Аналитики о судьбе московского рынка недвижимости в новом году

Аналитики о судьбе московского рынк... Аналитики о судьбе московского рынк...

Опрос аналитиков рынка недвижимости о результатах деятельности игроков рынка в прошедшем году и о прогнозах развития рынка в году наступающем.

«ИНКОМ – Недвижимость»

«Пожалуй, 2006 год можно смело назвать одним из самых неординарных за всю историю отечественного рынка недвижимости», - рассказывал ИА "Прайм Тасс" начальник аналитического отдела корпорации «ИНКОМ – Недвижимость» Александр Матвеев.

Невероятный рост цен на жилье весной и стагнация в конце года дал возможность проверить пределы покупательской способности населения на большинстве сегментов рынка.

Наибольший рост цен был зафиксирован в сегменте новостроек - средние цены за год увеличились практически вдвое.

Второе место занимает рынок вторичного жилья - общий прирост цен составил более 80%.

В сегменте загородного жилья средняя цена увеличилась за год на 15-20%, а по наиболее ликвидным направлениям - на 50-60%.

Четвертое и пятое места поделили аренда жилья и коммерческая недвижимость с годовым ростом арендных ставок в пределах 10-12%.

«МИАН-Агентство недвижимости»

По словам руководителя аналитической службы «МИАН-Агентство недвижимости» Алексея Кудрявцева, динамика сделок в 2006 г была следующей: основная доля сделок в Москве совершалась на рынке вторичного жилья (купля-продажа + обмен). В Подмосковье - на рынке первичной недвижимости.

Темпы роста цен на московском рынке новостроек за три квартала достигли 50%. В Московской области – около 75%.

«СканРиалти»

Алексей Иванов, генерального директора «СканРиалти», считает, что причина роста цен в том, что после периода стагнации в 2004 г. рынок стал разгоняться, пока не перегрелся. Сокращающиеся объемы предложения подогревали спрос и подвигали продавцов играть на повышение цен.

Ситуация характеризовалось тем, что на малоликвидное жилье (хрущевок, панельных девятиэтажек и т.п.) вырасли несоразмерно быстро. "Если дорогое жилье дорожало, хоть как-то подчиняясь логике, то цены на эконом-класс росли просто потому, спрос на относительно доступный товар превышал предложение. Между тем, качественное жилье соревнование с неликвидом сначала проиграло, а потом постепенно стало набирать свое. И сегодня хорошая квартира бизнес-класса - по-прежнему надежный инвестиционный инструмент", - считает эксперт.

Что касается рынка вторичного жилья, то в начале года средняя цена предложения ежемесячно увеличивалась на 10-11%. Летом ценовая лихорадка пошла на убыль. Но в сентябре общий объем предложений начал расти невероятными темпами.

За три осенних месяца количество предложений выросло практически на 75% и в ноябре рынок перешел в состояние стагнации.

Заметную роль в процессе стагнации сыграли те, кто приобретал квартиры с инвестиционной целью. Они начали фиксировать прибыль, пополнив уже насыщенный рынок своими объектами.

По словам аналитика, на конец года в Москве в реализации находилось более 340 объектов новостроек. Средний ежемесячный прирост цен на новостройки немногим отличался от рынка вторичного жилья.

84% новостроек возводится по индивидуальным проектам, 15% - типовое панельное жилье и около 1% - микрорайоны со смешанной застройкой. Эта статистика объясняет тот факт, что средняя цена предложения в новостройках уже сравнялась, а в ряде округов даже превысила среднюю цену предложения за кв.м на рынке вторичного жилья.

По словам А.Кудрявцева, основная доля спроса приходится на монолитно-кирпичные дома. Особой популярностью на рынке первичного жилья пользуется ЮЗАО – в следующем году доля округа в секторе может составить до 40%.

Blackwood

Что касается рынка загородной недвижимости, то здесь наиболее динамично развивались ликвидные направления, к которым можно отнести сектор западных направлений в целом и Дмитровское направление.

«По уровню цен Рублево-Успенское шоссе продолжает лидировать, хотя вплотную к нему подобралось Новорижское». Также значительно вырос спрос на Калужское и Киевское направления. Тенденция, когда все хотели жить ближе к Москве, уходит в прошлое – сейчас гораздо большая доля заявок приходится на недвижимость за 30 км от МКАД", - рассказала Мария Литинецкая, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood.

