Реальная доступность ипотеки: вгляд банкира

Реальная доступность ипотеки: вгляд... Реальная доступность ипотеки: вгляд...

На актуальные вопросы об ипотечных кредитах порталу «УралПолит.Ru» отвечал руководитель кредитно-кассового офиса ООО «Городской Ипотечный Банк» в Екатеринбурге Станислав Дехтулинский.

Грядет ли кризис неплатежей по кредитам, или это выдумка журналистов?

Квартира, приобретаемая за счет кредитных средств, изначально является собственностью заемщика. Основная обязанность заемщика, купившего квартиру с помощью ипотечного кредита, помимо своевременной возврата кредита и уплаты процентов по нему, состоит в целевом использовании предмета залога, т.е. в соблюдении требования банка о неизменности статуса жилой недвижимости – в период непогашенной задолженности квартира, например, не может быть переоформлена в нежилое помещение.

С оформленной в залог квартирой заемщик может совершать любые действия, кроме ее продажи (до тех пор, пока не рассчитается по кредиту, потому что квартира находится в обременении).

Более того, например, Городской Ипотечный Банк разрешает своим заемщикам в уже заложенную квартиру прописывать (регистрировать) близких родственников, в т.ч. несовершеннолетних детей, также заложенная квартира может сдаваться в найм (аренду), и таким образом, приносить заемщику дополнительный доход.

У тех банков, осуществляющих выдачу и обслуживание ипотечных кредитов, которые выработали и используют качественную систему андеррайтинга (оценки платежеспособности и кредитоспособности) заемщиков, не возникает проблем с появлением неплатежей и не возвратов. Для ипотечного рынка нормальным (малорисковым) считается показатель просрочек (невозврата), не превышающий уровень 0,1-0,5 % от объема выданных кредитов.

По состоянию на 1 января 2007 года объем ипотечных сделок Городского Ипотечного Банка с момента начала реализации программы (т.е. с 1 марта 2004 года) в денежном выражении превысил 300 млн. долларов США, что составило более 4 тыс. кредитов. При этом Городской Ипотечный Банк формирует максимально качественный портфель ипотечных кредитов. В подтверждение тому можно привести 2 ключевых факта: за все время работы у банка не появилось ни одного дефолтного заемщика, пулы ипотечных кредитов банка выкупаются иностранными инвесторами, а признание иностранными партнерами качества формируемого портфеля стандартам международного уровня дорогого стоит.

Большая доля просрочек и невозвратов возможна лишь у банков-кредиторов ипотеки, которые слишком лояльны к рассмотрению документов заемщиков, касающихся личности потенциальных клиентов, источников и размеров их доходов.

Кризис же реален в другом сегменте кредитования частных клиентов – не в ипотеке, а на рынке потребительского и экспресс-кредитования, поскольку с 1 июля 2007 года вступает в силу новая редакция Положения ЦБ РФ 254-П, в соответствии с которой банки, имеющие в своем портфеле активов просроченные кредиты, обязаны будут существенно увеличить объемы резервирования денежных средств. Такие действия возможны и безболезненны только для тех банков, у которых доля просрочки невелика или если уставный капитал позволяет это сделать. Таким образом, данная мера ЦБ РФ может привести к исчезновению с рынка таких банков (путем их банкротства или покупки более крупными игроками).

Насколько реально молодой семье взять кредит и отдать его?

В подавляющем большинстве банков, выдающих ипотечные кредиты, есть требование о наличии общего трудового стажа и стажа на последнем месте работы. В Городском Ипотечном Банке общий стаж заемщика должен быть равен как минимум 1 год, а на последнем месте работы – достаточно всего 4 месяцев. Кроме того, сушествует ограничение по минимальному возрасту заемщиков на дату подачи документов. В нашем банке он равен 21 году.

