Квартирный вопрос портит рейтинг президенту

Квартирный вопрос портит рейтинг пр... Квартирный вопрос портит рейтинг пр...
Безудержный рост цен на рынке жилья в последнее время не на шутку обеспокоил российские власти всех уровней. Согласно расчетам аналитиков, средний уровень стоимости столичных квартир к середине августа вплотную подошел к $4000 за квадратный метр, в Санкт-Петербурге цена на жилье достигла отметки в $2000 за квадратный метр, в Твери перевалил за $1000.

Темпы роста цен составляют 6-7,5% в месяц. При этом индекс доходности жилья фактически уперся в "потолок". На текущий момент он более чем в 12 раз превышает номинальную доходность по банковским валютным депозитам и соответствует уровню доходности около 100% годовых. Такие темпы роста цен не позволяют говорить о возможности успешной реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". Раздающиеся высказывания участников строительного рынка о том, что жилье у нас и так доступное, раз продается по таким ценам, и спрос не падает, отдают махровым цинизмом и вряд ли могут быть поддержаны власть предержащими. В результате первыми по этому поводу официально высказались московские власти.

Цены на московскую недвижимость "взвинчены до неприличных пределов", заявил в интервью агентству "Интерфакс" глава строительного комплекса столицы Владимир Ресин и порекомендовал строительным организациям заморозить цены на жилье. Правда, при этом Владимир Ресин отметил, что московские власти могут только рекомендовать, поскольку командовать строителями не в состоянии.

Вступившая в дело Генеральная прокуратура России поручила Федеральной антимонопольной службе (ФАС) организовать проверку на предмет возможного ценового сговора по ценообразованию жилья в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге. Как говорится в сообщении Генпрокуратуры, прокурорам соответствующих регионов, а также МВД России дано указание оказать необходимое содействие ФАС в проведении проверки.

Наконец, совсем недавно с предложениями по обузданию цен на жилье выступила "тяжелая артиллерия" в лице председателя Совета Федерации Сергея Миронова. Отметив, что одни только проверки прокуратуры и ФАС желаемого результата не дадут, а государство обязано повлиять на ситуацию на рынке жилья, спикер предложил организовать государственную строительную компанию, которая будет диктовать ценовую политику.

Мы не сеем, не пашем, не строим, мы гордимся общественным строем

Чтобы понять эффективность этих предложений, необходимо проанализировать, что привело к галопирующему росту цен на строительном рынке. Как это ни удивительно, но при всей согласованности действий, при наличии объединенного лоббистского центра в виде Ассоциации строителей России единой позиции по вопросу о причинах роста цен на жилье у строительного сообщества нет.

Сегодня одни строители говорят, что в росте цен на жилье виноваты подорожавшие стройматериалы. Кроме того, поскольку инвестиции в недвижимость оказываются высокодоходными, то квартиры покупаются не для проживания, а как инвестиционный актив. По словам генерального директора тверской строительной компании «Сантехстрой» Аллы Смирновой, сегодня в тверскую недвижимость вкладывают средства представители московского бизнеса. Они скупают квартиры, проводят качественный ремонт и затем сдают в аренду. Особенным спросом пользуется недвижимость на первых этажах, которая выходит на основные улицы Твери. Ее переводят в разряд офисных либо торговых помещений.

Естественно, такое вложение средств очень выгодно, недвижимость растет в цене плюс приносит арендные доходы. Другие участники рынка жилья, например, директор аналитического центра "МИЭЛЬ" Геннадий Стерник, считают, что изменение цен на стройматериалы на рынок жилья практически не влияет. А пресс-секретарь банка DeltaCredit Инна Алексеева утверждает, что на рынке не более 15% квартир покупается с целью долгосрочного инвестирования.

Директор тверской строительной компании «Беркана» Виталий Сухов считает, что цены на недвижимость целиком формирует спрос. В Твери он пока заметно опережает предложение. Все из-за того, что построить быстро и дешево в областной столице не удается. Нынешняя себестоимость одного квадратного метра жилья в Твери, исходя из стоимости стройматериалов, по словам Виталия Сухова, колеблется от 10 до 14 тысяч рублей. Однако подвод коммуникаций, инженерных сетей, согласования и обременения приводят к существенному удорожанию недвижимости. Срок согласования строительства длится не менее года, и все это время застройщику необходимо платить либо за аренду земли, либо земельные налоги при еще не построенном объекте.

