Инвестиционный контракт на строительство, проблемы и задачи

Инвестиционный контракт на строител... Инвестиционный контракт на строител...

В соответствии с изменениями в российском законодательстве, произошло перераспределение полномочий между различными структурами вертикали власти. Теперь в области инвестиционного контракта основную регулирующую роль играют местные власти, возможности же субъектов РФ значительно уменьшены. Вследствие этого возникает множество недоумений, а в результате непроработанных в должной мере нормативных актов – множество противоречий, разобраться в которых сложно даже профессионалам.

Прояснить сложившуюся ситуацию попыталась Ольга Быховцева, косультант Управления внебюджетного строительства Министерства строительного комплекса Московской области, в рамках конференции «Строительство в Подмосковье. Практика согласований».

Тема ее выступления – «Инвестиционный контракт на строительство». В своем докладе она обозначила главные задачи – рассказать о разграничении полномочий между различными исполнительными органами власти и проблемах регулирования инвестиционных контрактов.

При разрешении любых вопросов опираться, прежде всего, следует на федеральное законодательство РФ. Основополагающим законом для всех, конечно же, является Конституция РФ. В статье №40, пункте 1 сказано, что «каждый имеет право на жилище, и никто не может быть произвольно лишен жилища». Во 2 пункте также говорится, что «органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство и создают условия для осуществления права на жилище». Если вдуматься, то становится ясным, что именно в этих пунктах и находиться «корень всех вещей», по словам О.Быховцевой.

Первое, на что обратила О.Быховцева внимание - в Московской области неоднократно работали в течение длительного времени ПП МО №270, №271, №272 от 2001 года. Но, 2 июля 2007 года было принято постановление «О признании утратившими силу некоторых постановлений Правительства Московской области в сфере регулирования строительства объектов недвижимости по инвестиционным контрактам» (№471/22), которое, в частности, отменило постановление №270 «О строительстве объектов недвижимости на территории Московской области по инвестиционным контрактам» и №271 «Об участии инвесторов в строительстве и реконструкции инженерных сетей и сооружений при реализации инвестиционных проектов по строительству и реконструкции объектов недвижимости на территории Московской области» в связи с тем, что так потребовали новые условия федерального законодательства. Однако постановление №272 «Об учетной регистрации инвестиционных контрактов (договоров) на строительство объектов недвижимости в Московской области и договоров привлечения финансовых средств в строительство (реконструкцию) жилых домов в рамках инвестиционного контракта» продолжает действовать. «На сегодня мы имеем 1207 заключенных инвестиционных контрактов, которые запущены и по которым уже идет работа, и поэтому, обрубить все концы в одночасье не представляется возможным, - комментирует О.Быховцева сложившуюся ситуацию. - Это та проблема, которая, как говорится, на лицо».

Что же мы имеем дальше? Дальше мы имеем Земельное законодательство, Градостроительный Кодекс, закон «О введении в действие Градостроительного Кодекса», который определил нам сроки, с какого момента должны проводиться аукционы на земельные участки в целях жилищного строительства. Для того, чтобы узнать разграничения полномочий органов местного самоуправления, органов субъектов РФ и органов исполнительной власти федерального уровня, достаточно посмотреть нормы Градостроительного Кодекса. Изучив их, можно сделать вывод, что исполнительный орган субъекта РФ сейчас находится в самых тяжелых условиях. «С одной стороны, нам надо управлять процессом, с другой - законодательной основы для этого не так много, остается только воздействовать на сознание участников нашего инвестиционного процесса», - говорит О.Быховцева. По ее словам, Министерство строительного комплекса регулярно вносит предложения и замечания к Градостроительному Кодексу, но это довольно-таки трудоемкий и длительный процесс.

Для примера О.Быховцева привела федеральный закон N 232 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который ввел известные статьи 46.1, 46.2, 46.3. В них введено такое понятие как «развитие застроенных территорий». Под ним и предполагается развивать так называемый ветхий фонд, хотя в российском законодательстве принято иное понятие - аварийный фонд, который подлежит сносу или реконструкции в порядке, установленном правительством РФ, или же он может подлежать социальному ремонту. А вот что такое «социальный ремонт» ни одна из законодательных основ не даст определения. Но, тем не менее, такое понятие существует.

