Чем страшна субаренда?

Чем страшна субаренда? Чем страшна субаренда?

Недостаток свободных офисных площадей на открытом рынке заставляет многие компании заключать договора субаренды. Чаще всего на это идут мелкие и средние компании, которые ищут небольшие помещения на срок от 1 до 3 лет. Однако для большинства из них эта мера чаще вынужденная.

По оценкам экспертов компаний, работающих на офисном рынке Москвы, договора субаренды не превышают 5—10 % от общего числа. Однако часто площади пересдаются новым арендаторам без соответствующих договоров, а потому в общей статистике не учитываются. Во многом это касается сдачи в субаренду муниципальных помещений, предоставленных их основным арендаторам на льготных условиях.

По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Delta Realty Елены Жильской, в последнее время клиенты агентств недвижимости все чаще в качестве основных требований к помещению, помимо обычных параметров, таких как площадь, цена и местоположение, указывают необходимость заключения прямого договора аренды. Часто это связано с нежеланием переплачивать за офис, так как ряд арендаторов при субаренде увеличивают ставку за кв. м на 10—20%.

Однако не всегда при заключении договора субаренды новый арендатор должен платить больше. Как правило, повышение ставок аренды в таких случаях характерно для субаренды помещений класса В и С. «Для класса А более распространенными являются случаи, когда компания берет в аренду помещение большей площади, чем это на данный момент необходимо, с учетом перспективы своего дальнейшего роста. Это может происходить как по собственному желанию компании, так и вынужденно. Например, если в условиях дефицита площадей объект полностью подходит, но нет возможности арендовать только необходимые площади, а есть лишь фиксированные блоки. Далее же свободные помещения с целью минимизации собственных расходов сдаются в субаренду», — говорит управляющий директор компании Praedium Рубен Алчуджян.

Еще один характерный для рынка пример, как отмечает генеральный директор компании Russian Research Group Денис Колокольников, когда компаниям-арендаторам из-за бурного роста компании становится просто тесно в занимаемом офисе, тогда ими ищется новое помещение, а прежнее, чтобы преждевременно не расторгать договор, сдается в субаренду. «Так, в связи с переездом компании Alcatel в бизнес-центр Gorky Park Tower, где компания арендовала около 7,8 тыс. кв. м, в субаренду были сданы офисные помещения, которые ранее компания занимала в Berlin House», — приводит пример руководитель отдела аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости компании Colliers International Регина Лочмеле.

Иногда в субаренду сдаются достаточно внушительные площади качественных площадей. «Как мне известно, компания Delloite & Touche собирается сдавать в субаренду часть помещений, арендованных в деловом центре «Белая площадь». Если их площадь окажется существенной, несколько тыс. кв. м, то компании придется сдавать их на длительный срок, иначе будет трудно найти субарендатора. С другой стороны, это вполне возможно: в рамках заключенного на 11 лет договора аренды они вполне смогут сдать часть площадей в субаренду и на 5, и на 7 лет», — говорит Рубен Алчуджян.

«В принципе все правила сдачи помещений в субаренду являются зеркальным отражением договора аренды», — говорит ведущий консультант отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield/ Stiles & Riabokobylko Елена Алпатова. Однако будущим субарендаторам при заключении договора стоит проявить бдительность и быть внимательными к соблюдению ряда основных условий.

«Стандартная ошибка при заключении договора субаренды — несогласование с собственником. Согласие собственника требуется, даже если это прямо не указано в договоре, — комментирует руководитель департамента недвижимости, земли, строительства юридической компании «Вегас-Лекс» Юрий Борисенко. — Второй момент — срок и площадь: договор субаренды не может быть заключен на больший срок и большую площадь, чем указано в договоре аренды (например, если изначальный договор аренды был на 1 тыс. кв. м, то договор субаренды не может быть на 1,1 тыс. кв. м)».

Как отмечает юрист компании Swiss Realty Group Дмитрий Раев, если договор аренды досрочно прекращен, то расторгается и договор субаренды. «Иную ситуацию можно предусмотреть в договоре аренды. При этом (при прекращении договора аренды) субарендатор имеет право обратиться к собственнику с просьбой заключить с ним договор аренды на срок, оставшийся от действия договора субаренды (например, на полгода), на условиях, которые были в договоре аренды. И арендодатель обязан заключить с ним этот договор», — добавляет Дмитрий Раев.

Разумеется, стоит учитывать, что если договор аренды признан недействительным (то есть с нарушением закона), то и договор субаренды будет признан недействительным.

Важный аспект при заключении договоров субаренды касается и налогообложения. Как правило, налоги по совершенным сделкам платят в зависимости от договоренностей сторон в каждом конкретном случае. «Уплачивается налог на добавочную стоимость, правда, от НДС при заключении договоров аренды освобождаются компании ряда государств (их список опубликован налоговыми органами), однако в Налоговом кодексе не указано, что это же условие относится к субаренде. И хотя по Гражданскому кодексу правила аренды действуют и в случае субаренды, на практике этот момент может трактоваться налоговыми органами по-разному», — предостерегает Дмитрий Раев.

Возможные сложности при заключении договора субаренды должен учитывать и основной арендатор. «Особое внимание необходимо уделить страхованию помещения и имущества. Если этот вопрос сторонами не обговорен, то капитальный ремонт будет делать арендодатель, — говорит Андрей Жамкин, старший консультант департамента коммерческой недвижимости Blackwood. — Например, если в офисе прорвало канализацию, все расходы должен на себя взять именно владелец помещения. Арендатор, в свою очередь, обязан поддерживать помещение в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию офиса».

Впрочем для ряда цивилизованных рынков субаренда является нормой, а также возможной реакцией на экономический кризис. Любопытный пример о ситуации на рынке недвижимости США привели в компании Colliers International. «В 2002 г. в США после наступления серьезного экономического спада, сменившего годы (1998 —2001 гг.) активного развития компаний сферы dotcom, электронной коммерции, телекоммуникаций, вкладывавших миллиарды долларов в аренду больших офисных площадей, миллионы квадратных метров офисов оказались на рынке субаренды по значительно более низким ставкам аренды (скидка достигала 25—50 %), — рассказывает Регина Лочмеле. — В 2002 г. в Нью-Йорке около 1,2 млн. кв. м, или 40 % от всего объема офисных площадей, предлагавшихся в аренду, составляли предложения субаренды. При этом основная доля (около 42 %) офисных площадей, предлагавшихся в субаренду, приходилась на компании так называемой новой экономики (сферы информационных технологий, телекоммуникаций, dotcom). Интересно, что в общем объеме предлагавшихся в субаренду офисных помещений по всем Соединенным Штатам Америки на офисы класса А приходилось около 62 %, в то время как на офисы классов В и С — 38 %. В настоящее время доля офисных помещений, предлагающихся в субаренду в общем объеме сдаваемых в аренду и субаренду площадей, в Нью-Йорке составляет примерно 10—15 %».

Опыт Соединенных Штатов показывает, что субаренда может быть вполне естественной формой заключения договоров на рынке, удобной ряду собственников, арендаторов и субарендаторов. Основные сложности при заключении договоров субаренды на московском рынке недвижимости связаны с чистотой оформления юридических документов. Так что спасти от неожиданных неприятностей субарендатора может своевременная информированность и внимательность.


18 Сентября 2006 11:34
Источник: g2p

Читайте также:





Архив новостей