Вселить бизнес на первый этаж

Street-retail Street-retail

До 1 сентября 2006 г. органы местного самоуправления Нижегородской области должны разработать концепцию развития мелкорозничной сети: сосчитав мини-маркеты, ларьки и киоски, определить места их будущего расположения и сроки переезда с улицы на первые этажи жилых зданий. Какие преграды возникнут на пути воплощения этого замысла в жизнь?

Мини-маркеты, как правило, приносят низкий доход, их владельцы ведут торговлю по привычке, и свободных средств на покупку квартиры в зоне высокой проходимости у них просто нет.

«Встроить» свой бизнес в первые этажи получится менее чем у половины владельцев мини-маркетов и киосков. В новые помещения переедут в основном тех кто имеет несколько торговых павильонов. Остальным одновременно с местом придется менять и сам бизнес.

О намерении переселить мелкую розницу на первые этажи стационарных зданий Правительство Нижегородской области заявило в марте 2006 г. Чиновники объяснили свою позицию так: ларьки и киоски стали хаотично заполнять улицы, поэтому работа мелкорозничной сети нуждается в упорядочении и сокращении уличных объектов. Переселение в здания приблизит нижегородских предпринимателей к более цивилизованной форме торговли, позволит усилить санитарный контроль над продукцией и приведет к повышению качества обслуживания.

Воплощение этой идеи в жизнь началось после утверждения правительством типовых правил работы объектов мелкорозничной сети. Всем органам местного самоуправления региона было рекомендовано пересчитать мелкую розницу, а также разработать концепцию ее развития с учетом постепенного перевода киосков и ларьков на первые этажи зданий.

По данным администрации Нижнего Новгорода, в городе-миллионнике действуют 2295 предприятий мелкорозничной стационарной торговли (в том числе 1405 мини-маркетов и 890 киосков), что вполне сопоставимо с количеством стационарных магазинов. Между тем, как пояснил руководитель информационно-аналитической службы ГК «Триумф» Алексей Чемоданов, вся мелкая розница занимает около 50 тыс. кв. м, что составляет только 8% от общего количества торговых площадей города.

Согласно «Концепции размещения временных сооружений на территории Нижнего Новгорода», под открытым небом предполагается сохранить только 339 некапитальных строений. На своих местах останутся так называемые социальные киоски, торгующие хлебом, молоком и печатной продукцией (при условии, что они расположены вне «красных линий* и территорий комплексной застройки). Неприкосновенным павильон может оказаться и в том случае, если поблизости не окажется других магазинов, где бы жители могли купить продукты. Вес остальные мини-маркеты, не подключенные к сетям водопровода и канализации, будут убраны по истечении срока аренды, то есть в начале 2007 г.

Таким образом, у предпринимателей останется всего три способа сохранения бизнеса: найти свободный земельный участок и построить на нем капитальное здание для своего магазина, перебраться «мод крыло» торгового центра или купить помещение на первом этаже жилого дома. При любом варианте развития событий владельцев мини-маркетов ждут дополнительные (и немалые!) расходы.

Впрочем, сторонники переселения розницы утверждают, что стоимость магазина на первом этаже здания вполне сопоставима с покупкой мини-маркета, а купленная квартира все равно принесет прибыль. При неудачах в бизнесе или переориентации предпринимателя на другой вид деятельности частная собственность, переведенная в нежилое помещение, может быть продана или сдана в аренду. В то время как договор аренды земельного участка под мини-маркет обычно заключается сроком на один год (напомним, теперь на территории Нижнего Новгорода новые временные сооружения размещаться не будут), а после истечения срока строение может быть снесено.

Но все эти доводы лишаются смысла, когда задаешься одним-единственным вопросом: где найти столько первых этажей, особенно по «красным линиям»? На такие квартиры существует высокий спрос, и он появился задолго до постановления регионального правительства.

