Обзор рынка ипотеки

Обзор рынка ипотеки Обзор рынка ипотеки

В 2006 г. наибольший рост показали банки, использующие агрессивную и рискованную стратегию в отношении ипотечных заемщиков. Но в прошлом году банки столкнулись со значительными трудностями – цены на недвижимость выросли на 80-100% в Москве и в регионах. Ипотечный кредит стал недоступен среднему классу (минимальный кредит на покупку квартиры в Москве – $150 тыс. – может получить человек с доходами $4-5 тыс.), количество заемщиков не возросло, но объемы кредитных портфелей у банков увеличились за счет роста сумм, выдаваемых на покупку жилья.

Тенденции 2006 г.

Российские банки с января по октябрь 2006 г. выдали ипотечных кредитов на сумму $5,5 млрд. При этом портфели ипотечных кредитов ипотечных учреждений выросли на 100-400%. Например, консолидированный портфель ипотечных кредитов группы ВТБ (ВТБ24, ВТБ и ПСБ) достиг $930,5 млн (вырос в 4 раза по сравнению с 2005 г.). Портфель ипотечных кредитов «Дельтакредита» составил $290,8 млн - в 2,3 раза больше, чем в 2005 г.

По данным Независимого бюро ипотечного кредитования (НБИК), из всех обратившихся в компанию людей реально воспользовались кредитом всего 12,6%.

«Тот рост цен на недвижимость, который мы наблюдали в прошлом году, не способствовал развитию рынка ипотеки. Многие сделки срывались, так как ни клиенты, ни банки зачастую не успевали за ростом стоимости жилья», - сообщила заместитель руководителя центра ипотечного кредитования Абсолют-банка Елена Воронина.

«50% семей зарабатывают до $2 тыс., что недостаточно для приобретения однокомнатной квартиры в столице даже с помощью ипотеки», - считает андеррайтер НБИК Павел Комолов. Большинству потребителей дешевле снимать жилье, чем покупать его в кредит. Аренда двухкомнатной квартиры с хорошим ремонтом в районе метро «Кожуховская» в Москве обойдется в $800-850, покупка стоила бы $175 тыс., ежемесячные выплаты по кредиту составили бы $1515.

Средний размер выданных банками кредитов достаточно высок. У банка «Сосьете Женераль Восток» он составляет $129 тыc., у Московского кредитного банка - $120 тыс.

«Так как стоимость простой двухкомнатной квартиры в современном панельном доме превысила $200 тыс., а в некоторых районах приближается к $300 тыс., то полный кредит на такую квартиру может быть доступен только заемщикам с доходом $5-6 тыс. и выше. Таких людей даже в Москве не так много. Ипотека развивается в основном за счет региональных продаж, а в Москве - как доплата к существующим средствам чаще всего от продажи другой квартиры», - рассказал журналу «Финанс» начальник департамента розничных банковских продуктов МДМ-банка Елена Бушнякова.

«Несмотря на бурный рост цен, ипотечные кредиты были максимально востребованы. Редкая цепочка покупки-продажи квартир шла без кредитных средств», - заявил начальник отдела ипотечного жилищного кредитования Московского ипотечного центра (МИЦ) Константин Шибецкий. Несмотря на то, что у многих банкиров 50-80% одобренных кредитов не были востребованы заемщиками, число сделок по сравнению с 2005 годом увеличилось на 50-100%.

В начале 2006 года программы, ориентированные на вторичный рынок, потеряли свою актуальность из-за роста цен на недвижимость. Люди стали активнее покупать жилье в новостройках загородом. Укрепили позиции банки, которые принимали в залог имеющуюся недвижимость и работали с новостройками.

Некоторые участники рынка стали более лояльными к заемщику. Но большинство участников рынка предпочитают не рисковать.

«Сложно сказать, какую стратегию выберут новые ипотечные игроки, выходящие на рынок. Одни будут рисковать, другие, наоборот, придерживаться консервативной стратегии. Если портфель состоит из кредитов, по которым риски высоки, руководство банка должно понимать, что могут возникнуть проблемы с рефинансированием. Кому и за сколько можно будет продать такой портфель в будущем?» - заявила директор управления ипотеки «Миэль-недвижимость» Юлия Вербицкая.