Итак, в соответствии со статьей 46.2, существует договор о развитии застроенных территорий. Прежде всего, муниципальные органы организуют аукцион на право заключить этот договор, об аукционах на земельные участки не говорится. «Что такое это право и сколько оно стоит? Вот, собственно, и основной вопрос. Однажды к нам обратилась некая региональная перерабатывающая компания с просьбой зарегистрировать договор о развитии застроенных территорий, который они заключили с администрацией, выиграв это право на аукционе, - рассказывает О.Быховцева. – Но у нас нет никаких оснований, ни регистрировать, ни проверять его. Когда министерство было третьей стороной инвестиционного контракта, тогда все было четко и ясно, был порядок, примерная форма, которая всех в какой-то степени устраивала. Когда есть определенные правила игры, это устраивает всех. А что мы имеем на сегодняшний день? Вот мы смотрим этот договор, в котором значится цифра 47 миллионов, что выиграла это компания - не понятно, обозначена какая-то площадь, но что это за площадь - не понятно, почему аукцион был проведен именно по такой цене – не понятно. Вот реальная ситуация. К статье 46.3 есть такая интересная приписка, что «методика определения начальной цены предмета аукциона может быть установлена субъектом Российской Федерации». Вот эта запись «может быть», она, с одной стороны, не обязывает нас определять эту начальную цену, она «может быть», а «может и не быть», как нам комментируют авторы Градостроительного Кодекса. А с другой стороны, мы – чиновники, и нам же вменяют это в обязанность, тем более что все администрации практически не знают как это делать. В общем, в ответ мы отправляем письмо за подписью нашего министра о том, что Министерство строительного комплекса рассмотрело этот договор и обращает внимание, что в представленном пакете документов отсутствует обоснование обязывающего права регистрировать данный договор. Мы просто обращаем внимание, но ничего больше делать не можем. За этим следует то, что генеральный директор региональной перерабатывающей компании сразу же обращается к главе города и говорит, что этот договор в любой момент может быть признан недействительным, они его выиграли, а что дальше – не известно».

Далее она заметила, что работа по лоббированию законов ведется активно, рассматриваются всевозможные предложения, как со стороны администраций, так и со стороны компаний, которые Министерство строительного комплекса может оформить, затем передать в Думу Московской области, которая, в свою очередь, должна выйти в Государственную Думу и т.д.

За 2006 год состоялось 350 аукционов, в том числе 87 на многоэтажное строительств и 263 на индивидуальное строительство, при этом это данные, полученные только от 2/3 муниципалитетов. Средства, вырученные администрациями от продажи собственности или права заключать договор о развитии застроенных территорий должны идти на нужды муниципального образования.

Затем О.Быховцева привела некоторые цифры. За 2007 год Московская область признана лидером по вводу жилья – 7,586 миллионов квадратных метров. При этом 4,133 миллиона квадратных метров из них пришлось на многоэтажное строительство и 3,453 миллиона квадратных метров - на индивидуальную жилую застройку. Для сравнения - в 2006 году было введено 6,47 миллионов квадратных метров. Таким образом, достигнут показатель, который стоит перед нацпректом – достигнуть обеспеченности жилой площадью не менее 1 квадратного метра на жителя, в московской области она составляет 27,1 квадратных метров на жителя.

Как выходить из сказавшейся ситуации? Как реализовывать органам исполнительной власти свои управленческие функции в рамках действующего законодательства и как не потерять Московской области те темпы, которые сегодня достигнуты именно благодаря реализации строительного процесса на основе инвестиционных контрактов? – Ответ во многом зависит от федерального законодательства. «Те параметры и задачи, которые стоят в процессе реализации нацпроекта, конечно, в целом напрямую не зависят от нормативной базы, которую мы сегодня имеем, а с другой стороны, они во многом зависят от нее напрямую, - сказала О.Быховцева. - Если нормативно-правовое обеспечение есть, значит, процесс идет, если оно хромает, то, конечно, процесс затруднен. Но, тем не менее, вот такие показатели на сегодня московская область достигла, и перед нами стоит задача, чтобы они не снижались, но вместе с тем наступил момент, когда необходимо следить за его качеством, нужно договориться о правилах игры, чтобы это было не на словах, а законодательно закреплено».

Она обратила внимание на то, что есть постановление Правительства Московской области №211 о качестве предоставления инвестиционных проектов. По ее словам, оно несколько расходится с федеральным понятийным аппаратом. Но, тем не менее, оно на сегодня действует. Министерству строительного комплекса переданы функции по рассмотрению инвестиционных проектов. Собственно этим рассмотрением и занимается Управление внебюджетного строительства. Оно заключается в том, чтобы подготавливать заключения и постановления о целесообразности или нецелесообразности реализации того или иного инвестиционного проекта. «Мы надеемся, что в ближайшее время будет утвержден элементарный порядок предоставления документов. И тогда нам в какой-то степени будет легче работать, потому что нет необходимых документов, которые нам надо изучить для того, чтобы сделать заключение о том, на сколько целесообразна или нецелесообразна реализация конкретного инвестиционного проекта на территории Московской области», - сказала О.Быховцева. С другой стороны, закон №214 «Об участии в долевом строительстве» в редакции закона №111 наделяет субъекты РФ функциями контроля и надзора в области долевого строительства. «Получается, что недостаток федеральной базы приводит к тому, что сегодня нам хотелось бы управлять процессом, но по закону №214 контролирующие функции нам переданы только в области долевого строительства, - продолжила она. - Поэтому ищем выход. Наверно, он будет отчасти заключаться в том, чтобы опосредованно влиять на ситуацию, опираясь на защиту прав и интересов граждан через развитие инвестиционных актов».


31 Января 2008 15:04
Автор: Александра Кошкина
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей