый и наименее проблематичный путь. Только вот где найти таких знакомых, которые способны дать в долг несколько миллионов рублей?

Таким образом, лучшее решение – поставить в известность о своих финансовых затруднениях сам банк. Это в том случае, если уже окончательно стало понятно, что с ипотекой не справиться. Если же заемщика просто пугают неизвестные перспективы, но у него стабильный доход, да еще и в той же валюте, в какой он оформил кредит, то сложностей возникнуть не должно.

«Собственник»


02 Декабря 2008 13:28
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей