Кризис или выздоровление ипотеки?

Кризис или выздоровление ипотеки? Кризис или выздоровление ипотеки?

Банки прервали линию кредитования компаниям, продающим негарантированные ипотечные кредиты. В результате в этой ветви рынка ссуд на недвижимость наступил критический момент, но... Все, кому ни лень, уже кричат о кризисе всей ипотеки, даже о кризисе банковской системы Америки. На самом деле идет процесс, инспирированный банкирами мира. Процесс управляемый, который имеет свои причины и направлен на достижение определенных целей. Кем управляем? Какие цели?

Ситуация

Если это крах банковской системы Америки, почему же тогда президент Буш так спокоен? Безмятежно занят помолвкой дочери...

Потому что государство Америка, которое гарантировало ссуды на недвижимость, не теряет капиталы. Тучи нависли только над частными инвесторами, которые вкладывали деньги в высокодоходный но, естественно, и крайне рискованный бизнес - subprime loan - негарантированные ссуды.

Спокойны и банкиры. Они остались при своих. Более того, готовятся взять реванш, убрать с рынка назойливого и не очень чистоплотного конкурента, который вот уже несколько лет раскачивает рынок недвижимости и совершенно распоясался.

Американского покупателя домов все пугают кризисом, но на деле ситуация для него становится только лучше - цены на дома перестали расти в геометрической прогрессии. Не коснулся его и ажиотаж в негарантированной ипотеке: если кредитор и объявил о банкротстве, то это беда кредитора, а не того, кто получил ссуду. Он как жил в доме, так и будет продолжать жить, если платит вовремя.

Король «недвижимости Америки» Дональд Трамп пребывает в философском настроении. В своем интервью CNN он убедительно показал, что ни один человек в настоящее время не может сказать, что происходит на бирже: показатели торгов падают, но экономика страны развивается нормально. Инфляции нет. В последний месяц имеет место падение цен на нефть, но при этом нефтяные компании имеют ежемесячные прибыли, исчисляемые десятками миллиардов. То есть, несмотря на инфляцию в отрасли, они не страдают. Скорее всего, причины политические: война в Ираке, которая становится главным объектом борьбы сторон. Что касается рынка недвижимости, здесь Дональд Трамп категоричен. Он советует американцам идти в свои банки и перефинансировать дома, потому что сейчас они получат ссуду гораздо лучше, чем пять лет назад.

Прав ли король?

Вот как на этот вопрос отвечают банкиры и финансовые обозреватели.

Обозреватели CNN: «Причины проблем ипотечного кризиса - кредитование».

Банковская статистика свидетельствует, что 16-23 августа (время банкротства крупных компаний, предоставляющих негарантированные ссуды) колебания процентов ипотечных кредитов были малы, в пределах 0,1%. Что будет дальше? Чуть больше половины банкиров считают, что в следующие 35-45 дней произойдет падение величины процентов займов, чуть меньше половины - что все останется без изменений.

Грэг МакБрайд, главный финансовый аналитик Bankrate утверждает, что «до 18 сентября все будет колебаться в тех же рамках. Проценты гарантированных ипотечных ссуд останутся прежними или понизятся, в то время как негарантированных - повысятся».

Что произойдет 18 сентября? Состоится собрание управляющих Федерального Резерва (Federal Reserve System, Fed), на котором будет рассмотрена ситуация и приняты конструктивные решения.

Консультант по ссудам во Флориде Джим Сангер подчеркивает, что его комментарии касаются только гарантированных ссуд, которые, по его мнению, «должны подвергнуться инфляции. Замедлят свой рост также и другие отрасли экономики, так или иначе связанные с рынком недвижимости. В какой-то момент Fed должен будет вмешаться и замкнуть проценты на ипотеку в каких-то жестко определенных рамках. И это будет время, когда нужно делать деньги. Поэтому уже сейчас бизнесменам следует найти кого-то, кто бы мог отслеживать этот период, удобный для роста денег в безопасных условиях.

Получается, что Дональд Трамп прав. Разорение монстров окололегальной ипотеки работает на «среднего американца». Неужели банки так радеют за благополучие народа, что, решили выбросить за пределы рынка бизнес с негарантированными ссудами? Чем плохи subprime loan? Может быть это классовая борьба? Негарантированными ссудами пользовались люди с неустойчивой кредитной историей...

Не гнался бы, ты, Балда, за дешевизной...

Негарантированные ссуды получали люди с плохой кредитной историей, у которых FICO score был меньше, чем 640 пунктов. Это люди, которые нерегулярно оплачивали свои счета, у которых в прошлом были банкротства, которые не могли предоставить требуемую документацию о доходах. Почему же эти люди все же находили кредиторов? Государство отказывалось гарантировать эти ссуды, но появились компании, которые готовы были идти на риск, но... за высокие проценты. Самыми крупными из них были «Nova Star» и «New Century», заявившие теперь о своем банкротстве. С ростом строительства новых жилых домов росла и сеть этих компаний. Если в 2000 году такие рискованные ссуды были редкостью, то в 2002-м они составили 10%, а в 2006-м - 31% от всех новых ссуд. В Сан-Франциско подобные ссуды получало большинство покупателей недвижимости - 66%.

В первый год пользования ссуды, предоставленные этими кредиторами, мало отличались от гарантированных, разве что словами «нефиксированные». Но уже на следующий год разница становилась предельно ясной: процент на ссуде кредитор увеличивал почти вдвое и называл это «adjustable rate» - ссуда, адаптированная к новым условиям.

Зачем кредиторы так взвинчивали цены? Хотелось получить максимально возможную прибыль на рискованном предприятии. Так хотелось денег, что поведение их напоминало паразитов, которые из-за своих чрезмерных аппетитов убивали хозяина. Они действительно убивали... Люди, и до того находившиеся в стесненных материальных условиях, не могли выплатить чрезмерно увеличившиеся биллы за дом. Долг накапливался, затем кредиторы выбрасывали хозяина на улицу, продавали дом на Sheriff Sale (распродажа Шерифа по постановлению суда) и все еще оставались в прибыли, потому что цены на дома росли ежемесячно.

Так продолжалось несколько лет, но не могло тянуться бесконечно. Результатом строительного бума стало насыщение рынка недвижимости. Кроме того, большое количество домов, выставляемых на продажу шерифом за неуплату долгов, сбивало цены на недвижимость. Компании, продающие негарантированные ссуды, стали нести убытки.

Недовольство окружающих

Росло и недовольство окружающих. Те, кто продавал дома, с недоверием относились к покупателям с негарантированной ссудой. Если было несколько предложений, то они выбирали cash или гарантированную ссуду. Не жаловали subprime loan и респектабельные брокеры.

Вот как характеризует ситуацию Стивен Кравец - брокер из Филадельфии:

- В любом бизнесе есть некоторый процент спекуляций, и это норма. Поэтому нельзя сказать, что негарантированные ссуды - это абсолютное мошенничество, как сейчас пытается представить американский Сенат. Однако я не участвую в этой индустрии. Fannie Mae (Организация, создана в 1938 году президентом Рузвельтом, чтобы миллионы американцев могли купить дом. Она гарантирует ипотечные кредиты с целью привлечь иностранный капитал на рынок страны и снизить процент займов под недвижимость) написала несколько книг о правилах предоставления ссуд. Необходим залог в размере 20% от стоимости дома, должны быть представлены документы о доходах. Если всего этого нет... О какой безопасности вкладов может идти речь! Вот кризис и разразился. Но он затронул только отрасль негарантированных ссуд. Основная же часть ипотеки жива, здорова и, исходя из того, как развиваются события, будет чувствовать себя еще лучше.

Не жаловали негарантированные ссуды и финансовые аналитики, не раз они предлагали закрыть или резко ограничить эту ветвь ипотеки. Но гроза всегда начинается неожиданно, даже когда ее ждут.

Переворот банкиров

Крупные компании пытались выйти из игры до официального объявления о банкротстве. В спешке были подготовлены документы пакета «грязных» ссуд на 400 млн. долларов для продажи частной компании Lone Star. Вроде, все было готово, но... В последний момент те от сделки отказались.

А утром 15 августа крупнейший французский банк BNP Paribas прекратил финансирование клиентов, работающих с subprime ссудами в США. За ним то же самое сделал Европейский Центральный банк и Федеральные Резервы США.

Изменения в финансовой атмосфере произошли стремительно и широко. Значит, они хорошо подготовлены банкирами. Одним ударом разрушили такой доходный бизнес частных игроков! Можно ли обвинять их в монополизме? Не думаю. Это адекватный ответ на требования бизнеса. Негарантированные кредиты стали не просто рискованными, они стали убыточными.

Возможен ли счастливый конец у этой истории? Все зависит от размера волны и количества пены. Выигравших от прекращения этой финансовой авантюры больше, чем проигравших, значит, крики пострадавших частных вкладчиков должны раствориться в победном гимне счастливых домовладельцев и стоящих на страже их интересов государственных служб. Хотя, любые резкие изменения - как плохие, так и хорошие - не могут не отразиться на состоянии финансового рынка всего мира...

Валентина Бакмастер, специально для 1RRE.ru


24 Августа 2007 11:58
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей