Московские метры

Московские метры Московские метры

После того как средняя цена квартирного вопроса в Москве

достигла 3500 долларов за квадратный метр, вопросом этим

заинтересовались не только потенциальные покупатели жилья,

но и представители Генпрокуратуры. Последняя поручила

Федеральной антимонопольной службе (ФАС) организовать

проверку исполнения строительными организациями

антимонопольного законодательства при определении ими цены

на возводимое жилье в Москве, Московской области, а также в Санкт-Петербурге.

Проверяющим ведомством ФАС была назначена неслучайно. Во-

первых, антимонопольная служба в последнее время в основном как раз и занимается вопросами ценообразования: бензин, телефонные переговоры… Теперь вот дошло и до недвижимости. А во-вторых, в каждом из перечисленных случаев власти усматривают наличие ценового сговора между участниками рынка, что и относится к компетенции ФАС. Пока, правда, антимонопольному ведомству не удавалось убедительно доказать наличие сговора, но ситуация с жильем в корне отличается от предыдущих: подорожание бензина и сотовой связи противоречило только интересам населения, а повышение цен на недвижимость идет вразрез с президентским наказом двухлетней давности.

Дмитровская математика

В своем «Послании-2004» Владимир Путин сказал: «Одной из

самых актуальных задач считаю обеспечение граждан доступным

жильем». Соответствующий национальный проект так и назвали

– «Доступное жилье». Но при таких ценах на недвижимость двух

столиц о доступности говорить уже не приходится. Особенно

если учесть, что средняя по России зарплата – около 400

долларов. И, кроме того, если в Москве и Питере метры пошли

вверх, то и в Рязани с Владивостоком пойдут в том же

направлении. Только медленнее. В Москве темпы роста

рекордные – по итогам года они могут составить 100

процентов. При ежемесячной прибавке в районе 10 процентов

это не предел.

Сверив реально существующие цены с собственными расчетами,

специалисты ФАС нашли некоторые несоответствия. По их

мнению, квадратный метр жилья должен стоить 1300 долларов.

Правда, методика, предложенная начальником управления ФАС по

контролю и надзору в недвижимости Михаилом Евраевым,

оказалась достаточно спорной. «В Москве это жилье стоит

порядка трех с половиной тысяч долларов, в Дмитрове –

порядка 800 долларов за квадратный метр. Причем в Дмитрове

они тоже не занимаются благотворительностью и тоже

строительная компания продает с извлечением прибыли.

Соответственно, мы подумали, может быть, такая дорогая земля

в Москве, что такая цена у нас получается, сравнили – в

пересчете на квадратный метр получается удорожание одного

метра примерно на 350–400 долларов, т.е. нормальная цена

была бы в Москве если бы к 700–800 прибавить 400 долларов»,

– заявил чиновник в эфире «Эха Москвы».

Иными словами, точка зрения ФАС сводится к расчету «по

себестоимости». Но тогда нацпроект стоило бы переименовать:

вместо «Доступного жилья» – «Дешевое жилье». Впрочем, это

действительно проще, чем повысить благосостояние

потенциальных покупателей недвижимости до такого уровня, при

котором 3500 не будут казаться заоблачными. Отсюда и

разговоры о том, что цены должны формироваться, главным

образом исходя из себестоимости строительства.

Но почему тогда этот понравившийся ФАС принцип применяется

только к рынку недвижимости. Почему никто не говорит о том,

что при себестоимости добычи нефти около 3 долларов

продавать Urals по 65 долларов за баррель – чистой воды

спекуляция. Давайте, что ли, прекращать это безобразие. Но

нет, не прекращаем. Поскольку есть такая вещь – конъюнктура.

Нефти мало, и она всем нужна. Потому дорогая. С

недвижимостью абсолютно то же самое: спрос на столичные

метры велик, а предложение ограничено. Цену определяет

спрос, а не себестоимость, и уж тем более не ФАС. Отсюда –

средние 3500. Просто этот товар сейчас стоит именно столько.

Почему – отдельный разговор. Пока ограничимся тем, что этот

факт очевидно мешает выполнению нацпроекта, но ничего не

попишешь – рынок. Пусть дикий, подчиняющийся иногда очень

странным законам, но рынок.

