Большой куш / Обходные пути

Большой куш / Обходные пути Большой куш / Обходные пути
Альтернативные схемы финансирования строительства давно стали привычным явлением, таким же как серые зарплаты и двойная бухгалтерия. Различные эксперты сходятся в оценках: около 90% сделок на российском рынке недвижимости совершается в обход 214-ФЗ «О долевом строительстве». На квартиры, продающиеся по «серым» схемам, находятся покупатели, желающие минимизировать для себя стоимость квадратного метра. Застройщики получают дешевые деньги в виде средств физических лиц, а чиновники закрывают глаза на альтернативные источники финансирования в обмен на «бюрократические затраты». Правда, сами застройщики уверяют, что несмотря на налаженность системы «откатов» и взяток, оптимизации налогообложения, векселей и предварительных договоров рынок будет уходить от альтернативных схем финансирования строительства: либо их просто узаконят, либо разовьется практика инвестирования средств физлиц через фонды недвижимости. Участники рынка заявляют, «серые» схемы (подробнее см. Справка RealEstate.ru в конце текста) – это прежде всего следствие несовершенства законодательства и системы отношений, сложившихся в строительной индустрии. «С каждым годом нагрузка на инвестиционно-строительные компании растет. Ожидания, что административная реформа создает более четкие и понятные процедуры согласований и реализации проектов, не оправдались», - комментирует пресс-секретарь компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов . Размер неофициальных затрат, которые приходится нести строительным компаниям на всех этапах строительства, значителен. Как известно, любой строительный процесс начинается с подписания постановления правительства Москвы и приобретения земельного участка. С 1 октября 2005 г. выделение земельных участков под жилищное строительство и под инженерную подготовку должно происходить исключительно на аукционах. Однако, по данным проверок Федеральной антимонопольной службы ( ФАС ), до сих пор около половины регионов не привели свое законодательство в соответствие с нормой закона и требованиями ФАС. «Большинство площадок мистическим образом распределяются, не доходя до аукциона, - сообщает директор по производству компании «Бенефит инжиниринг» Александр Исаев , - поэтому во всех случаях инвестор должен заплатить. Даже небольшая площадка около 1 га будет стоить не меньше 1 млн долл.» По подсчетам директора по развитию инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерия Мищенко , приобретение земельного участка может составить от 5% до 10% от бюджета проекта. По словам А. Исаева, чтобы получить градообоснование, потребуется заплатить около 3 млн руб., на стадии согласования стоимость проекта здания – минимум 50 долл. за кв.м., а на постановление правительства Москвы вообще нет фиксированных тарифов. Собранные документы дают право получить разрешение на строительство. Однако даже при постоянном стимулировании процесс может растянуться на несколько лет. Примечательно, что все опрошенные RealEstate.ru эксперты отметили, что сам процесс строительства, который считается на Западе наиболее сложным этапом, не вызывает столько же страхов, как предпроектное и проектное согласование. «Чиновники не вынуждают искать обходные пути, они просто пользуются в своих интересах ситуацией, созданной законодателем, а правовая ситуация такова, что не предполагает ни единого безупречно законного пути существования строительного бизнеса», - отмечает А. Исаев. По его мнению, о сверхдоходах в отрасли уже говорить не приходится: доля города в Москве, где реализуются самые крупные и дорогие проекты, по контракту раньше составляла 20-30%, сейчас 50-70%. По словам заместителя генерального директора компании «Новая площадь» Евгения Фетисова, с учетом всех официальных и неофициальных затрат и после оптимизации налогообложения норма прибыли большинства строительных компаний не превышает 30% годовых. Для сравнения: на Западе традиционная рентабельность строительного бизнеса составляет 12%. «Бюрократия и другие затраты действительно обходятся дорого, поскольку увеличивают сроки реализации инвестиционно-строительного проекта, что выражается в конкретном денежном эквиваленте», - резюмирует В.Мищенко. Действительно, в последний год практически во всех субъектах РФ выросла стоимость квадратного метра. В Москве средняя стоимость 1 кв.м. перешагнула порог в 4 тыс. долл. В сложившихся условиях, при постоянном росте цен на недвижимость потребность в приобретении жилья по более дешевым расценкам остается стабильной. «Использование альтернативных способов оформления отношений между покупателем и застройщиком позволяет последнему снизить совокупность затрат строительства и предложить покупателю более низкую цену на приобретение недвижимости», - говорит коммерческий директор компании «Авгур Эстейт» Виктор Козлов. «Пока соинвесторы будут готовы покупать квартиры на первичном рынке до получения застройщиком разрешения на строительство, альтернативные схемы финансирования строительства будут множиться, - добавляет Е.Фетисов. – тем более что стоимость банковских кредитов сейчас довольно высока». Банкиры заявляют, что со многими строительными компаниями у них сложились многолетние отношения. Это позволяет кредитным организациям предоставлять дружественным застройщикам многомиллионные кредитные лимиты. «В данной сфере до сих пор действует система личных связей и симпатий», - констатирует председатель правления Москоммерцбанка Андрей Савельев. Правда, по его словам, кредиты застройщикам обходятся в среднем в 11-14% годовых в рублях или валюте, что делает их недоступными разве что мелким застройщикам. Опрошенные RealEstate.ru эксперты соглашаются в том, что ни смена политической власти, ни вступление России в ВТО, ни внезапное падение стоимости квадратного метра не заставит застройщиков отказаться от альтернативных схем. «Я вижу вариант решения проблемы в том, чтобы отдельным законодательным актом разрешить людям инвестировать средства до получения разрешения на строительство и им же регулировать деятельность инвесторов и застройщиков», - предлагает Е.Фетисов. А генеральный директор юридической компании «Велес Лекс» Евгений Дроздов считает, что наилучшим способом уйти от «серых» схем при финансировании строительства является привлечение финансирования физлиц через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). «Практика финансирования через ЗПИФН позволяет провести оптимизацию налогообложения, защитить пайщиков и менее затратна, чем банковский кредит: расходы на формирование ЗПИФН и комиссия управляющее компании не превысят 5% от бюджета проекта». Юлия ВАСИЛЕНКО Справка RealEstate.ru На рынке недвижимости закрепились следующие альтернативные 214-ФЗ схемы финансирования строительства недвижимости. Вексельная схема. При использовании вексельной схемы с покупателем обычно заключается два договора. Предварительный, в котором указываются условия получения квартиры, ее технические характеристики, цена, предполагаемая дата заключения основного договора, а также договор купли-продажи векселя. Если у застройщика возникнут проблемы, то покупатель рискует не получить квартиру в собственность по цене, установленной при приобретении векселя. С юридической точки зрения соинвестор может требовать от компании, выпустившей данную ценную бумагу, только вложенные средства, а не квартиру. Заключение предварительных договоров. В данной схеме с покупателем заключается только один договор - предварительный договор купли-продажи. В нем указываются технические характеристики приобретаемой недвижимости, срок заключения основного договора, а также обязанность покупателя уплатить задаток или обеспечительный взнос, соразмерный стоимости квартиры. По аналогии с вексельной схемой оформления гражданин формально не участвует в строительстве и не является инвестором. Однако для покупателя второй вариант сделки предпочтительнее, так как взаимосвязь между платежом покупателя и обязанностью застройщика заключить основной договор и передать в его собственность квартиру выше. Страховая схема. Покупатель оплачивает часть стоимости приобретаемой недвижимости в виде взноса строительной компании, а другую (большую) часть суммы направляет в страховую компанию, которая обязуется покрыть риск неисполнения застройщиком своих обязательств. Такие схемы позволяют строительным компаниям значительно снизить налогооблагаемую базу. При наступлении страхового случая клиент рискует в худшем случае потерять свои вложения, а в лучшем взыскать деньги со страховой компании. Однако в подобных схемах партнерами застройщиков выступают так называемые «сервисные страховщики», которые часто не в состоянии обеспечить защиту клиентам. Договоры простого товарищества (совместной деятельности). В данном случае стороны договариваются соединить свои денежные, материальные, трудовые и иные ресурсы и совместно действовать без образования юридического лица для достижения единой цели - постройки жилого дома. В договоре простого товарищества стороны указывают размеры своих вкладов в строительство и определяют свои доли в создаваемом объекте, на которые вправе рассчитывать каждый из участников простого товарищества. Важно учитывать, что стороны также вправе определить свои доли на построенный объект, не связывая их с объемом вложенных средств. Законодатель не требует, чтобы размер выделенной каждому товарищу доли в общем имуществе был пропорционален внесенному им вкладу. На практике застройщик привлекает к участию в строительстве в рамках договора простого товарищества строительную организацию (подрядчик, субинвестор). При этом вкладами участников договора наряду с внесением денежных и материальных ресурсов является выполнение определенных объемов предпроектных, проектных, подготовительных, строительно-монтажных, отделочных и т.п. работ (в результате выполнения обязательств по договору достигается цель договора - постройка жилого дома и сдача его государственной комиссии). В договоре прописываются условия о возможности изменения состава участников путем привлечения новых участников (дольщиков), например, физических лиц, желающих приобрести квартиры в собственность после постройки дома и распределения результатов совместной деятельности. Дольщик при этом становится участником договора простого товарищества, заключенного первоначально инвестором (застройщиком) и субинвестором (подрядчиком), а доля участника, заключившего соответствующее соглашение, в результатах совместной деятельности соответственно уменьшается. Каждый новый участник простого товарищества вправе, в свою очередь, привлекать дольщиков для участия в основном договоре в пределах своей доли, заключая с последними соглашения, которые также становятся неотъемлемой частью основного договора. Используя данную схему, застройщики оптимизируют налогообложение, поскольку имущество, переданное в качестве вклада по договору простого товарищества, НДС не облагается. Не облагается НДС также и передача имущества в пределах первоначального взноса участнику договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) в случае раздела такого имущества. Проектное финансирование. Многие кредитные организации заинтересованы в финансировании строительства конкретных объектов недвижимости. Программы проектного финансирования позволяют использовать различные схемы движения денежных средств с учетом индивидуальных условий компании, а также удешевляют для застройщика стоимость привлекаемых инвестиционных ресурсов. В рамках проектного финансирования застройщику предоставляется инвестиционный кредит, услуги финансового лизинга. Также учреждается новая компания с долевым участием инициатора проекта, банка и привлеченных инвесторов. Как заявляют участники рынка, проектное финансирование – самый молодой продукт на рынке альтернативных схем и поэтому еще не столь распространенный.

10 Октября 2006 00:00
Источник: realestate.ru

Читайте также:





Архив новостей