Рынок коммерческой недвижимости Иркутска

Рынок коммерческой недвижимости Ирк... Рынок коммерческой недвижимости Ирк...

В 2006 г. стоимость коммерческой недвижимости увеличилась на 50%. Эксперты рынка считают, что рост цен на офисы и торговые площадки в 2007 году продолжится, так как в городе наблюдается дефицит предложений. В ближайшие 2-3 года ситуация со строительством коммерческой недвижимости не изменится: массового прихода инвесторов на этот рынок не предвидется, да и строить пока негде. В центре города уже исчерпаны все земельные ресурсы под коммерческую застройку.

Наиболее востребованными объектами коммерческой недвижимости в Иркутске считаются офисы и торговые комплексы – предложения по этим объектам традиционно ниже, чем спрос. Спрос на склады и производственные базы в городе значительно ниже, да и предложений по ним больше. Эта ситуация объясняется тем, что в центре Иркутска, где сосредоточена деловая активность горожан, большинство площадок под строительство коммерческой недвижимости уже раскуплено и освоено.

«Надо четко разделять такие сегменты коммерческой недвижимости Иркутска, как офисы, торговые площади, базы, склады. С офисами есть проблемы, но складов и баз в Иркутске предостаточно. Строители готовы возводить новые торговые центры, но для этого нужны возможности, в том числе финансовые», - замечает заместитель директора строительной компании «Стройресурс» Вадим Ламберт.

«Сегодня в Иркутске очень проблематично купить качественное торговое помещение, снять офис высокого класса. И дело не в том, что дорого. Таких объектов просто нет», - комментирует ситуацию Сергей Непомнящих, аналитик рынка коммерческой недвижимости АН «ВСП».

Продажа офисов и торговых площадей

В 2006 г. стоимость 1 кв. м офисной площади составляла, в среднем, 40–50 тыс. рублей. При этом на каждый выставленный на продажу объект приходилось по 10 заявок на покупку. По структуре предложений в 2006 г, до 65% офисных площадей были расположены в Правобережном округе, 17% - в Октябрьском районе, по 9% — в Свердловском и Ленинском. 75% торговых площадей было сосредоточено в Правобережном округе, 14% - в Октябрьском районе, 4% — в Свердловском и 7% — в Ленинском.

Наибольшая доля офисов в Иркутске, по мнению аналитиков рынка, подпадает под описание класса «D» — их 68%. Класс «А»в городе не представлен, к классу «В» причислено 5% офисов, к классу «С» — 25%. В городе выделяют также офисные помещения класса «F» — их около 2%. Категории выделяются самими риэлторами и не соответствуют классификациям московской офисной недвижимости.

По данным аналитиков, 50% сделок по продаже приходится на объекты площадью 50-200 кв. м, при этом наиболее востребованы помещения площадью менее 50 кв. м, только предложения по ним практически отсутствуют на рынке. Предложений по объектам площадью 200-500 кв. м также крайне мало, но и спрос на их невелик. Офисы площадь от 500 до 1000 кв. м на рынке появляются крайне редко в единичном количестве.

Аренда офисов и торговых площадей

Арендные ставки на офисные помещения колеблются от 350 рублей за кв. м в Ленинском районе до 1000 рублей за кв. м — в Правобережном и Октябрьском округах. Торговые площади сдаются в аренду по ценам от 400 рублей до 3 тыс. руб. за кв. м (территориальная привязка по ценам аналогична ситуации с офисами).

Вторичный рынок: жилье под офис

В 2006 г. предложения по переводу жилой недвижимости в нежилой фонд выросли в 1,5 раза по сравнению с 2005 г. Квартира на первом этаже под офис продавалась на 25–30% дороже аналогичной, но под жилье. При этом высокий спрос на офисные площади спровоцировал слишком быстрый рост цен на подобные квартиры, что привело к насыщению рынка. Предприниматели перестали рассматривать эти объекты в качестве потенциального места для размещения офисов, отдавая предпочтения нежилым помещениям, изначально приспособленным под деловые цели, как более удобным и доступным.

