Обзор рынка качественной офисной недвижимости в Москве

Обзор рынка качественной офисной не... Обзор рынка качественной офисной не...

В 2006 г. в сегменте офисной недвижимости были заключены сделки по проекты общей площадью 1,2-1,4 млн кв. м, объем инвестиций составил около $1 млрд. Было сдано в эксплуатацию около 0,9-1,1 млн кв. м офисов (на 40% больше, чем в 2005 г.), несмотря на это спрос неудовлетворен. Более того, по мнению аналитиков рынка, спрос на офисные помещения продолжает расти.

Эксперты приводят такие цифры: доля свободных качественных помещений не превышает 3%, 36-46% сделок на рынке заключаются в еще не сданных зданиях.

Итоги 2006 года

Прошедший год был рекордным по количеству сделок на рынке офисной недвижимости Москвы.

По данным Colliers International, в Москве было продано и сдано в аренду 1,32 млн кв. м офисов. По данным CB Richard Ellis Noble Gibbons, совокупная площадь сделок превысила 1,4 млн кв. м.

В 2006 г., по данным Jones Lang LaSalle, совершено на 46% больше сделок по аренде и покупке офисных помещений, чем в 2005 г. По мнению экспертов Becar Commercial Property Moscow, рекорд 2005 г. увеличен на 30%.

По данным Jones Lang LaSalle, общая площадь офисных помещений класса А и В в Москве на конец года достигла 5,8 млн кв. м - невысокий показатель, по которому город выигрывает из европейских городов только у Варшавы, Будапешта и Праги.

По данным Colliers International, площадь офисных помещений несолько меньше - в 5,3 млн кв. м, а по мнению Knight Frank, их 5,57 млн кв. м.

При этом, по мнению представителей Jones Lang LaSalle, на одного москвича приходится сейчас около 1 кв. м офисной площади. Показатель очень низкий - во Франкфурте он равен 18 кв. м, в Париже - 5, в Праге - 2.

По мнению экспертов, именно этим объясняется небывалый спрос на офисы в столице. Компании в 36-46% случаях покупают или арендуют помещения на стадии строительства.

Структура рынка офисной недвижимости

Наибольшим спросом пользуются офисы класса А, на которые приходится от 13% до 22% новых предложений. По данным Colliers International, в первом квартале 2006 г. доля вакантных помещений этого класса превышала 3%, к концу года она упала до 1,2%. По данным Knight Frank, их доля составляла 2,4% от всех предложений на рынке.

В сегменте офисов категории В ситуация менее напряженная. По данным Colliers International, в конце 2006 г. в Москве было свободно 3,5% помещений этого класса. Knight Frank считает, что показатель находился на уровне 5,6%.

Арендные ставки

Исходя из изложенных выше данных, вполне логично предположить, что цены на аренду офисных помещений к концу года выросли.

При этом рост стоимости аренды офисных помещений класса А в 2006 г. составил 17% по сравнению с 2005 г. Средние ставки на офисы категории А составляли $750 за кв. м в год, а на самые высококлассные помещения в центре столицы - $1500 за кв. м в год.

Увеличение арендных ставок в на офисы класса В достигло 20%. Средние ставки достигли $600 за кв. м в год.

По данным Knight Frank, можно выделить 13 деловых районов:

- Центральный деловой район (арендные ставки для категории А - $879, для категории В $665),

- Садовое кольцо - юг, Садовое кольцо - запад, Садовое кольцо - север, Садовое кольцо - восток (арендные ставки в пределах $710- $748 и $528 - $568),

- Третье Транспортное кольцо (ТТК) - юг, ТТК - запад, ТТК - север, ТТК - восток ($625 - $770 и $523 - $650)

- Четвертое транспортное кольцо (ЧТК) - юг, ЧТК - запад, ЧТК - север, ЧТК - восток (преобладают офисы категории В за $463 - $535; офисы класса А есть только в районе ВДНХ ($623) и в пойме реке Сетунь ($688)).

За пределами ЧТК офисная недвижимость категории А и В встречается лишь вдоль Рублевского шоссе ($542).

По данным Becar Commercial Property Moscow, наиболее востребованными были офисы площадью до 200 кв. м (около 60% спроса). 23% арендаторов сняли офисы размером 200 - 400 кв. м, 11% - размером 400 - 800 кв. м, 6% - от 800 кв. м.

Обзор цен на офисные площади

На сделки купли-продажи в этом сегменте рынка приходится, по разным данным, от 23 до 34% сделок.

По данным Becar Commercial Property Moscow, цены продаж офисов класса А и В увеличивались по сравнению с 2005 г. на 12-36%. Стоимость 1 кв. м в бизнес-центрах класса А, в конце года составляла $4500-7500, в классе В $2500-4800.

В Knight Frank считают, что цены были выше - на уровне $6600-9500 для категории А и $3700-5000 для категории В.