Таким образом, если вы удовлетворяете названным требованиям, то можно смело обращаться с заявлением на получение кредита, причем вы ничего не потеряете, т.к. пакет документов по личности заемщика – у нас минимален. Более того, если вы владеете правом собственности (любой долей), например, в родительской, квартире, то сможете (при согласии других сособтсвенников) оформить ее в залог и получить до 85 % ее оценочной (рыночной) стоимости и таким образом, использовать эти средства как на покупку готовой квартиры, так и для вложения денежных средств в новостройку. При этом, уровень ставок по ипотечному кредиту под залог своей квартиры (сроком от 1 до 25 лет) будет одним из самых минимальных на рынке.

Кроме того, с 5 марта 2007 года Городской Ипотечный Банк при определении суммы кредита принимает к рассмотрению не только доходы официальных супругов, но также доходы еще до 2-ух поручителей (т.е. всего до 4 человек!), в роли которых могут выступить любые (не только родственники) кредитоспособные лица. Это очень удобно для получения максимально возможной суммы кредита, суммы которой хватит на покупку необходимого жилья.

Есть ли влияние увеличения объемов ипотечного кредитования на рост цен на жилье?

Проблема на сегодня не в том, что спрос слишком активизировался, в том числе за счет ипотеки, а в том, что в связи с низкими темпами роста строительства жилья объем предложения уже давно не поспевает за спросом, что приводит к дефициту и росту цен на жилье.

Если рост цен на жилье продолжится, то участникам ипотечного рынка придется не сладко, так как количество сделок на рынке жилья будет падать. Поэтому банкам придется проявить максимальную креативность для того, чтобы расти на падающем рынке. Конкуренция обострится до предела.

Если цены начнут стагнировать или падать, то это вызовет увеличение спроса со стороны потенциальных покупателей жилья, что приведет к увеличению потока клиентов в ипотечные банки.

Период качественного роста рынка ипотеки – это 2005-2006 годы. За это время ставки снизились в среднем на 2-3 процентных пункта. Однако стоит понимать, что ставка – это производная от целого ряда факторов: стоимость привлечения ресурса, показатель экономического развития страны, уровень инфляции, правовые и кредитные риски. Действующие на сегодня ставки вполне обоснованы рынком и отражают реальную ситуацию.

Какое жилье выгоднее брать в ипотеку – первичка или вторичка?

Полноценное кредитование банками на рынке новостроек невозможно в связи с непрозрачностью рынка, нерешенными юридическими вопросами и невозможностью рефинансирования таких кредитов до момента возникновения титула. В этих видах кредитования более высокие риски, чем при кредитовании на покупку жилья на вторичном рынке. Говоря о новостройках, сложно прогнозировать вероятность выполнения застройщиком своих обязательств по вводу в эксплуатацию и оформлению права собственности на строящееся здание, а неопределенность влечет повышенный риск.

Что касается рынка загородной недвижимости, повышенные риски в данном сегменте связаны с относительно низкой ликвидностью коттеджей и загородных домов по сравнению с ликвидностью квартир. Тем не менее, Городской Ипотечный Банк выдает ипотечные кредиты как на покупку загородной недвижимости, так и на потребительские цели под залог загородной недвижимости, на срок до 25 лет в размере до 1 млн. долларов США. Процентная ставка зависит от формы подтверждения дохода заемщиком, а также от срока кредита, и составляет от 9,9 % годовых.

Кроме того, банк подписал соглашения по реализации программ в нескольких коттеджных поселках Подмосковья, в рамках которых совместно с девелоперами предлагаются специальные условия для клиентов, приобретающих объекты недвижимости в этих поселках. В планах банка – дальнейшее развитие данной программы, в том числе во всех регионах присутствия Городского Ипотечного Банка, включая Санкт-Петербург, Екатеринбург, Самару, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону, Уфу, Ленинградскую, Свердловскую, Нижегородскую, Самарскую, Ростовскую области, а также Уфимский район.

Может ли воспользоваться ипотечной программой человек, работающий в коммерческой организации с официальной з/п 10–15 т.р.?

Разумеется, оптимальный кредит – это кредит с удобным графиком погашения и суммой платежа по отношению к доходу семьи. Как правило, в рыночной практике размер платежа по кредиту (долг + проценты) не превышает 50 % дохода семьи. Таким образом, если семья хочет получить кредит на улучшение жилищных условий, например 40 тыс. долларов, то необходим доход семьи порядка 1200 долларов. Если же речь идет о покупке квартиры в целом, а стоимость жилья сейчас в Москве от 3 тыс. долларов за метр, то необходим кредит в 100-120 тыс. долларов минимум. Для этого нужен доход в 2-2,5 тыс. долларов на семью.

Как могут поучаствовать в ипотеке граждане, которые уже имеют жилплощадь и желают ее расширить? Обязательно ли продавать свою старую квартиру?

Для клиентов, которые хотят не просто купить квартиру, а именно улучшить жилищные условия Городской Ипотечный Банк предлагает следующее решение: например, клиент имеет в собственности 1 комнатную квартиру (или загородный дом) и хочет купить, например, двухкомнатную квартиру, в этом случае рекомендуем получить одновременно два кредита – один кредит на сумму до 85 % стоимости приобретаемой квартиры под ее залог, второй кредит под залог уже имеющейся у него в собственности жилья (квартиры или загородного дома) на оплату первого взноса по вновь приобретаемой квартире и проведение в ней ремонта.

Отмечу, что самые популярные кредиты: кредит на покупку квартиры (вторичный рынок) под ее же залог и кредит на потребительские цели под залог имеющейся недвижимости (объем таких сделок до 80 %). В любом случае, приобретение квартиры в кредит – правильный с точки зрения экономики шаг: цены на жилье растут, а клиент возвращает кредит исходя из ранее взятой суммы.

Когда ипотечное кредитование станет доступным для молодых семей со средним и низким уровнем заработной платы?

В некоторых городах, доля ипотечных сделок на рынке жилья доходит до 15-20 %. Таким образом, возникает проблема: государство и общество хотят больше существенного роста объемов жилищного строительства, ипотечные банки оказывают необходимое стимулирование спроса, а предложение на рынке строительства жилья не успевает за спросом.

Решением этой проблемы должен стать продуманный комплекс мер со стороны государственных органов, направленных на стимулирование конкуренции в строительной отрасли, в результате чего рост цен должен замедлиться, а качество возводимого жилья существенно вырасти. При этом основными причинами роста рынка ипотеки будут: продолжающийся рост доходов населения, высокий уровень цен на жилье, активное продвижение преимуществ ипотеки со стороны ипотечных банков и государственных органов. Если говорить проще, то постепенно увеличивающие свои доходы россияне хотят приобретать квартиры и дома, а сделать это без ипотеки на сегодня практически нереально для большинства наших сограждан.

Согласно официальной статистике средняя зарплата жителя Екатеринбурга по состоянию на 1 января 2007 года составляет около 12 тыс. рублей. Даже при наличии первоначального взноса, равного 10 % от стоимости приобретаемого жилья, чтобы рассчитывать на сумму кредита, которая будет достаточна для покупки средней 1-комнатной квартиры в Екатеринбурге (цена которой уже составляет 2,5 млн. рублей), совокупный ежемесячный доход семьи должен быть как минимум 52 тыс. рублей. Доступно ли это «среднему» жителю? Выводы можете сделать сами.

Вы действительно верите в перспективы ипотечного кредитования в Екатеринбурге?

Спрос на ипотечное кредитование будет расти динамично и пропорционально зависеть от платежеспособного спроса населения на недвижимость. Все предпосылки, законодательные и экономические, для развития ипотеки есть, поэтому ипотека может и будет развиваться, несмотря на сложности, просто потому, что таковы законы рынка.

