Мертвые души в «Москва-Сити».

Мертвые души в «Москва-Сити». Мертвые души в «Москва-Сити».
В Московском международном деловом центре (ММДЦ) «Москва-Сити» офисы продают Mirax Group в строящихся башнях «Восток» и «Запад» (которые раньше назывались «Федерация») и «Северстальтранс» в «Северной башне». Также продаются офисы в уже построенной «Башне-2000». И хотя компании заняты продажей офисов уже давно, к настоящему времени стало известно лишь об одной сделке: в этом году «Внешторгбанк» купил в «Федерации» 60,5 тыс. кв. м площадей.

Однако в небоскребах ММДЦ выставлено на продажу много этажей, площадь каждого из которых составляет всего около 2 тыс. кв. м. Опрошенные RealEstate.ru эксперты указывают на то, что вряд ли найдется большое количество компаний, которые захотят инвестировать средства в столь небольшие офисы. На то существует несколько причин.

Во-первых, приобретение маленьких офисов в большом здании – неликвидные инвестиции, поскольку могут возникнуть трудности с перепродажей такого офиса. Рынок продаж офисов класса А в Москве не развит, поэтому инвестор в данном случае рискует не перепродать товар.

Во-вторых, большинство компаний растет, и со временем компании требуются большие площади. Кроме того, ситуация в компании может измениться, и в случае аренды офисов она будет более мобильна. Поэтому многие компании предпочитают не ограничивать себя раз и навсегда купленным небольшим офисом.

В-третьих, если допустить, что офисный рынок Москвы развивается по западному образцу, то покупка небольших офисов в части здания также не будет популярной. Наконец, в-четвертых, крупные компании пока опасаются приобретать в ММДЦ офисы в собственность, ожидая реализации заявленных дорожных проектов в районе комплекса. Президент Mirax Group Сергей Полонский признает, что «жизнь в «Москве-Сити» будет парализована, если не будет решена транспортная проблема».

Интрига заключается в том, что сейчас компании, торгующие офисами в ММДЦ, создают вокруг своей деятельности некий ореол таинственности. Представители этих компаний постоянно повторяют, что купить офис в ММДЦ могут только проверенные клиенты, прошедшие своеобразный кастинг. Критериями в этом кастинге служат хорошая репутация компании и ее владельцев, известность на рынке, приемлемые финансовые показатели и личное знакомство с главой девелоперской компании, строящей офисы в «Москве-Сити». Однако на поверку выяснилось, что миф об «избранности» клиентов – не более чем пиар-ход, который позволил бы действительно привлечь очень крупных – или каких-нибудь – клиентов.

Проблема продавцов маленьких офисов в большом здании заключается в том, что такие сделки – редкость на рынке. Кроме приобретения «Внешторгбанка», известно лишь об одной подобной сделке: в этом году немецкая компания Henkel приобрела 14,3 тыс. кв. м офисных площадей класса А+ в строящемся на Земляном Валу бизнес-центре Citydel. «Я практически не слышал о покупке офисов площадью, превышающей 2 тыс. кв. м, - заявил RealEstate.ru управляющий директор Praedium Рубен Алчуджян. – Продать офис класса А в части - именно в части - здания очень трудно».

Он также напомнил, что западные компании очень редко покупают офисную недвижимость, а российские – покупают отдельно стоящие здания, или вообще строят сами. «Поэтому компания, которая покупает офис, площадь которого такая же, как у традиционно сдаваемых в аренду офисов, рискует», - резюмирует Р. Алчуджян.

Кроме того, что у компаний, вероятно, возникают трудности с подбором клиентов, они также вынуждены конкурировать между собой. Поэтому когда какая-либо сделка происходит, о ней обычно сразу же становится известно, как было с «Внешторгбанком» и Henkel. Опрошенные RealEstate эксперты не вспомнили ни об одной новой сделке по покупке офисов в ММДЦ.

Цены продаж офисов в ММДЦ разные. «На стоимость предложения в комплексе «Москва-Сити» влияние оказывает в первую очередь степень готовности объекта, - говорит директор департамента коммерческой недвижимости и инвестиций NAI Global Владимир Журавлев. – Так, в уже построенной «Башне-2000» стоимость 1 кв. м составляет порядка 14 тыс. долл., а в строящихся объектах (к примеру, «Башня на набережной» и «Северная башня») офисы предлагаются за 10 тыс. долл.». Ставка аренды в офисах в ММДЦ на порядок ниже и составляет в среднем 900 долл. за 1 кв. м. в год. В «Башне-2000» ставка аренды достигает 1400 долл. в год за 1 кв. м.

22 Сентября 2006 00:41
Источник: realestate.ru

Читайте также:





Архив новостей