Цена вопроса, СпРОСТ и предложение.

Цена вопроса, СпРОСТ и предложение. Цена вопроса, СпРОСТ и предложение.
Еще чуть-чуть, и этот вопрос перейдет в разряд риторических. По крайней мере, уже сейчас все, кому мы его адресовали – представители власти, риелторы, руководители строительных компаний, – склонны рассматривать его с классической позиции "Кто виноват?" и "Что делать?".

С кого спрос

Представители власти, видно, уже до такой степени устали отвечать на этот вопрос, что отреагировали очень вяло: рынок есть рынок, и пока есть спрос, цены будут расти. Мол, какой с нас спрос – пусть отвечают застройщики…

"Вклад" власти в повышение цен на жилье – Федеральный Закон № 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и новый градостроительный кодекс. Они, хоть и принимались с благими намерениями ("хотели как лучше"), повлияли на объемы строящегося жилья не лучшим образом ("получилось как всегда"). Из-за новой процедуры аукционов цены на участки под застройку значительно возросли. Кроме того, участков с подведенными сетями практически уже не осталось, и в новых домах цена квадратного метра возрастает в соответствии с нагрузками на прокладку коммуникаций. По мнению экспертов, для того чтобы насытить рынок жилья в Екатеринбурге, требуется в течение нескольких лет подряд сдавать ежегодно не менее полутора миллионов "жилых" квадратных метров… Реальность далека от этого: в 2005 году у нас было построено только 640 тысяч квадратных метров. В этом году, в связи с новыми правилами, существенно ограничивающими права застройщиков, говорят, будет не намного больше.

Ситуацию усугубило, как это ни парадоксально прозвучит, улучшение материального положения многих. Кто-то планировал расширить жилплощадь лет через пять, но возросшие доходы и возможность взять жилье в кредит позволяют сделать это уже сейчас. Существенно "подогрела" рынок ипотека. По данным Свердловского отделения Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (САИЖК), только за первый квартал 2006 года количество выданных кредитов по сравнению с прошлым годом увеличилось на 256%.

Судите сами – есть ли в этом ряду субъективные причины, позволяющие кого-то конкретно винить в росте цен? А объективно – крайними в цепочке оказались застройщики, которые на самом деле всего лишь естественно отреагировали на ситуацию: в середине апреля компания "Атомстройкомплекс" объявила о значительном повышении цен на свои объекты. Спустя какое-то время заразительный пример подействовал и на других крупнейших застройщиков.

Какой спрос

Так или иначе, в мае этого года на рынке недвижимости в Екатеринбурге специалистами было зафиксировано рекордное повышение цен на фоне рекордного же снижения уровня объема предложений. Сравните: в мае 2005 года при среднем двухпроцентном росте цен на вторичном рынке (за месяц) на продажу было выставлено 5200 квартир; в мае 2006 – средний рост 7% (на "вторичке" – до 10%), в то время как в реестре предложений всего 3300 квартир. Причем, по мнению специалистов, непосредственно повышение "Атомстройкомплекса" сыграло очень скромную роль: возможно, без него был бы не семи-, а шестипроцентный месячный прирост.

Если на первичном рынке объемы не расширяются, то на вторичном и того хуже – они с бешеной скоростью сокращаются. В апреле объемы предложения по "вторичке" упали на 7% (по сравнению с мартом), а уже в мае по сравнению с апрелем – на 13%. К тому же значительно снизился процент квартир в чистой продаже, который и без того всегда был невысоким, а сейчас составляет не более 25-30%. В основном предлагаются варианты с обменом, которые в ипотеке работают с большим трудом: в обменной цепочке с ипотекой квартира может возрасти в цене на 10-15% за неделю. В результате какая-то часть кредитов остается невостребованной, так как за время их оформления и выдачи (3-4 недели) квартира, на которую рассчитывал заемщик, либо "ушла", либо неподъемно выросла в цене. Недавно все могли слышать и видеть, как в беседе с президентом Путиным председатель правления Внешторгбанка говорил о том, что в 2005 году 30% кредитов, оформляемых на приобретение жилья по ипотеке не были задействованы, а уже за шесть меясцев этого года их число выросло до 50%. Как нетрудно догадаться, в данной статистике задействована преимущественно Москва. Но наша "дорогая столица" всегда была для нас "примером" и, к сожалению часто – примером далеко не положительным. В Екатеринбурге пока ситуация не столько удручающая: единичные случаи наблюдаются, но о таких процентах, о которых говорят в центре у нас речи не идет.

Хотя бесконечный и безудержный рост уже стал благодатной почвой для всякого рода слухов. В частности, говорят, будто риелторы специально не выставляют квартиры на продажу – "скрывают" их до осени. Известно, что в сентябре и без всяческих непредвиденных потрясений во все времена происходил всплеск. На самом деле в этом нет никакого смысла. Зачем риелторам лишать себя заработка, ведь они продают не квартиры, а услуги, и потому как никто другой заинтересованы в максимальном количестве сделок. Возможно, что сентября ждут как раз владельцы квартир, планирующие более выгодную продажу. По крайней мере их влияние на рост цен, выражающееся в искусственном сдерживании продаж становится все более заметным.…

И предложения

Прогнозы – вообще дело неблагодарное. А в недвижимости, как показывает опыт нескольких последних лет, они изменчивы уже едва ли не больше, чем метеорологические. И тем не менее, специалисты пресказывают, что уже к осени весенне-летний ажиотаж принесет свои плоды и до конца года цены вырастут еще на 20-30% (общий рост за год составит, таким образом, более 50%).Позитивные изменения на рынке недвижимости зависят во многом от того, сможет ли государство в лице чиновников договориться с застройщиками (вернее, ожидающие послаблений застройщики – с государством) и наступят ли благодатные времена, когда средства, отчисляемые на развитие инфраструктуры, будут вкладываться именно в развитие инфраструктуры, а застройщики на здоровой конкурентной основе получат уже подготовленные в этом отношении участки.

Посильный вклад собираются внести банки, которые сейчас, дабы уравновесить запущенную ими же ипотеку, разрабатывают механизмы инвестирования средств в строительство нового жилья (об этом читайте более подробно в следующем номере нашего журнала). Большие надежды специалисты связывают с проектом "Академический", в котором за 10 лет будет построено современное жилье для 220 тысяч человек. Правда, квартиры там начнут сдаваться не раньше чем через 3-4 года.А пока… А пока готовился номер, рынок недвижимости, который сейчас меняется не по дням, а по часам, "вздрогнул" в очередной раз. Причиной нового потрясения стали узаконенные изменения с регистрацией имущественных сделок: с 1 июля были отменены старые правила, и теперь в соответствии с Законом о госрегистрации общий срок, установленный для выдачи свидетельств составляет 28 дней (в половину больше прежнего). Этот фактор наряду с другими подстегнул растущие как на дрожжах цены. И, тем не менее, все специалисты, работающие на рынке не один год, и знающие его как свои пять пальцев, советуют приобретать жилье именно сейчас. Несмотря на обвальный рост цен. Любыми путями.

Валерий Ананьев, генеральный директор НП "Управление строительства "Атомстрой комплекс": – Думаю, что в сравнимых ситуациях у других строительных компаний цена на жилье увеличилась бы гораздо выше, чем это произошло у нас. Поэтому паника и истерика, поднятые вокруг этого вопроса, мне непонятны. Мы не раскачиваем рынок – он объективно такой, а наша компания только-только приближается к его границам.

Сергей Мямин, генеральный директор ЗАО "NOVA-Строй": – Вследствие того что объем вторичного рынка в несколько раз больше первичного, именно "вторичка" диктует цены. То есть именно на нее ориентируются девелоперы в вопросах ценообразования по всем законам рынка. При этом в одном и том же классе жилья (например, "эконом" или "комфорт") вторичное жилье всегда на 5-15% дороже. Оно более ликвидно, под него можно брать ипотеку, у него отсутствуют инвестиционные риски.

Герман Коротковский, вице-президент корпорации "Маяк": – Сбросить цены можно будет только путем повышения конкуренции. Этого не происходит. Сегодня в системе процветает монополия. Нет никакой ясности: куда уходят "добровольные пожертвования" от строительных компаний, из-за которых каждый квадратный метр стоит на 7-8 тысяч рублей дороже; почему на оформление документов на участок под застройку уходят годы…

Марина Белоусова, начальник отдела жилой недвижимости и земли АН "МАН":: – Неудачный (мягко говоря) закон о долевом строительстве и новые правила распределения участков под застройку – это факторы, которые повлияли на резкое сокращение предложения на рынке недвижимости. В то же время не менее динамично рос спрос: во-первых, из-за того, что люди элементарно вкладывают деньги в недвижимость, чтобы их сохранить; во-вторых, с развитием ипотеки выросло число людей, получивших возможность приобрести жилье именно сейчас; в конце концов, нельзя не замечать, что улучшилось материальное положение многих. В результате спрос во много раз превышает предложение. Но, несмотря ни на что, надо сказать, что, если сопоставить темпы роста цен с условиями приобретения, именно сегодня как никогда выгодно брать кредиты и приобретать жилье!

Михаил Хорьков, аналитик рынка недвижимости УПН: – Так часто используемое в журналистских материалах сравнение цен в Екатеринбурге и в Москве, например, или вообще в Европе – делается не совсем корректно. Если говорить о ценах на недвижимость в России, то наш город в этом плане держится на уровне десятка других крупнейших городов, а вовсе не лидирует вслед за Москвой и Питером, как любят писать. Сопоставимые с нашими цены – в городах Черноморского побережья, на Дальнем Востоке. Сравнивать цены с европейскими и говорить, что наши иногда их даже превышают, можно. Но при этом важно понимать, что у нас сегодня официальный показатель обеспеченности жильем – 20 кв. м на человека, а там – 40-50 кв. м. То есть там нет такого дефицита жилья и тем более – ажиотажного спроса.


20 Сентября 2006 14:37
Источник: Урал паблисити монитор

Читайте также:





Архив новостей