Средний срок экспозиции квартир под офисы достигает 5 месяцев.

Строительство торгово-офисных центров

Эксперты рынка считают, что разрешить ситуацию с дефицитом коммерческих площадей можно только за счет строительства новых объектов. Одноко разговоры о строительстве современного бизнес-центра пока только ведутся, но инвесторов, готовых вкладывать деньги в это дело, пока немного.

В среднем, цена на офисы в 1,5-2 раза выше, чем на жилье, поэтому многие строительные компании обращают внимание на этот сектор недвижимости, он развивается, но крайне медленно. Строится торгово-офисный центр в Академгородке, многие жилые новостройки сдаются в эксплуатацию с отведенными под коммерческие цели помещениями на первых этажах и в цоколях. Правда, чаще всего их занимают магазины, аптеки, парикмахерские и спортивные залы, а не офисы предпринимателей.

«На самом деле Иркутск еще не достиг того уровня цен, при котором выгодно строить коммерческие объекты. Если цена будет достаточной, строители и деньги найдут, и место для строительства. И если цена квадратного метра будет реально высокой, выгода станет очевидна, и все вопросы отпадут сами собой», - считает руководитель «Ипотечной корпорации» Григорий Бабицкий.

Аукционы муниципальной собственности и лизинг недвижимости

Иркутск должен продать или перепрофилировать все муниципальные объекты до 2009 г. КУМИ начал проводить торги еще в 2004–2005 гг. В 2007 г. планируется продать 71 объект. Однако наиболее активным в этом плане станет 2008 г., когда подойдут к концу долгосрочные договоры аренды в муниципальных предприятиях. Как правило, объекты на акционах выкупаются самими арендаторами.

В 2006 г. средняя цена 1 кв. м муниципальных объектов в Кировском районе составила 57,8 тыс. рублей; в Октябрьском — 25,8 тыс. рублей; в Свердловском — 10,6 тыс. и в Ленинском — 14,3 тыс. рублей. Эксперты рынка считают, что максимальная цена на аукционах КУМИ, в принципе, может достигнуть и 180–200 тыс. рублей за кв. м.

Реализуются ли прогнозы аналитиков сказать сложно, тем более, что в последнее время на рынке отмечается спад активности по покупке муниципальной собственности на аукционах. Многие связывают это с тем, что наиболее ликвидные объекты в центре города были приватизированы в первую очередь, что и привлекло внимание инвесторов к практике аукционов.

«Объектов на рынке больше не становится. Просто идет перераспределение секторов. В итоге, когда продаются объекты КУМИ, мы приходим к той же аренде, только по более высоким ставкам», - считает С.Непомнящих.

Одной из новых услуг на рынке коммерческой недвижимости Иркутска стал лизинг недвижимости. Он заинтересовал, в большей степени, потенциальных собственников офисов и предприятий, а не покупателей недвижимости с целью инвестирования денег.

«Схема лизинга может помочь тем же арендаторам в выкупе своих площадей через аукционы на торгах в КУМИ. Лизинговая компания предлагает своим клиентам длительные сделки, в отличие от банков, которые неохотно идут на долгосрочное кредитование предпринимателей под покупку объектов недвижимости», - рассказала Виктория Ким, представитель компании «АльянсРегионЛизинг».

Правда, пока этой услугой воспользовались не многие. Возможно, в этом году их число пополнится отчаившимися предпринимателями, не готовыми покупать недвижимость за свой счет, но вынужденных искать дорогие варианты помещений, так как в 2007 г. эксперты рынка прогнозируют дальнейший рост цен на офисы и торговые площади – как минимум, на 25%.

Треть населения Иркутской области к 2010 году сможет приобрести квартиры

Тишанин об агломерации Иркутска, Ангарска и Шелехова


19 Февраля 2007 13:08
Источник: 1rre.ru

Читайте также:





Архив новостей