Право на взыскание

Право на взыскание Право на взыскание

Наступает осень, открывается новый парламентский сезон. Депутаты должны принять поправки в жилищное и гражданское законодательство, которое несколько абсолютизировало права собственника. Маятник должен качнуться в сторону тех, кто от этих собственников зависит. Гуманно. Однако банкиры считают, что депутаты переусердствовали, и благие намерения могут перекрыть дорогу другому хорошему делу – ипотеке.

Сегодня мы предоставим слово профессионалам ипотечного рынка. Надеемся, что депутаты тоже примут участие в нашей дискуссии.

Проект федерального закона, предложенный рядом депутатов, был принят Госдумой в первом чтении 28 июня этого года. Он вносит изменения в статью 292 Гражданского кодекса РФ, закон «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и часть 5 статьи 31 Жилищного кодекса.

Действующая редакция части 2 статьи 292 ГК устанавливает, что вместе с переходом права собственности на жилой дом или квартиру от собственника к другому лицу члены семьи прежнего собственника утрачивают право пользования таким помещением, если иное не установлено законом. Обратите внимание: статья 292 регулирует права членов семьи собственников жилых помещений, а не бывших членов семьи, на что указывает само название статьи. Этот момент важен при оценке корректности вносимых поправок.

Депутаты же предлагают внести поправки в часть 4 статьи 292 ГК, в которой речь идет о правах членов семьи собственника, находящихся под опекой и попечительством и оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних детей. Т. е. предлагается ввести в статью совершенно новый субъект права – бывший член семьи собственника. Это вносит путаницу.

Нам грозит волна фиктивных браков и разводов

Депутаты настаивают на прямом запрете на отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают бывшие члены его семьи, если у собственника есть обязательства: сохранить за ними права пользования этим помещением или обеспечить их другим жильем в силу действующего закона или судебного решения. И запрет вводится на неопределенный срок, поскольку собственник будет вправе распорядиться жилым помещением лишь после того, как исполнит эти обязательства.

Поправки ставят титульного собственника в полную зависимость от прав третьих лиц. Предлагаемый запрет парализует действие норм закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по которому у банка-кредитора в случае неплатежеспособности заемщика есть право обратить взыскание на заложенное жилое помещение и таким образом компенсировать свои затраты. Предлагаемая конструкция статьи 292 лишит кредитора такого права также на неопределенный срок, что равносильно лишению банков самого права обращения взыскания на предмет залога.

Таким образом, повышаются риски кредиторов. В результате банки либо будут вынуждены прекратить выдачу ипотечных кредитов, либо поднимут процентные ставки до такого уровня, который бы гарантировал им покрытие возросших рисков. Банки могут просто переориентировать свой бизнес в пользу менее рискованных инвестиций.

Но и это еще не все. Можно ожидать волну мошенничества со стороны заемщиков и эпидемию фиктивных разводов с последующим отказом должников от погашения кредита.

Кредитор лишится последнего гаранта

Представьте ситуацию: гражданин, купивший жилье по ипотеке, вступает в брак и вселяет к себе супругу. Вслед за этим разводится, причем фиктивно, чтобы не платить по договору. Что мы имеем в итоге? В итоге имеем «бывшего члена семьи собственника», не имеющего права пользования жилым помещением, если только не был заключен брачный контракт, такое право сохраняющий и после развода. Кредит можно не погашать, поскольку банк все равно не сможет обратить взыскание на квартиру. Такой «бывший» может обратиться в суд, и последний, опираясь на часть 4 ст. 31 действующего Жилищного кодекса РФ, сохранит за «бывшим» членом семьи право пользования квартирой или жилым домом на определенный срок, учтя при этом, что имущественное положение «бывшего» не позволяет ему обеспечить себя другим жильем. Например, суд может сохранить за бывшими членами семьи возможность пользоваться жильем, пока ребенок не достигнет 18 лет или пока жена не сделает ремонт в купленной ею квартире. Суд может еще и обязать собственника обеспечить иным жильем бывшего супруга и других членов его семьи, в отношении которых собственник исполняет алиментные обязательства, если последние этого потребуют (речь идет об инвалидах, несовершеннолетних, пенсионерах). И они вправе проживать на его жилплощади, пока он не приобретет им новое жилье.

Такое положение вещей и сегодня уже порождает ситуации, когда отчуждение жилого помещения, находящегося в залоге по ипотечному кредиту, затруднено из-за различных исков членов семьи собственника, связанных с нарушением их прав на жилье. Но сегодня эти ситуации нельзя назвать массовыми. Судебная практика все-таки идет по пути защиты прав кредиторов. Депутаты же предлагают внести изменения и в эту статью Жилищного кодекса, а именно в ту ее часть, которая является ныне для банков хоть каким-то гарантом их права на обращение взыскания на предмет залога.

Действующая редакция ст. 31 ЖК РФ говорит о том, что даже если суд и установит своим решением срок, в течение которого бывший член семьи сохранит право пользования жилым помещением, то оно, безусловно, прекращается до истечения установленного судом срока одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника. Т. е. в случае продажи квартиры самим собственником или с его согласия залогодержателем – банком – право пользования бывших членов семьи прекращается, и они, следовательно, подлежат выселению. Поправки же лишают кредиторов и этой возможности.

Ипотека – это святое

Конечно, надо защищать имущественные права членов семьи собственника. Однако было бы ошибкой ставить собственника в полную зависимость от их прав и требований. Иначе, в чем же тогда состоит защита права собственности как основы существования и развития рыночных отношений и стабильности в экономике и обществе?!

Предлагаемые поправки не позволят банкам в случае неплатежеспособности заемщика обратить взыскание на жилье, заложенное по ипотеке, до тех пор, пока собственник не исполнит обязательства перед бывшими членами семьи. А исполнять эти обязательства можно долгие и долгие годы. И в течение этих лет банк не вправе будет обратить взыскание на заложенное жилье. Объемы и темпы развития ипотеки в стране могут резко снизиться.

Правовая неопределенность и незащищенность собственника и кредитора скажется и на качестве ипотечного покрытия по ценным бумагам, появления которых ожидают на рынке в связи с недавним вступлением в силу закона, вносящего изменения в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах».

И все-таки хочется верить, что здравый смысл возобладает, и выход будет найден с учетом всех факторов и интересов всех заинтересованных сторон. Тем более, что автор поправок Галина Хованская недавно в интервью «Парламентской газете» заявила, что не будет возражать против участия банковского сообщества в выработке удовлетворяющего всех решения: «Ипотека – это святое...».

Думаю, что дальнейшее развитие законодательства в этой части должно идти по пути достижения социально-экономической стабильности, баланса частных и государственных интересов.


19 Сентября 2006 18:54
Источник: Квартирный ряд

Читайте также:





Архив новостей