"Компании, обеспокоенные дальнейшим повышением арендных ставок, предпочитают застраховать себя путем покупки офисных помещений. Как правило, они покупают офисы в строящихся зданиях класса В. При этом минимальная площадь, предлагаемая на продажу - 200 кв. метров, а максимальная - от 3-4 тыс. кв. метров", - комментируют ситуацию специалисты CB Richard Ellis Noble в интервью корреспонденту "Интерфакс".

Тенденции года

По мнению экспертов, в городе началось формирование новых деловых районов за пределами Садового и даже Третьего транспортного кольца, появились офисы в многофункциональных центрах, увеличились сроки аренды (с 3-5 лет до 7-10) и укрупнились офисные площади, по которым совершались сделки.

По данным Becar Commercial Property Moscow, из офисных центров, которые будут введены в 2007 г, 83% расположены за пределами Садового кольца: 42% зданий - между Садовым кольцом и ТТК, 41% - между ТТК и МКАД.

Территории за пределами центра города активно осваиваются девелоперами из-за дефицита свободных участков и из-за политики, проводимой правительством Москвы, затрудняющей процедуру получения права на реализацию "офисного" проекта в центре города. Не меньшее значение имеет и затрудненность транспортного движения в городе.

В 2006 г. более 20 российских и международных компаний приобрели или арендовали помещения свыше 10 кв. м (3% от всех заключенных сделок). Около 37% сделок с арендой офисов пришлось на объем 1- 2 тыс. кв. м - в 2 раза больше, чем в 2005 г.

Наиболее крупные сделки года

Компании PriceWaterhouseCoopers и Deloitte арендовали в бизнес-центре "Белая площадь" офисные помещения площадью 32,4 и 29 тыс. кв. м.

Компания "Вымпелком" заключила договор аренды на офисы в "Эрмитаж Плаза" площадью 31,6 тыс. кв. м.

Прогноз развития рынка столичной офисной недвижимости

По итогам 2006 г. в сегмент офисов было вложено порядка $1 млрд при минимальной ставке капитализации, не превышающей 9-9,5%. Это, по мнению экспертов, с учетом растущего спроса на качественные офисные площади и его неудовлетворенностью, свидетельствует в пользу дальнейшего роста активности на рынке.

В 2007 г. ожидается, что будет введено в строй 1-1,5 млн кв. м офисных площадей, при этом вклад зданий в центральной части города будет очень скромным - около 150 тыс. кв. м.

В 2008 г. в эксплуатацию введут около 1,75 млн кв. м офисных площадей. При этом, по ожиданиям экспертов, доля офисов класса В снизится до 57-60%.

Вместе с ростом объемов строительства, эксперты рынка ожидают некоторое снижение темпов роста цен - до 5-7% в год.

Прогнозируемая на 2007 г. арендная ставка составит:

- для офисов категории А $790 - $1300 за кв. м в год,

- для категории В+ $570 - $540,

- для категории В- $400 - $550.

Стоимость покупки будет составлять $5500-7500 за кв. м для офисов класса А, $4000-6000 для класса В+, $1800-3000 для класса В-.

По мнению аналитиков Poul's Yard, в ближайшие годы сохранится дефицит офисных зданий класса А. В 2007 г. будет принята новая классификация офисных зданий в Москве, и часть бизнес-центров, позиционируемых как класс А, опустится на уровень В.

В Knight Frank считают, что в ближайшие 4-5 лет рынок офисной недвижимости будет активно развиваться. "Это происходит вследствие расширения, роста как российских, так и зарубежных компаний, а также задержек строительства и переноса сроков ввода в эксплуатацию многих проектов на более поздний период", - резюмируют аналитики компании.

Наиболее интересные проекты, реализуемые на рынке

- "Легенда Цветного" (112 тыс. кв. м),

- "Сахаров Плаза" (132 тыс. кв. м),

- "Миракс Плаза" (368 тыс. кв. м),

- "Галс-Парк" (390 тыс. кв. м),

- деловой центр "Слава" (440 тыс. кв. м),

- Нагатино-i-Land (900 тыс. кв. м),

- ММДЦ "Москва-Сити" (1,8 млн кв. м),

- Большой Сити (9,85 млн кв. м).

Во II квартале 2007 г. должно завершиться строительство бизнес-центра "Серебряный город" (площадь 40 тыс. кв. м), в III квартале - бизнес-центров "Ситидел", "Северная Башня" и "Башня на Набережной" (в рамках "Москва-Сити") (площадью 43 тыс., 55 тыс. и 100 тыс. кв. м).

В Москве к 2010 г. построят 74 деловых центра

К 2010 году в Москве построят 43 бизнес-центра

Башня "Россия" должна стать визитной карточкой Москвы


01 Марта 2007 16:02
Источник: 1rre.ru

Читайте также:





Архив новостей