По линиям от центра

Активная скупка первых этажей, привлекательных для размещения офисов и торговых точек, по мнению риэлторов, является одной из тенденций развития рынка коммерческой недвижимости, а призыв нижегородских властей к переезду на «первоэтажные» площади никак не повлиял на текущую ситуацию. «Такие квартиры усиленно покупали до выхода постановления и продолжают это делать после него, — поясняет начальник отдела коммерческой недвижимости АН «Чекни» Антон Кузнецов. — Новые правила оказали бы влияние, если каким-либо образом облегчили процедуру перевода в нежилой фонд. Но этого не произошло: сколько было трудностей, столько и осталось».

Процесс скупки первых этажей для коммерческих целей начался с центра Нижнего Новгорода. Более 10 лет назад предприниматели стали приобретать квартиры на Большой Покровской, в 2001-2003 гг., когда шло строительство торгового центра «Этажи», стремительно выросла популярность улицы Белинского. Но настоящий «первозтажный» бум пришелся на последние два-три года, когда бизнесмены начали массовое заселение всех магистральных линий и зон высокой проходимости (центр Сормова, Казанское шоссе, проспект Ленина и т.д.).

Сейчас на этих участках свободных первых этажей пракически не осталось. Давно «закончилась» Большая Покровская, почти полностью — Большая Печсрская, Варварская, Белинского, Горького, Ванеева. Еще не все занято на улице Бекетова, проспекте Ленина, в центре Автозавода.

Между тем в Нижнем Новгороде насчитывается около 9 тыс. многоквартирных жилых домов. «Торговые площади присутствуют почти в 1,5 тыс. из них, и в подавляющем большинстве случаев они расположены именно в зданиях по «красным линиям», — комментирует ситуацию Алексей Чемоданов. — В наиболее привлекательных местах уже не первый год идет активное расселение квартир на первых этажах и продажа их под магазины. Объекты мелкорозничной торговли тоже, как правило, находятся на участках наивысшей доступности — вблизи остановок общественного транспорта, на пересечении улиц. Маловероятно, что мини-маркеты и киоски смогут переехать па первые этажи. Хорошие места давно заняты. Перебраться же вглубь кварталов — значит, снизить эффективность бизнеса». Предпринимателю придется готовиться не только к существенным первоначальным затратам (даже однокомнатная квартира обойдется в десятки тысяч долларов), но и к уменьшению торгового оборота (спальный район обладает более низкой проходимостью).

Участники рынка сходятся во мнении, что на первые этажи ломов по магистральным линиям уже сегодня существует явный дефицит. Спрос подстегивается тем, что квартиры покупаются не только для ведения собственного бизнеса, но и для последующей сдачи в аренду и получения дохода. «Инвестировать деньги в коммерческую недвижимость хотят многие, — рассказывает г-н Кузнецов. — Обращаются давние знакомые, и новые клиенты. Говорят: продайте мне что-нибудь. А нечего! Каждая квартира — в драку». Бывали случаи, когда интересующее нескольких людей помещение практически выставлялось на аукцион, к тому же собственники квартиры, знающие о высоком спросе, начинали завышать цену.

Доходное место

Если в советские времена «первоэтажные» квартиры с видом на шумную улицу считались неликвидными, то сейчас они превратились в «золотую жилу». Люди, живущие в «доходных местах» (окна на дорогу, постоянный поток машин и прохожих), могут извлечь из своего положения весьма ощутимую выгоду. «Многие из них, продав квартиру, очень удачно решили свой жилищный вопрос и обеспечили жильем детей и даже внуков», — говорит Аи-тон Кузнецов. Правда, это касается только отдельных, самых привлекательных для торговли зон в центре города, в которых квартира на первом этаже может быть оценена значительно выше, чем на среднем. «В ситуации, когда практически все скуплено, рыночной цепы просто не существует, — уверен начальник отдела коммерческой недвижимости АН «Чекни». — Поэтому стоимость одного квадратного метра в центре Нижегородского района вполне может доходить до $3-4 тыс., а на проспекте Ленина — до $1,5 тыс.».