Структура рынка

В 2006 г. частные коммерческие банки начали активно конкурировать со Сбербанком. Москоммерцбанк, Абсолют-банк, «КИТ Финанс», «Уралсиб», БЖФ смогли значительно увеличить долю на рынке ипотеки. Лидирует, после Сбербанка, ВТБ.

Успех банкиры приписывают бурным и креативным рекламным кампаниям, повышению качества сервиса, либерализации требований к заемщикам и существенному снижению процентных ставок.

«Чтобы натянуть хотя бы часть одеяла на себя, коммерческим банкам пришлось заняться совершенствованием технологий, что в результате принесло свои плоды. Новые решения, в том числе сокращение срока рассмотрения заявок, уменьшение количества требуемых документов, возможность подачи заявки через интернет, помогли существенно продвинуться на рынке, что не замедлило сказаться на объемах выданных кредитов», - считает начальник отдела методологии и развития банка «КИТ Финанс» Антон Карелин.

«Ставки снизились на 0,5-1 процентных пункта, у некоторых игроков снизился до 0 размер первоначального взноса. Существенно уменьшились требования банков к уровню дохода заемщиков: соотношение размера ежемесячных платежей и уровня дохода увеличилось до 65%. Ряд банков выдают кредиты из расчета, что заемщик будет ежемесячно выплачивать до 85% своего дохода. Значительно возросли и сроки кредитования», - рассказал начальник отдела ипотечного кредитования Судостроительного банка Артем Ветюгов.

Самый впечатляющий скачок в завоевании рынка сделал Москоммерцбанк, заняв в рейтинге журнала «Финанс» второе место после ВТБ24. В банке это объясняют хорошими партнерскими отношениями с риэлторами и ипотечными брокерами. Кроме того, у Москоммерцбанка очень широкая продуктовая линейка: новостройки, вторичное жилье, коттеджная недвижимость.

Сдали позиции «Сосьете Женераль Восток» и Райффайзенбанк. Эксперты называют причиной недостаточно быстрое реагирование на требования рынка. Сбербанк, считают аналитики, также сильно проиграл, но из-за повышения ставок по валютным кредитам.

Продукт года

Продуктом года в области ипотеки называют «кредит на квартиру без первоначального взноса». Летом 2006 г. эту услугу предложил Банк Москвы. Позже его примеру последовали ВТБ24, Национальный резервный банк, Абсолют-банк, «Хоум Кредит энд Финанс банк» (ХКФБ), «Дельтакредит».

«Ипотека на все 100%» привлекала в банки клиентов, которые не могли накопить денег на первоначальный взнос на покупку квартиры. Но отказ от первоначального взноса существенно повысил риски банка. Кроме того, подобные ссуды становятся более привлекательными для мошенников. Несмотря на то, что квартира находится в залоге у банка, выселить из нее неплательщика очень сложно, а при выселении он еще заработает на разнице между кредитной и аукционной стоимостью квартиры.

Прогнозы на 2007 г.

В 2007 г. рынок ипотечного кредитования полностью стабилизируется, считают участники рынка.

«Рынок стал высококонкурентным - растет борьба за клиента. Высокие затраты на привлечение заемщиков и снижение рентабельности могут привести к тому, что ряд игроков захотят переориентироваться с рынка ипотечного кредитования на более высокорентабельные рынки», - считает О.Семкичев.

Банки с иностранным участием готовы потеснить сторожилов рынка. Сведбанк - филиал Hansabank - объявил о запуске розничного бизнеса в области ипотеки. По слухам, Ситибанк начал набирать людей в ипотечные отделы.

И если новые игроки рынка воспринимаются экспертами достаточно лояльно, то к новым продуктам они относятся скептически.

