Бизнес любит комфорт

Бизнес любит комфорт Бизнес любит комфорт
По итогам развития нижегородского рынка недвижимости в первом полугодии цены на жилье подскочили в среднем на 30—35 процентов. Это значит, что ежемесячно квартиры как на первичном, так и на вторичном рынке дорожали на 4 процента. Сейчас эта отметка достигает порядка 6 процентов. В отличие от жилья, офисная недвижимость дорожает не столь стремительно. В верхней части Нижнего Новгорода средняя месячная арендная ставка составляет от 18 до 25 долларов (по курсу 30 рублей за доллар) за один квадратный метр, в рублях — от 500 до 750.

В настоящее время в городе уже действуют 22 бизнес-центра. Опыт успешной реализации инвестиционных проектов на нижегородском рынке офисной недвижимости уже имеется. Наиболее удачными проектами, по словам директора агентства “Выбор-Недвижимость” Александра Жилевского, являются “Столица Нижний”, “Авантаж”, “Две башни”, “Александровский сад” и др. Подобные предприятия могут дать городу немало. В частности, это и дополнительные рабочие места — ведь для обслуживания бизнес-центра необходимо наличие различных служб обеспечения, охраны, клининга. Это и налоговые поступления от деятельности бизнес-центров в нижегородский бюджет.

Нижегородский рынок офисной недвижимости развивается достаточно интенсивно, хотя и отстает по темпам от московского, петербургского, самарского и екатеринбургского. Так что у Нижнего еще все впереди, тем более что до недавнего времени под офисы в основном арендовали здания бывших НИИ либо отдельные помещения во вновь построенных жилых домах. Главное требование к офисной недвижимости — комфорт. Поэтому здесь существует достаточно жесткая, на взгляд Александра Жилевского, классификация бизнес-центров, позволяющая арендатору четко оценить те услуги, которые он получит в результате своего арендного договора, и их соответствие предлагаемой ценовой арендной ставке. Существует несколько классификаций офисной недвижимости: московская, от гильдии риэлторов, зарубежных компаний, которые присутствуют на российском рынке недвижимости. Офисная недвижимость делится на несколько классов — А, В, С, D, Е. В некоторых классификациях требования, предъявляемые к офисной недвижимости, доводятся до 14 позиций, но, как говорится, “классификация классификации рознь”, и основные требования рынка соблюдаются в каждой из них. Это, прежде всего, комфортность, полный комплекс удобств, месторасположение бизнес-центра. Он должен находиться в деловой части города, где имеются комплекс бизнес-центров и профессионально управляющая этим центром компания. Важное значение придается и транспортной доступности, современным технологиям, которые были использованы при строительстве и отделке бизнес-центра, закрытый и открытый паркинг. Все эти позиции должны быть выдержаны.

В этом плане Нижний Новгород встает на рельсы мировых стандартов, начинает подтягиваться до уровня обеих столиц. В качестве примера можно привести бизнес-центр на улице Ошарской, который построило и выставляло на продажу агентство недвижимости “Выбор”. Позднее было принято решение довести этот бизнес-центр до уровня класса “В”, потому что здание находится не в деловой части Нижнего Новгорода, и передать его в руки профессиональной управляющей компании. Сейчас подписан договор с петербургской компанией “Лондон Консалтинг Менеджмент Компани”, имеющей 10-летний опыт работы в регионах России. Это управляющая компания, говорит Александр Жилевский, “в чистом виде”. Они разработали концепцию развития бизнес-центра, бизнес-план на десятилетие. Эта компания полностью берет на себя эксплуатацию здания, работу с арендаторами — она займется их поисками, заключением договоров. В бизнес-центре класса “В” на Ошарской будет установлена современная дорогостоящая система кондиционирования, вентилирования, будут в нем ресторан и лобби-бар, охрана. На Ошарской будет закрытый паркинг на 60 мест и, конечно, предусмотрена парковка и под открытым небом.

В настоящее время в Нижнем Новгороде, третьем по величине и значению мегаполисе России, стало сложно при строительстве бизнес-центра соблюдать непреложное требование иметь современный паркинг. Сделать хороший паркинг в офисном здании, расположенном в центре города, сейчас стало возможно только за счет внутренних площадей. Достаточно непросто построить его и за счет дополнительных открытых площадей. Транспортная обстановка в Нижнем Новгороде (речь идет об автомобильных пробках в центре города), по мнению и специалистов, и чиновников, в дальнейшем будет только ухудшаться. Число автомобилей, которые перестали быть “роскошью”, а стали (как и положено) “средством передвижения”, только будет увеличиваться с каждым годом. В то же время пропускная способность нижегородских улиц останется прежней. Поэтому, считает Александр Жилевский, вынесенные за городское кольцо бизнес-центры имеют перед офисами, расположенными в центре Нижнего, преимущество прежде всего в плане доступности. Деловые люди должны комфортно, без пробок добираться до офиса, ставить автомобиль не за несколько кварталов до здания, а рядом, на принадлежащей бизнес-центру и охраняемой парковке. Комфорт обязательно должен сопровождать весь рабочий день бизнесмена.

Хотя наиболее привлекательными направлениями для строительства офисных центров считаются исторический центр Нижнего Новгорода, пределы городского кольца, для инвестиционных стратегий на рынке офисной недвижимости характерно стремление уйти не только за пределы городского кольца, но даже в близлежащие районы Нижнего. Например, компания “ИКЕА” построила свой торговый центр в Кстове, в микрорайоне Мещерское озеро возведено “Метро”. Серьезному клиенту важно добраться не столько до престижного исторического центра в офис с видом на нижегородский кремль, потратив почти час на стояние в пробках и, соответственно, уйму нервов, сколько с комфортом доехать до офиса, расположенного, например, на Казанском шоссе Нижнего Новгорода. Таким образом, нижегородский рынок офисной недвижимости становится очень динамичным, пытаясь освоить участки даже вне городской черты, тем самым, говорят эксперты нижегородского рынка недвижимости, раздвигая границы и самого Нижнего.

На этом рынке в последнее время появляется новая тенденция: начинает свое развитие бизнес-ипотека. Мы только начинаем говорить об этом явлении. Банки будут выдавать долгосрочные кредиты на покупку нежилой недвижимости, оставляя на время выполнения кредитного договора ее в залоге. Развитию коммерческой ипотеки могут способствовать многие факторы. Например, снижение темпов роста цен на рынке жилой недвижимости, уменьшение процентной ставки на рынке ипотечного кредитования жилья. Механизм работы бизнес-ипотеки подобен механизму ипотеки жилищной. Банки берут в залог только купленные в кредит квартиры, которые достаточно ликвидны. Таковой может быть и коммерческая, нежилая недвижимость.


25 Сентября 2006 20:01
Источник: Агентство бизнес мониторинга

Читайте также:





Архив новостей