Однако таких предложений немного, и, как считает г-н Чемоданов, они не могут повлиять на общегородскую ценовую картину «Первые этажи на 4-5% дешевле средних, — продолжает аналитик. — Заметного ценового всплеска на них за последние месяцы не ощущалось». В марте 2006 г., когда нижегородское правительство утверждало для владельцев мини-маркетов новые правила, цена продажи первых этажей составила в среднем по городу $720 за 1 кв. м и затем ежемесячно росла примерно на 1,5%.

В отличие от ставок продажи арендные ставки за последний год стабилизировались. Арендовать торговые площади, в том числе и на нижнем этаже жилых здании, можно в среднем но $20 за кв. м, а офисные помещения — по $12 15 за кв. м. Однако цены существенно варьируются как в одну, так и в другую сторону в зависимости от проходимости улицы. К примеру, чтобы держать торговую точку на Большой Покровской, арендатор должен платить $100 за 1 кв. м и выше.

Кстати, большинство купленных на первых этажах квартир переоборудуется именно под торговые помещения, и лишь немногие предприниматели, оформив перевод в нежилой фонд, открывают офис (например, юридические и адвокатские конторы)- Кроме того, по мнению г-на Кузнецова, более половины покупателей превращаются в рантье, сдавая торговые площади в аренду, а предпринимателей, которые готовят квартиру для собственного бизнеса, сейчас стало меньше.

Хотя каким образом использовать купленную квартиру, это уже второй вопрос. А первый — как в дальнейшем будет удовлетворяться растущий спрос па первые этажи. Здесь риэлторы расходятся во мнениях. Одни считают, что ситуацию спасет рынок первичного жилья. «В ближайшее время сегмент первых этажей будет развиваться именно за счет новостроек, уверена заместитель директора АН «Выбор» Наталья Мапина. - Цокольные этажи в них изначально рассчитаны на нежилые помещения, и в прошлом году таких объектов было выставлено на рынок больше, чем в 2004 г.».

Другие утверждают, что вектор спроса обязательно сместится от «красных линий» к спальным районам. «Предприниматели очень скоро пойдут вглубь кварталов, даже если это не так выгодно, - считает Антон Кузнецов. - Мы повторим опыт Москвы, где волна скупки прошла от центра города до окраин. В новостройках же нежилые помещения имеют слишком большие площади, а это не всегда подходит предпринимателям».

Правда, углубляясь в отдельные микрорайоны, потенциальный покупатель может столкнуться с неожиданной преградой: прекращение квартиры в торговую точку окажется невозможным. «В Верхних Печерах много неплохих мест, и предприниматели готовы их занять, поясняет г-н Кузнецов. — Но в Нижегородском районе, к которому относятся Печеры, служба архитектора не дает согласия па перевод квартир в панельных домах в нежилой фонд. В других районах, например в Ленинском, перевод осуществим: проспект Ленина почти полностью состоит из пятиэтажных панельных «хрущевок», но это не мешает переводить квартиры в нежилой фонд».

Бизнес не для каждого

Перевод в нежилое помещение даже при благополучном сценарии развития займет около года. Именно столько потребовалось Александру Артемову, директору сети компьютерных магазинов «Мебиус», чтобы провести подготовку, оформление и согласование всех документов. «Сначала нужно было собрать справки, чтобы нам разрешили подавать документы на перевод в нежилой фонд, - рассказывает бизнесмен. — Квартиру, купленную на Южном шоссе, осматривало несколько комиссий, которые дали на перевод положительное заключение. Одновременно с этим мы заказали у проектировщиков перепланировку, которую тоже нужно было согласовать (как внешний вид будущего магазина, так и его внутреннюю планировку). Следующий этап — сдать пакет документов в администрацию города и как минимум через месяц получить разрешение на перевод. Потом помещение ремонтируется, и начинаются новые этапы согласования — с пожарниками, Роспотребнад-зором... Наконец, документы подаются в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области для оформления свидетельства па нежилое помещение. Конечно, если действовать через риэлторов, получится немного быстрее, но сроки все равно большие».