«Большинство банков не будет рисковать. Многие из них работают по стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования, стараясь не принимать на себя риски: выдав кредит на квартиру, банки через 1-2 месяца рефинансируют его, зарабатывая на обороте», - считает Сергей Крисько, начальник управления разработки кредитных продуктов Промсвязьбанка.

«Можно предположить, что и в 2007 году темпы не снизятся. Люди поймут, что цены не упадут, и отложенный спрос начнет реализовываться. Впрочем, не исключено, что кому-то все же придется и уйти с рынка. Ипотека будет интенсивно развиваться при условии, что рост цен на жилье не превысит 1% в месяц. Если недвижимость упадет в цене, многие мелкие банки перестанут работать с ипотечными программами, другие же могут пойти на увеличение размера первоначального взноса или скорректировать ставки в сторону их повышения», - считает Е. Воронина.

«Рост стоимости недвижимости, который опережает рост доходов населения, негативно скажется на увеличении спроса на ипотечные кредиты. Резкое снижение цен заставит банки обратить внимание на риски, которые могут возникнуть из-за обесценивания залога и поставить тем самым ипотеку в один ряд с необеспеченными кредитами», - уверен О.Семкичев.

Нибольший интерес среди игроков рынка вызывают региональная, загородная и подмосковную недвижимость, новостройки и усовершенствование технологии выдачи займа на жилье.

«Банкам интересна подмосковная недвижимость, где объем застройки значительно больше столичного. К тому же здесь ниже цены, а значит, существуют возможности для роста. Региональный рынок становится все более привлекательным, но пока еще отличается более низкой доходностью», - отмечает Е.Воронина.

«В связи с меньшим количеством игроков на региональных рынках, меньшей стоимостью недвижимости и более медленным ростом цен на нее выход в регионы выглядит привлекательно», - считает начальник отдела управления маркетинга департамента розничного бизнеса Собинбанка Юлия Смакова.

«В Москве и области многие компании по-прежнему используют различные вексельные и страховые схемы. В регионах же ситуация получше: во многих из них застройщики работают по 214-му закону, что позволяет банкам кредитовать клиентов таких компаний», - объясняет С.Крисько.

О планах завоевать региональные рынки ипотеки заявили «Фосборн Хоум» и «Альфа-банк».

По мнению экспертов, многое будет зависеть от быстроты принятия решений по выдаче кредитов.

«Особое внимание будут привлекать услуги, в основе которых лежат современные технологии. Например, наш банк запускает новую услугу «Ипотека 3 в 1», которая предлагает возможность получить консультации и оформить документы на получение кредита в течение семи дней в неделю, включая рабочие и выходные дни. Помимо этого сервиса клиенты получают возможность оформить ипотеку по привлекательным процентным ставкам и получить кредитную карту Visa Gold», - говорит старший вице-президент «ICICI банка (Евразия)» Винод Исваран.

Банкиры уже называют 2007 год «годом перекредитования». Но банки с неохотой идут на эту уступку своим старым заемщикам.

«Перекредитовывать ипотечный кредит имеет смысл при разнице между ставками более 2 процентных пунктов. При этом для банка очень важна профессиональная оценка заемщика, поскольку на один-два месяца, пока длится переоформление залога, банк принимает на себя все риски по кредиту», - говорит Е.Воронина.

«На мой взгляд, этот продукт будет интересен тем заемщикам, у которых ставки по кредиту, который они выплачивают, на 4-6 процентных пункта выше нынешних», - считает К.Шибецкий.

Многие считают, что реально с перекредитованием работать будут только те банки, которые смогут значительно снизить ставки.

Немного статистики

Несмотря на рост объемов ипотечных портфелей банков, россиян, готовых взять ссуду на жилье немного. По данным Национального агентства финансовых исследований (НАФИ), лишь 12% граждан России готовы воспользоваться ипотекой при покупке жилья. Главные причины: недостаточно высокие доходы (этот аргумент привели 53% опрошенных), высокие ставки (42%), неуверенность в стабильном заработке (37%), невозможность официально подтвердить свой доход (6%).


13 Марта 2007 15:39
Источник: 1rre.ru

Читайте также:





Архив новостей