Городские власти такая ситуация почти не беспокоит, и как будет реализовываться в Твери проект «Доступное и комфортное жилье», руководству Твери, в принципе, до лампочки.
v Основной причиной недостаточных объемов строительства жилья и, следовательно, превышения спроса над предложением в Твери многие аналитики считают ограниченность нынешних городских сетей и иных коммуникаций. По мнению политолога Андрея Чернышева, сети закладывались очень давно и не рассчитаны на снабжение возросшего числа объектов. При этом возведением новых котельных, введением в строй новых источников водоснабжения, прокладкой новых коммуникаций ни городские власти, ни соответствующие структуры не озабочены. Привлечение госинвестиций для развития этой инфраструктуры может стать ступенью для реализации нацпроекта «Жилье» в Твери.

Собаки на сене

Крупнейшие риэлтеры свою позицию по поводу роста цен подтверждают конкретными делами. Раз цены будут расти и дальше, то и продавать построенное жилье нет смысла. Выгоднее его придержать. Что и происходит. По данным экспертно-аналитического центра "Доступное жилье", крупнейшие строительные компании Санкт-Петербурга, перевыполнившие планы по выручкам от продаж, массово приостановили торговлю самыми "ходовыми" одно- и двухкомнатными квартирами, тем самым провоцируя квадратный метр стремиться и дальше ввысь. По словам руководителя отдела по связям с общественностью тверской компании «РСК-недвижимость» Евгения Маринушкина, цены на квартиры меняются каждый месяц, и даже чаще.

Сейчас стоимость квадратного метра жилья улучшенной планировки в Твери колеблется от 27 до 30 тысяч рублей, и динамика продаж не спадает. По мнению Евгения Маринушкина, люди уже не надеются приобрести недвижимость по недорогим ценам, особенно после того, как были обмануты вкладчики «Социальной инициативы».

На ситуацию с ценами в Твери накладывает отпечаток и личностный фактор руководителей муниципалитета. По мнению депутата областного Законодательного Собрания Сергея Петрова, местечковые интересы пока довлеют над государственными планами. И лишь передача городских земельных участков, ранее не имевших четкой юрисдикции в областное управление, стала первым шагом к положительному изменению ситуации.

Политический аналитик, главный редактор «Каравана» Геннадий Климов поведение городских властей Твери в этом вопросе называет синдромом «собаки на сене».
- Городское руководство стремится, чтобы все строительные подряды выполнялись афилированными фирмами. При этом десятки строительных компаний–инвесторов, которые предлагают построить в Твери различные объекты, в том числе и жилищной сферы, мэрия не пускает в город. Однако развивать областную столицу современными темпами, городскому руководству не под силу. Нет ни ресурсов, ни политической дальнозоркости, ни ответственности за будущее Твери.

За несколько лет иные областные города, например, Калуга, выросли по численности населения. Тверь по населению лишь сокращается. Земельные участки в городе и в окрестностях скуплены спекулянтами, которые ничего не строят, но при этом наживаются на муниципальной собственности. При такой политике Тверь как поселение людей вообще может раствориться. Горожанам же который год мэр рассказывает сказки про какой-то там проект «Тверь-сити».

Хотя и ему, и его подручному, главе Калининского района Петру Толстову вполне можно остаться в памяти тверитян руководителями-созидателями. Надо просто выделить людям земельные наделы под застройку и назвать эти участки по своей фамилии, например: Лебедевская слобода или поселок Толстово. Неужели в городе и вокруг него мало земли? Люди оценят такой шаг, и название приживется, ведь недаром в Москве целые микрорайоны негласно именуют «Лужки», «Новые лужки». Так что у этих руководителей еще есть время остаться в истории.

Строительно-чиновничья мафия против администрации президента

Скорее всего, причины роста цен на рынке жилья определены сговором строителей и чиновников. Поэтому и предложения Сергея Миронова по созданию строительной госкомпании вполне могут оказаться эффективными. По мнению тверских политологов и аналитиков, цены на недвижимость таким образом вполне можно обуздать. И сделано это будет к моменту выборов в Государственную Думу, как раз перед выборами президента. Политолог Андрей Карасев считает, что у администрации президента достаточно ресурсов, чтобы повлиять через региональные власти на основных участников строительного рынка. Цены на первичное жилье опустятся, и как только этот процесс начнется, на продажу будут выставлены все квартиры, которые были вложением средств.

Другое дело, что государственная строительная компания, которая может быть инструментом для реализации государственной политики, должна быть организована так, чтобы решать все задачи комплексно, с учетом всех факторов ценообразования. Государственная политика должна быть направлена и на решение вопросов цен на стройматериалы, и на расширение предложения земельных участков под строительство, и на снижение инвестиционной привлекательности квартир.

Думается, что тут вполне можно вспомнить опыт советских времен и в качестве одного из элементов такой политики установить, что 90-95% площадей должно предоставляться под застройку относительно недорогими типовыми сериями домов. А в качестве одного из основных критериев определения победителей по конкурсам на такие участки необходимо установить продажную цену квадратного метра, заявляемую застройщиком.

21 Сентября 2006 18:14
Источник: Караван+Я




Архив новостей