Перспективы развития ипотеки в России и Екатеринбурге колоссальные, поэтому мы с большим оптимизмом оцениваем 2007 год. 2007-2008 годы ознаменуются усилением конкуренции: для простых людей, потребителей вариативность выбора из расширяющегося разнообразия ипотечных программ – это всегда плюс. По нашему мнению, в текущем году на рынке ипотеки определяющими будут три основные тенденции. Во-первых, это существенное усиление конкуренции за счет активизации существующих и появления новых отечественных и международных игроков на рынке. Во-вторых, существенное расширение продуктовой линейки ипотечных банков, а, в-третьих, снижение кредитного качества выдаваемых кредитов со стороны некоторых банков.

Из новых ипотечных продуктов, которые в 2007 году должны стать массовыми, стоит отметить кредитование коттеджей (загородной недвижимости) и перекредитование ранее взятых кредитов.

При этом можно выделить три основные препятствия для еще более стремительного роста объемов ипотечного кредитования: высокие цены на жилье вследствие галопирующего роста цен на протяжении последних 5 лет (при этом уровне цен и при условии сохраненения темпов роста цен на таком же уровне, приобретение 1-2 комнатных квартир даже с самыми лучшими ипотечными кредитами станет нереальным для большинства семей), невысокие средние доходы россиян, которые не позволяют ипотеке стать действительно массовым явлением в национальном масштабе, и невозможность полноценного кредитования банками на рынке новостроек в связи с непрозрачностью рынка, нерешенными юридическими вопросами и невозможностью рефинансирования таких кредитов до момента возникновения титула.

В целом ипотечный рынок страны при эволюционном развитии будет показывать не меньший рост, чем в 2006 году, т.е. в 1,5-2 раза к концу года. Если доля сделок купли-продажи недвижимости с участием ипотечных кредитов в 2006 г. в городах миллионниках достигала 15-20 %, то в 2007 году этот показатель может значительно вырасти, при благоприятной ситуации – вплоть до 50 %.

Отметим также, что в 2007-2008 годы уровень ставок ипотечного кредитования в национальном масштабе будет зависеть от следующих ключевых критериев: объема строящегося и вводимого жилья, степени доступа банков – основных игроков рынка ипотечного кредитования – к относительно недорогим и долгосрочным источникам финансирования (этому уже способствуют вступившие в силу правки в закон об ипотечных ценных бумагах и должны способствовать правки в закон о пенсионных накоплениях граждан), уровня межбанковской конкуренции (с учетом начала работы на территории страны иностранных банков), уровня и динамики индекса инфляции, а также уровня роста реальных доходов населения и платежеспособного спроса, и соотношения объемов спроса и предложения на рынке жилья.

Скажите, есть ли прогноз, что процентные ставки по ипотечным кредитам снизятся и какие для этого должны быть предпосылки?

Ставка – это производная от целого ряда факторов: стоимость привлечения ресурса, уровень экономического развития страны, правовые и кредитные риски, себестоимость реализации услуги исходя в т.ч. из инфраструктуры рынка.

На сегодня процентные ставки по ипотеке (это в среднем 9,5-11 % в валюте и 11,5-13 % в рублях) полностью оправданны с точки зрения рыночных факторов, и предпосылок для их резкого снижения нет. Если и будет коррекция ставок в течение года, то скорее в пределах 1-1,5 %. Снижение же ставок нерыночным путем – это не решение вопроса развития ипотеки, а всего лишь сиюминутная возможность влияния на ситуацию, вводя так называемый дотационный механизм. Во-первых, это если и возможно, то логично для целевых получателей (определенных социальных категорий), а, во-вторых, система ипотечного кредитования должна быть самодостаточной, а не носить дотационный характер. И еще, конечно снижение ставки с 10 до 6 % сделает ипотеку чуть более доступной, но основной вопрос доступности ипотеки – это платежеспособность населения и цены на жилье.

В целом же говорить о бурном влиянии ипотеки на рынок недвижимости при доле в 3-4 % пока еще рано.


23 Марта 2007 17:48
Источник: 1rre.ru

Читайте также:





Архив новостей