Ипотечный брокер "Мой Дом": об Американском кризисе и российских реалиях

Ипотечный брокер "Мой Дом": об Амер... Ипотечный брокер "Мой Дом": об Амер...

Эксперты Ипотечной компании «Мой Дом» высказали свою точку зрения в отношении масштабов влияния американского кризиса ипотеки на российский рынок.

"Думается, что кризис ипотеки в США не может распространиться сейчас на Россию, но, вне всякого сомнения, окажет влияние на развитие и капитализацию российского ипотечного рынка", - считают специалисты "Моего Дома".

Америка и Россия

Действительно, нельзя не согласиться с мнением главы ФСФР Олегом Вьюгиным, отечественный рынок ипотечного кредитования пока слишком мал и неразвит, чтобы испытывать трудности, схожие с американскими ипотечными проблемами. До кризиса такого масштаба ему ещё расти и расти. Однако, в любом случае кризис неплатежеспособности более полутора миллионов американских заемщиков и ряда крупнейших ипотечных брокеров США, который уже вышел за пределы сегмента высокорискованных ипотечных инструментов и причинил миллиардные убытки банкам, входящим в первую сотню кредитных организаций мира, не может не сказаться на деятельности и перспективах рынка ипотечного кредитования в России.

Прогноз развития ситуации

В первую очередь, американский кризис затронет российский вторичный ипотечный рынок. С большой вероятностью иностранные инвесторы сократят планируемые объемы инвестиций в российские ипотечные инструменты и скорректируют свои планы по участию в сделках по секьюритизации российских ипотечных активов в 2007-2008 годах. Следовательно, массовое тиражирование удачно совершенных в прошлом году тестовых сделок по выпуску ипотечных ценных бумаг будет отложено и большинству российских первичных кредиторов придется искать внутренние источники рефинансирования ипотеки. Как результат, привлечение недорогих долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования может быть отсрочено минимум на год-полтора. Учитывая скромные возможности отечественных финансовых организаций по рефинансированию, стоит предположить, что развитие рынка будет этим существенно ограничено. Уже сейчас стремительно растущий первичный рынок ипотеки испытывает заметный дефицит средств.

Однако помимо АИЖК реализацию собственных масштабных программ рефинансирования смогут осуществить не более 2-3-х кредитных организации с госучастием и господдержкой.

Количество активных ипотечных игроков будет сокращено, поскольку большинство мелких и средних частных российских банков практически не смогут конкурировать с государственными банками, имеющими доступ к дешевым ресурсам.

Продуктовый ряд банков-кредиторов будет ограничен стандартными ипотечными продуктами с фиксированной процентной ставкой и прочими типовыми условиями. Снижение уровня конкуренции, вероятно, негативно отразится на степени прозрачности вторичного ипотечного рынка и уровне клиентского сервиса ипотечных банков на первичном рынке.

Во-вторых, американский сценарий всё-таки может повториться в ближайшей перспективе (2-3 года) на первичном ипотечном рынке в ряде российских регионов, затронутых сейчас «ипотечной лихорадкой». Хотя, конечно, в значительно меньшем масштабе.

В настоящее время в отдельных городах при помощи ипотеки и последующего рефинансирования совершается до половины совершаемых сделок купли-продажи жилья. При этом уровень доходов населения и объемы возводимого жилья там средние по стране, а доля высокорискованных ипотечных кредитов, которые, кстати, и спровоцировали американский кризис ипотеки, составляет более 50 %. Стоит отметить, что российские формальные требования к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога значительно более жесткие, чем в США.

Активно наращивая ипотечные портфели для последующей перепродажи, первичные кредиторы зачастую кредитуют заведомо неплатежеспособных заемщиков, принимая в расчет их неподтвержденные источники доходов и завышенную оценочную стоимость предлагаемого в залог жилья. Документы и процедуры ипотечной сделки регулярно искусственно «подгоняются» под требования одного из распространенных на рынке ипотечных стандартов и соответствуют ему лишь формально. Критерии оценки платежеспособности заемщиков широко используются банками для повышения доходности ипотечных операций, поэтому достоверность первичной информации по многим внешне стандартным сделкам вызывает у профессионалов очень большие сомнения.

Однако в борьбе за свою долю рынка рефинансирующие организации в свою очередь охотно выкупают подобные кредитные требования у банков, закрывая глаза на низкое качество и возможные в будущем риски. Главным аргументом в пользу рисковой кредитной политики является положительная в данный момент статистика об объеме просроченной задолженности на ипотечном рынке и количестве ипотечных дефолтов, а также надежды на дальнейшую оптовую перепродажу ипотечных активов крупным государственным или иностранным инвесторам (передача рисков третьим лицам).

О последствиях рискованных сделок на рынке ипотеки

Как известно, рынок ипотеки очень сильно зависит от ситуации на жилищном рынке и рынке труда. Рано или поздно жилье перестанет дорожать (возможно, его стоимость даже существенно снизится), а ухудшение положения на местном рынке труда (любое сокращение совокупного дохода обязанных лиц) затруднят обслуживание заемщиками выданных кредитов и, как следствие, приведут к росту их невозвратов.

Увеличение просроченной задолженности и количества дефолтов заемщиков вызовут у первичных кредиторов сложности с рефинансированием ипотечных требований, а массовая продажа ими заложенного жилья при обращении взыскания ещё более снизят цены на жилую недвижимость в регионе. Существенное снижение качества ипотечных портфелей и потеря деловой репутации региональных кредиторов может спровоцировать полное прекращение их сотрудничества с рефинансирующими организациями и прочими кредиторами, что почти неминуемо приведет к банкротству местных ипотечных операторов.

Локальные ипотечные кризисы, безусловно, будут сопровождаться кризисами на местных рынках потребительского кредитования, вызванными безудержным ростом кредитной задолженности населения и высокорисковой кредитной политикой банков.


23 Марта 2007 06:42
Источник: 1rre.ru

Читайте также:





Архив новостей