В процессе перевода придется соблюсти и массу других требований: согласования нужно проводить с энергетиками, газоснабжающими организациями (к нежилому помещению не должен быть подведен газ), со службой по благоустройству (ведь если деревья, растущие перед окнами торговой точки, закрывают вывеску, владелец не может их вырубить самовольно). Но даже после того, как нежилое помещение оформлено и отремонтировано {а на это уйдет сумма, соизмеримая со стоимостью квартиры), трудности для предпринимателя не закончатся.

Владельцу магазина придется преодолевать неодобрительное отношение СО стороны жильцов дома. «Реакция жителей соседних квартир в первую очередь негативная, — комментирует Александр Артемов. — Уже потом, после того как они увидят, что помещение и прилегающая территория благоустраиваются, фирма улучшает внешний вид их балконов, они начинают относиться к нам с пониманием».

Впрочем, конфликты с соседями могут так и не закончиться. «Некоторое время назад я беседовала с владельцем магазина, расположенного на улице Белинского, — рассказывает исполнительный директор Союза магазинов Нижегородской области Оксана Дектерева. - У него приспособленное торговое помещение, соблюдены все требования по шумоизоляции, погрузке-разгрузке товаров. Машины разгружаются только с торца дома, где нет окон. Тем не менее у магазина всегда были проблемы с жильцами».

Перед владельцами мини-маркетов, готовых переехать на первые этажи, проблема с соседями может встать еще острее. По мнению г-жи Дек-теревой, продуктовые ларьки или павильоны-кафе невозможно перенести в жилые здания, поскольку те не смогут выдержать весь объем норм и правил, в том числе, санитарных. Кто из жителей дома будет рад, если на нижнем лтаже будет расположено питейное заведение или хлебный магазин, где по ночам происходит завоз продукции?

Получается, что шансы прижиться на новом месте есть далеко не у каждого вида бизнеса — на первом этаже очень удобно открыть салон красоты или туристическую компанию, а магазин будет уместен не всегда. Но ведь и возможностью купить подобное помещение обладают не все! Мини-маркеты, как правило, приносят низкий доход, их владельцы ведут торговлю по привычке, и свободных средств па покупку квартиры в зоне высокой проходимости у них просто нет. «Покупать квартиру в спальном районе? Тогда бизнес будет еле выживать, а кому нужен слабый предприниматель? — рассуждает директор нижегородского Союза магазинов. — В торговле всегда действует правило «трех М»: место, место и еще раз место».

В итоге «встроить» свои бизнес в первые этажи получится менее чем у половины владельцев мини-маркетов и киосков. В новые помещения переедут в основном те, кто имеет несколько торговых павильонов. Остальным одновременно с местом придется менять и сам бизнес. «Они же не могут вечно торговать «киосочным» ассортиментом, поясняет Оксана Дектерева. - Предприниматели спрашивают; куда нам идти с этим ассортиментом, в каком торговом центре мы нужны? Конечно, они там не нужны». Поэтому для них возможен следующий выход: объединившись в группы, покупать или арендовать необходимые площади или заняться франчайзингом.

Однако и высокий спрос на коммерческую недвижимость, и массовое переселение мелкой розницы реалии, характерные именно для Нижнего Новгорода. В области вопрос, где искать первый этаж, не стоит так остро (а иногда даже и коксе не возникает). «Когдая была в Уре-не. местные предприниматели хвалились тем,что они из разрозненных киосков сделали площадки миим-маркт-тов, — говорит г-жа Дектерева. — Если в районах области поднять вопрос о ликвидации уличных павильонов, значит, загубить там вею торговлю. Не думаю, что нововведение очень быстро завоюет глубинку». Ведь главное для бизнеса, столкнувшегося с новыми правилами, — не ускорять процесс переселения с помощью жесткого регулирования. Рынок сам подтолкнет к нужному решению и не даст выжить тому, кто неконкурентоспособен.


14 Сентября 2006 15:14
Источник: 1RRE.ru

Читайте также:





Архив новостей