Обзор рынка ипотечного кредитования (итоги 2006 г. - прогноз 2007 г.)

Обзор рынка ипотечного кредитования... Обзор рынка ипотечного кредитования...

По материалам ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) российский рынок ипотеки вырос в 2006 году до 200 млрд рублей, привысив запланированные показатели Концепции рефинансирования ипотечных жилищных кредитов АИЖК в 2 раза.

Таким образом, объем выданных ипотечных кредитов в 2006 году превышает аналогичный показатель 2005 года на 157 млрд рублей. В 2005 году объем фактически выданных ипотечных кредитов составил 43 млрд. рублей.

АИЖК планирует рефинансировать в 2007 году стандартных ипотечные кредиты общей номинальной стоимостью 50 млрд рублей. Другие представленные на рынке рефинансирующие организации, учитывая ежемесячный средний объем выкупа закладных в текущем году и приобретенный ими опыт секьюритизации, смогут рефинансировать не менее 45-60 млрд рублей.

По прогнозам банка DeltaCredit объем ипотечного рынка в 2007 году должен вырасти еще в два раза. «Россия идет по пути всех стран Восточной Европы, где с момента, когда рынок начал развиваться, двукратный рост наблюдался на протяжении трех-четырех лет», - утверждает Алла Цытович, вице-президента по развитию бизнеса банка DeltaCredit.

Основные факторы, сдерживающие развитие рынка

Основной проблемой развития ипотеки в России, по мнению ипотечного брокера «Мой дом», продолжает оставаться достаточно низкий уровень доходов граждан по сравнению со стоимостью жилья. Несмотря на заметный рост реальных доходов населения в текущем году, стоимость жилья увеличивается опережающими темпами. Стремительный рост цен, сокращение объемов строительства и усиление инвестиционного спроса на жилую недвижимость существенно ограничили предложение на рынке и сократили круг людей, имеющих возможность взять кредит в достаточном размере и купить интересующее их жилье.

За 2006 г. цены на жилую недвижимость в региональных центрах выросли в среднем на 70-90 %, при этом, по данным компании «Мой дом», средняя цена 1 кв. м готового жилья в крупных российских городах на конец 2006 г. составила $1390.

В прошедшем году банки в крупных российских городах конкурировали за небольшое число платежеспособных клиентов, это привело к либерализации условий кредитования.

По статистике банков-первичных кредиторов, в Москве не менее 70% одобренных заемщиков не могут своевременно найти подходящий им вариант квартиры и/или завершить сделку купли-продажи по причине недостатка предложения. На периферии этот показатель ниже и составляет 30-50%.

Острый дефицит квартир на вторичном рынке жилья наблюдается практически во всех российских регионах.

Индикаторы состояния рынка ипотеки

Средние процентные ставки по ипотеке в 2006 г. составили в рублях – 13 %, а в иностранной валюте - 11 %.

«Ставки [по ипотечным кредитам – прим. 1rre.ru] приближаются к своему минимуму и в ближайшее время, вероятнее всего, сильно опускаться не будут. Думаю, психологический рубеж в приобретении квартиры, а также других товаров в кредит россияне уже преодолели», - уверен Йохан Йонах, председатель правления «Райффайзенбанка».

Согласно статистике АИЖК в первом полугодии 2006 года доля сделок с использованием ипотеки в регионах России, в среднем, составила 6 % от общего числа сделок купли-продажи (в Москве - 7,5%, в Московской области – 3%).

Наибольший процент сделок с использованием ипотеки был зафиксирован в Тюменской области, Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком АО (25%). В числе лидеров также Алтайский край (24%), Брянская область, Удмуртия и республика Саха (около 15%), Башкортостан (14%), Кубань (7%).

Меньше всего сделок купли-продажи с использованием ипотеки прошло в Северной Осетии – Алании, Ставропольском крае, Смоленской области – порядка 0,1-0,2%.

Аналитики «МИАН» оценивают долю сделок с использованием ипотеки в Московском регионе в 30% на рынке первичного жилья и 50-55% - на вторичном рынке. На рынке загородной недвижимости (Подмосковье), по их мнению, доля приобретений по ипотеке составляет не более 10-15%. Как мы видим, данные аналитиков сильно различаются.

Начиная с III квартала прошлого года, когда цены на недвижимость динамично пошли вверх, выросла и инвестиционная привлекательность ипотечного рынка. Из аналитического обзора ЦМЭИ «БДО Юникон» видно, что реальная рублевая доходность жилой недвижимости в Москве в прошедшем году увеличилась на 64,29%.

Как считают эксперты «МИАН», из-за продолжительной тенденции роста частные инвесторы вскоре начали осознавать возможность стагнации рынка. Рисковость сегмента для данной категории покупателей начала повышаться, и доля инвестиционных покупок в Московском регионе сократилась. Это привело к доминированию клиентов, приобретающих недвижимость «для жилья».