Хотя и при плановом хозяйстве с жильем тоже получалось не

очень. «Каждой советской семье…» И что вышло? Сказано в

1986-м, а уже в 1991-м автор тезиса, мягко говоря, ушел в

отставку, так и не выполнив своего обещания. Если считать,

что история действительно развивается циклически, то в 2009-

м… Обнадеживает.

Нефтеметры

Однако вернемся к сравнению жилья с нефтью. Тем более что

рынки эти не только сравнимы, но и в определенной мере

взаимосвязаны. В страну поступает огромное количество

нефтедолларов, которые необходимо как-то применить. При этом

высокодоходных инвестиционных инструментов практически нет:

венчурные инвестиции находятся в зачаточном состоянии;

высоких технологий и даже просто производств с высокой

добавленной стоимостью – немного; биржевая торговля, хотя и

приносит порой баснословную прибыль, чревата не меньшими

убытками. При этом квартира в Москве на протяжении

десятилетий оставалась (и остается сейчас) всеобщим

эквивалентом – не хуже золота. Даже лучше, если учесть

ценовую динамику.

Столичная недвижимость заслуженно считается надежным и

весьма доходным способом вложения денег. Двух-трех-

пятикомнатные кубышки, которые не только сами растут в цене,

но и приносят солидный доход в виде ренты. А рантье – это

все же привилегированная каста. Доступ в нее открывается

либо по праву наследования (сдать бабушкину «двушку» в

Сокольниках, снять «однушку» в Бибиреве и не работать), либо

по праву больших денег (а не купить ли нам второй

«пентхаус», дорогая?). Никакой массовой доступности здесь не

может быть по определению. И это в общем-то стандартная

ситуация для любого мегаполиса: Нью-Йорк в этом смысле не

слишком отличается от Москвы. Другое дело, что американские

президенты, сколько помнится, никогда не ставили перед собой

задачи поголовного обеспечения населения жильем. Ставили

другую – чтобы население просто было обеспечено. Нам до

этого далеко. До 1986-го, видимо, ближе.

При этом, задавшись целью квартирного обустройства граждан,

государство явно не соотнесло свои возможности с реальными

запросами: в 2006–2007 годах на национальный(!) проект

планируется потратить чуть меньше 8 миллиардов долларов. При

таких расходах доступное жилье для всех жаждущих россиян

становится невыполнимой задачей.

Битва за Москву

Но задачу ставил президент, а выполнять – или как минимум

объяснять невыполнение – приходится чиновникам рангом

пониже. Причем чем ниже ранг, тем больше требуется

конкретики. И наоборот соответственно.

Михаил Фрадков еще прошлой осенью обозначил приоритеты

буквально в общих словах. «Необходимо организовать работу на

результат», «должны быть определены сроки и реальные

ресурсы, чтобы обеспечить сроки», «ожидания существуют в

обществе, они существенные и постоянно подогреваются, и это

правильно» – вот что сказал тогда премьер-министр.

Теперь стало очевидно, что результаты весьма скромные.

Радикальное решение предложил Сергей Миронов. По его мнению,

одни только проверки прокуратуры и ФАС желаемого результата

не дадут, необходимо еще создать государственную

строительную компанию, которая и улучшит ситуацию на рынке

столичной недвижимости. Похоже, организация всевозможных

госкомпаний не только вошла в моду, но и стала навязчивой

идеей лучших умов Кремля и окрестностей. Если они, компании,

есть в газовой отрасли, в нефтянке и самолетостроении, то

почему нельзя и жилищную проблему решить на государственном

уровне? Правда, до сих пор из этого выходили одни хрущобы,

но малообеспеченные слои московского (да и российского)

населения почтут за счастье даже такое жилье.

По сути, предлагается изгнать частных застройщиков, заменив

их госмонополией – она, вероятно, обеспечит москвичей жильем

по цене 1300 долларов за квадратный метр. И заметьте,

нынешние частники «подчиняются» городской администрации, а

благотворительные госстроители, надо думать, будут под

началом федеральных властей.