Итого

В целом, и в жилой, и в коммерческой недвижимости начался процесс дифференциации рынка, то есть объекты низкого качества не растут в цене, а высокого, наоборот, стабильно дорожают. Разделение становится все более отчетливым. Очевидно, что имеет место и тенденция «вымывания» малообеспеченных слоев населения из центра и престижных районов столицы.

По словам А.Иванова(«СканРиалти»), наблюдается тенденция к замедлению роста цен в декабре 2006 - 1-м квартале 2007 гг. Это происходит из-за «вброса» предложения и из-за роста числа альтернативных сделок.

По прогнозам А.Иванова, число частных инвестиционных сделок уменьшится: уже сейчас показатель не превышает 10% от общего числа сделок.

На 1 января 2007 г средняя цена кв. м в новостройках составит $4525. В первом квартале 2007 г ожидается незначительный рост цен. В целом, все сегменты будут расти, а бизнес- и премиум-класс - в первую очередь.

А.Кудрявцев («МИАН-Агентство недвижимости») согласен с мнением предыдущего эксперта и считает, что в перспективе ожидается рост спроса на квартиры более высокого ценового диапазона, что будет обусловлено изменением структуры покупателей по уровню доходов и вытеснением сегмента потребителей со средними доходами и ниже среднего.

Тенденция повышенного спроса на объекты больших площадей сохранится в 2007 г. - до 50-55% спроса будет приходиться на квартиры площадью от 100 до 150 кв м.

А.Кудрявцев предполагает, до февраля-марта 2007 г цены в Москве будут расти вяло. Увеличение спроса будет связано с подведением результатов годовой работы крупных компаний и бонусированием топ-менеджмента. Это оживление будет носить временный характер и коснется жилья бизнес-класса, что приведет к росту цен в этой категории на 2-4% в месяц.

В то же время спрос на типовые и основную массу эконом-объектов будет сдержанным, так как низкий и средний сегменты будут находиться в ожидании снижения цен.

В апреле-мае может существенно увеличиться число предложений в эконом-классе, что окажет существенное влияние на стабилизацию цен к июню.

К концу лета цены снова поползут вверх. На рынок вернутся покупатели верхней части среднего ценового сегмента. Процесс будет продолжаться 4-5 месяцев со среднемесячным темпом прироста цен 1,5-2%.

По словам эксперта, вторичный рынок будет более инертен, чем рынок новостроек. Тенденция к снижению активности будет обусловлена увеличением предложения на первичном рынке.

А.Матвеев («ИНКОМ – Недвижимость») называет основным фактором роста цен недостаточный объем строительства. В целом, по Москве ожидается рост цены на недвижимость в среднем на 30%.

На рынке вторичного жилья в 2007 г ожидается ежемесячный ценовой прирост в диапазоне 1-2%.

В новом году, за счет предполагаемого увеличения объема предложения, в сегменте аренды жилья существует большая вероятность снижения динамики прироста арендных ставок до 5-10%. Сектор коммерческой недвижимости в силу значительного доминирования спроса над предложением сохранит прирост арендных ставок в прежней динамике.

По словам эксперта, инвестиционно привлекательными остаются объекты недвижимости высокого качества с хорошим месторасположением. Имеет смысл обратить внимание на города среднего пояса Подмосковья и регионы. В Москве вложения в эконом-класс уже не гарантируют высокого дохода, хотя многое зависит от целей инвестирования и предполагаемого способа извлечения прибыли.

По словам М.Литинецкой (Blackwood), рост цен на загородное жилье продолжится и в следующем году. По самому популярному и дорогому Западному направлению темп роста будет в районе 20%, так как цены уже достигли своего потолка. Цены на южные направления увеличатся на 30-35%. Можно предположить значительный рост цен по Ярославскому и Дмитровскому шоссе, но только при условии развития транспортной инфраструктуры. На восточных направлениях стоит ожидать роста цен на 15%.


28 Декабря 2006 09:11
Источник: 1rre.ru

Читайте также:





Архив новостей