Прогноз развития рынка розничных банковских услуг

Рынок банковских услуг в России можно считать весьма перспективным с точки зрения потенциала (в РФ активы банковского сектора составляют 42,5% от ВВП, в то время как в целом в государствах – новых членах Евросоюза этот показатель составляет 78.1%) и темпов роста (прирост активов банковского сектора России в январе-сентябре 2006 г составил 27,3 %, что на 2,2 процентного пункта выше аналогичного показателя 2005 г). Рентабельность банковского сектора в последнее время растет, однако привлекательность этого сектора определяется отсутствием конкуренции с иностранными игроками рынка. Это, по мнению журнала SmartMoney, и позволяет российским банкам получать высокую операционную прибыль.

Кредитование физических лиц остается одним из наиболее динамично развивающихся сегментов банковского рынка. Объем кредитов, предоставленных физическим лицам, увеличился за январь-сентябрь 2006 г на 52,4 % - до 1,8 трлн рублей. Их доля в общем объеме кредитов, предоставленных банковским сектором, возросла с 18,5 % до 21,5 %, а удельный вес в активах банковского сектора - с 12,1 % до 14,5 %. При этом объем ипотечных жилищных кредитов увеличился более чем в 3 раза, при этом их удельный вес в общем объеме предоставленных физическим лицам кредитов составляет всего 8,9 %.

Как отмечается в обзоре Центрального банка РФ, весь прирост вкладов физических лиц в январе-сентябре 2006 г был обеспечен за счет вкладов в рублях, которые увеличились на 30,7%. Вклады в иностранной валюте уменьшились на 2%, что вызвано «дедолларизацией» экономики и укреплением рубля.

Снижение темпов прироста вкладов физических лиц обусловлено повышением интереса населения к альтернативным формам вложений, в частности, к вложениям в паевые инвестиционные фонды (ПИФ).

Прогнозируемые риски

По мнению аналитиков ипотечного брокера «Мой дом», проблемы «плохих долгов» у банков могут возникнуть в случае ухудшения экономической ситуации в стране в среднесрочной перспективе, если банки сделают ставку на бурный рост розничного кредитования.

Согласно исследованию агентства «Рус-рейтинг», уровень невозвратов потребительских кредитов за первое полугодие 2006 г. вырос на 35%. В то же время общий объем кредитов, выданных физическим лицам российскими банками за полгода, вырос только на 16%.

По данным ЦБ РФ, с начала года просроченная задолженность по кредитам, выданным населению, увеличилась с 1,9 до 2,5%. По мнению экспертов компании «Мой дом», эти цифры занижены: согласно данным банков-нерезидентов этот показатель составляет 4-5%. Показатель просрочки свыше 90 дней (NPL) по международным стандартам финансовой отчетности в Home Credit Bank составил на конец третьего квартала 2006 года 16% (первого квартала – 14 %).

Кроме вышеописанной ситуации, существенные риски могут возникнуть только при резком снижении мировых цен на энергоресурсы.

В то же время, по мнению специалистов «Мой дом», существуют риски резкого снижения банковской ликвидности через 2-3 года – если внешнеэкономическая конъюнктура несколько ухудшится, рекордный профицит торгового баланса России сократится из-за опережающего роста импорта, и одновременно увеличатся процентные ставки на мировых финансовых рынках.

По мнению Игоря Кузина, председателя совета директоров банка DeltaCredit, «ни один западный инвестор не возьмет кредитный портфель, где соотношение кредит/залог будет больше, чем 80/20». Особенно когда это касается развивающихся стран.

«Российский рынок, хотя и глубок, вряд ли сможет справиться со всем объемом рефинансирования ипотечного кредитования. Поэтому многие банки - те, где первоначальный взнос меньше 20% или ссуды выдаются заемщикам с неподтвержденным доходом, будут в будущем очень сильно разочарованы, когда придет время привлекать большие суммы денег. Со временем игроки, не способные удерживать качественный портфель, будут «вымываться» с рынка. А те, кто умеет управлять рисками, останутся. То есть постепенно ситуация сама собой выровняется — это произойдет, когда бизнес станет массовым и портфели всех ипотечных банков пересекут критическую точку в $100 млн,» - считает он.

«Думаю, сегодняшняя тенденция будет продолжаться еще около года. Правда, если не сработают какие-нибудь другие факторы. Например, общая ликвидность в банковском секторе. Ведь сейчас кредитование в основном идет не за счет запланированных «длинных» денег, а за счет собственных средств, краткосрочных депозитов. Но мы все знаем, как чутко российская банковская система реагирует на любое исчезновение ликвидности. Независимо от того, связано ли это с иностранными инвесторами, налоговыми платежами, изменением политики ЦБ, любыми слухами. Сегодня ситуация сложилась очень благополучно. Хотя конъюнктура меняется очень быстро», - резюмирует ситуацию И.Кузин.


09 Января 2007 14:19
Автор: Денис Строганов
Источник: 1rre.ru и материалы компании "Мой дом"

Читайте также:





Архив новостей