Но проблема ведь не только в том, что жилье в Москве

дорогое, а в том, что его мало и строить больше, чем сейчас,

просто невозможно. Те 5 миллионов метров в год, которые

строятся сейчас, – это предел. На больший объем застройки не

хватит ни свободных площадей, ни инфраструктуры, ни

энергетических мощностей города, которых уже сейчас

недостаточно. А электричество, что характерно, необходимо

как в дворцах, так и в пятиэтажках. Так что жилье в любом

случае не станет доступным. Его по-прежнему будет мало, и

оно при этом будет не лучшего качества – государственные

строители федерального подчинения определенно будут

воровать. Традиция.

«Государство не должно позволять спекулировать и богатеть на

национальных проектах фирмам, подрядившимся претворять эти

проекты в жизнь», – заявил председатель Совета Федерации.

Видимо, он не знал о том, что «фирмы» вовсе и не собирались

обслуживать нацпроект. У них более приземленная цель –

получение максимальной прибыли. А то, что Сергей Миронов

назвал «спекуляцией», застройщики считают «торговлей». Пусть

и по высоким ценам.

Под прикрытием

Впрочем, сами застройщики, проверкой которых занимается ФАС,

продают одну пятую всего жилья. Тем, что можно считать

«спекуляцией», занимаются многочисленные посредники. В итоге

цена квадратного метра действительно оказывается намного

выше, чем при покупке квартиры напрямую.

Но посредники существовали и два, и три года назад, а

взрывной рост цен начался лишь в 2006-м. Застройщики

объясняют это тем, что закон «О долевом участии в

строительстве», вступивший в силу в начале апреля,

значительно ужесточил требования к согласованию

строительства. Строителям приходится оформлять более 200

документов – процедура долгая и недешевая (особенно если

учесть, что к смете прибавляется до 10 процентов

«непредвиденных» расходов).

Этим застройщики и объясняют повышение цен: время уходит на

бюрократические процедуры, а жилья на рынке больше не

становится. Можно ли считать этот довод убедительным? Лишь

отчасти. Ведь львиная доля московских заказов традиционно

достается таким гигантам, как СУ-155 или ДСК-1. Эти компании

не первый год на рынке – формальные и неформальные связи в

городской администрации у них как были, так и остались.

Сложно предположить, что при налаженном «частно-

государственном партнерстве» несколько лишних подписей так

сильно тормозят дело. Поэтому, скорее всего, строители

используют пресловутый ФЗ-214 как прикрытие. Зачем строить

два дома и нести двойные расходы, когда можно неспешно

продавать квадратные метры одной многоэтажки? По двойной

цене. Жилья при этом действительно мало, а спрос все растет

– цены только следуют за ним.

Столичный мэр по этому поводу высказался лаконично:

«Добиться снижения цен на квартиры можно, только увеличив

предложение. Другого способа природой не предусмотрено».

В отличие от Юрия Лужкова руководитель московского

стройкомплекса Владимир Ресин предложил развернутый вариант

этого тезиса. «Единственный и главный выход из этого

положения – увеличивать объемы жилищного строительства, но

не в Москве. Надо увеличивать объемы строительства в

регионах России», – сказал Ресин. «Чтобы люди со всей России

не стремились именно в Москву, надо возводить в регионах

дома не хуже московских, тогда 70 процентов россиян не будут

покупать квартиры в Москве – они будут покупать квартиры

там, где живут», – подчеркнул он.

Правильно. И лучше всего осваивать регионы силами все тех же

московских застройщиков – СУ-155 вполне подойдет на такую

роль. Недаром же Ресин вспомнил о том, что у столичных

специалистов опыт работы в регионах имеется. Вот только

тогда – есть такое опасение – 70 процентов россиян вскоре

будут вынуждены покупать квартиры на своей малой родине по

московской цене. Тогда, наверное, нацпроект назовут наконец

так, как стоило бы назвать с самого начала: «Недоступное

жилье».

А пока пусть ФАС поупражняется в поиске «стрелочников».


19 Сентября 2006 19:54
Источник: newtimes.ru

Читайте также:





Архив новостей