Росгосстрах: Справедливая цена жилья в крупных городах РФ - $1500 за кв. м

Росгосстрах: Справедливая цена жиль... Росгосстрах: Справедливая цена жиль...

Росгосстрах опубликовал данные исследования "Оценка равновесной цены на недвижимость в российских городах–миллионниках". За исключением Москвы, равновесные цены на 1 кв. м жилой недвижимости в российских городах колеблются в пределах $1330-1650.

О потребности в жилье

В городах с населением более 1 млн человек, согласно исследованию, проведенному по заказу Росгосстраха осенью 2006 г., желали бы улучшить свои жилищные условия от 26 (Самара и Нижний Новгород) до 38% (Екатеринбург, Уфа, Челябинск, Ростов-на-Дону) семей.

В то же время для очень многих надежда на приобретение недвижимости представляется несбыточной, особенно в Москве, Ростове и Петербурге - здесь 45-50% опрошенных считает, что никогда не сможет купить себе жилье в городе.

Только 12% жителей крупных городов, намеренных в будущем приобрести квартиру, считают уровень цен на недвижимость в своем городе приемлемым. В Москве их доля падает до 7,5%, в Петербурге – до 7%. В основном это связано с тем, что цены на недвижимость в российских городах за последнее время выросли на 80-140%.

Этот рост, считают аналитики, в некоторой степени связан с увеличением реальных доходов населения, особенно в отраслях "большой энергетики". Так, по данным ФСГС, в 2006 году реальные доходы россиян выросли на 10%, реальная заработная плата – на 13,5%. В добыче топливно-энергетических полезных ископаемых заработная плата достигла 26,1 тыс. рублей, более чем в 2 раза превысив средний по стране уровень – 11,3 тыс. рублей.

Инвестиционные квартиры

Для некоторых россиян покупка квартиры - это попытка вложить деньги в высоко ликвидный сектор экономики. По данным исследований, многие российские семьи владеют "инвестиционными" квартирами, купленными для перепродажи или сдачи в аренду. В Москве этот показатель составляет более 2% семей, в Тюмени – около 4%. Меньше всего таких семей в Казани (1,2%), достаточно много в Самаре и Омске (3,6% и 3,3%).

С учетом того, что какая-то часть «инвестиционных» квартир в Москве принадлежит не москвичам, то доля такой недвижимости в столице составляет около 3% от общего количества квартир. Это около 110 тыс. квартир - то есть объем введенной за 2 года жилой недвижимости в городе или объем реализации недвижимости на первичном рынке за 3 года.

О равновесной цене: доходы населения и объемы вводимого жилья

На классическом рынке цена определяется балансом спроса и предложения, то есть строительством жилой недвижимости и платежеспособным спросом населения. Поэтому при определении равновесной цены Росгосстрах учел следующие факторы:

1) Годовой объем строительства жилья в городе за вычетом недвижимости, распределяемой по городским социальным программам,

2) Общее число жителей города и их распределение по имущественным группам,

3) Долю жителей города, желающих приобрести недвижимость – латентный и активный спрос на недвижимость в городе по имущественным группам,

4) Долю годового дохода, которую жители города готовы тратить на покрытие ипотечного кредита или откладывать на приобретение недвижимости,

5) Срок, в течение которого жители готовы копить на недвижимость или выплачивать ипотечный кредит (эти показатели легко пересчитать в число годовых доходов, которые семья готова тратить на улучшение жилищных условий),

6) Среднее приращение жилплощади в результате улучшения жилищных условий,

7) Применительно к Москве необходимо также оценить долю жителей других городов, желающих переселиться в столицу и способных это сделать при разных ценах на недвижимость в городе.

Важнейшим параметром, определяющим будущее развитие рынка, является «порог» цен, выше которого россияне не готовы платить за недвижимость. Тогда они откладывают покупку или отказываются от нее. Потенциальный бюджет на приобретение квартиры напрямую зависит от уровня дохода.

В самых высокодоходных группах населения (с доходом на члена семьи от 28 тыс. руб. в месяц), согласно данным Росгосстраха, бюджет на приобретение жилья не превышает $80-85 тыс. - это 1,8% годового дохода семьи.

Учитывая, что средняя разница между площадью новой и старой квартиры, в случае ее продажи на вторичном рынке, составляет около 25-35 кв. м, то средняя цена недвижимости в российских городах не может превышать $3000 за квадратный метр. Это без учета качества нового дома, ремонта и т.д. В реальности сумма может оказаться еще меньше.

Аналитики Росгосстраха заметили, что в российских городах–миллионниках половина семей с высокими доходами намерена улучшить жилищные условия, но с ростом благосостояния стремление к приобретению недвижимости у них убывает. В Москву хотели бы перебраться 5-7% зажиточных провинциалов, желающих приобрести недвижимость.

Итак, вот она равновесная ("справедливая") цена за 1 кв. м

Расчеты, сделанные с использованием данных государственной статистики, результатов исследований, выполненных по заказу Росгосстраха, а также данных проекта «Стиль жизни среднего класса» компании «Эксперт-дата», позволили сделать следующие выводы о потенциальной равновесной средней стоимости 1 кв. м:

Екатеринбург - $1432

Казань - $1426

Москва - $2200-3000

Нижний Новгород - $1510

Новосибирск - $1521

Омск - $1319

Ростов-на-Дону - $1331

Самара - $1646

Санкт-Петербург - $1496

Уфа - $1590

Челябинск - $1580

Не стоит воспринимать приведенные выше показатели как обязательные

Реальные рыночные цены заметно отличаются от расчетных равновесных значений, так как зависят о таких факторов, как ажиотажный и инвестиционный спрос, действия застройщиков по поддержанию цены квадратного метра и т.п.

"Поэтому не стоит воспринимать приведенные выше показатели как обязательные. Кроме того, как известно, рынок жилья не однороден и разные сегменты могут вести себя по-разному. Очень многие специалисты прогнозируют продолжение роста цен на рынке элитной недвижимости и в сегменте бизнес-класса, при этом в сегменте жилья среднего и низкого качества практически неизбежен спад, который будет способствовать падению средних цен, так как на рынке последний сегмент составляет около 40% предложений, а дорогой сегмент – не более 10% предложений", - считают авторы исследования.

"Тем не менее, приведенные выше средние оценки могут служить индикаторами для оценки направлений среднесрочных трендов на рынках недвижимости отдельных городов, так как они отражают взаимодействие двух основных факторов, определяющих цену жилья – ввода в строй новых домов и предложения жилья на вторичном рынке с одной стороны, и с другой стороны – готовности и способности населения платить за него", - заключают они.

Росгосстрах: Справедливая цена недвижимости в Москве - $3000 за кв. м

Данные Росстата об итогах жилищного строительства в 2006 г.

Россияне не верят в ипотеку, потому что о ней мало знают


21 Февраля 2007 11:14
Автор: Денис Строганов
Источник: 1rre.ru

Читайте также:





Архив новостей