Домик в деревне. Земля под котеджное строительство может подешеветь

Домик в деревне. Земля под котеджно... Домик в деревне. Земля под котеджно...

В действующий Земельный кодекс могут быть внесены поправки, которые значительно облегчат перевод земель из одной категории в другую. Сегодня, чтобы начать жилищное строительство, земли обороны и сельхозназначения нужно перевести в земли поселений. Процедура эта долгая и сложная. Группа депутатов предлагает отменить процедуру перевода земель из одной категории в другую при строительстве частных коттеджей. По мнению экспертов, новые правила могут существенно увеличить объемы рынка земли под индивидуальное строительство и, как следствие, привести к снижению цены за сотку.

Летом 2006 года группа депутатов Государственной Думы подготовила поистине революционные поправки в действующий Земельный кодекс, которые в случае их одобрения кардинальным образом изменять подход к вопросу о категорийности земель Российской Федерации. Парламентарии, а в их числе, такие известные люди, как Александр Хинштейн и Мартин Шаккум предлагают внести изменения в 8 статью Земельного кодекса. В документе, имеющемся в распоряжении ПРАЙМ-ТАСС, предлагается следующее: "Использование земель для целей жилищного строительства допускается без их перевода в земли населенных пунктов в случае, если использование земель иных категорий для целей жилищного строительства предусмотрено документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки".

Принятый в 2001 году новый Земельный кодекс РФ можно смело назвать одним из самых многострадальных законов в новейшей российской истории. Еще в 1991 году было заявлено, что стране нужен новый закон, регламентирующий земельные отношения по принципу рыночных отношений. В течение 10 лет, пока шли дебаты, операции с землей осуществлялась фактически по правилам, действовавшим в советское время, которые не предполагали частной собственности на земли сельхозназначения.

В новом земельном кодексе сохранился принцип деления земель на категории по целевому назначению. Весь земельный фонд в соответствии с Земельным кодексом был поделен на семь категорий - земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли промышленности, энергетики, транспорта, земли обороны и иного специального назначения, земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса. Понадобился еще не один год, чтобы принять отдельный документ, регламентирующий оборот земель сельхозназначения. Однако под действие этого закона не попадали сельхозземли, предназначенные для индивидуального строительства жилья для граждан. Только в 2005 году вступил в силу федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

И вот фактически через полтора года депутаты предлагают отменить действующую процедуру получения разрешения на строительства жилья, отказавшись от принципа категорийности земель.

Предложения депутатов появились в тот момент, когда на рынке земли сложился ажиотажный спрос. Так, в Московской области, на престижных направлениях в радиусе до 40 км от столицы, цена за землю достигла астрономических сумм. На Рублевском шоссе цена сотки как правило не опускается ниже 100 тыс долл. А летом этого года на этом направлении продали участок, исходя из стоимости сотки в 1,5 млн долл. Но цены высокие и по другим направлениям. На Новорижском шоссе земля в пределах 25 км от Москвы продается исходя из стоимости ста квадратных метров на уровне 30-50 тыс долл.

Цены на квартиры в Москве растут, не останавливаясь, последние 3-4 года, и это стало одной из причин того, что все больше граждан склоняется к покупке "домика в деревне" или приобретению загородного дома.

В правительстве Московской области заявили, что пока не знакомы с предложениями депутатов Государственной Думы. Между тем, по данным Министерства сельского хозяйства и продовольствия Московской области, сегодня в регионе около 1,5 млн гектаров земли сельхозназначения. "Однако по прямому назначению используется примерно 200 тысяч гектаров", - заявила заместитель министра сельского хозяйства Подмосковья Елена Сарьян. При этом она отметила, что значительное число участков скуплено бизнесменами, которые надеялись пустить их на застройку, но процесс затормозила процедура перевода".

Действительно, процедура перевода земель из категории сельхозназначения в категорию земель поселений занимает зачастую ни один год. Согласно Земельному кодексу, 3 месяца уходит на то, чтобы землевладелец получил ответ от соответствующих органов федерального уровня на свое ходатайство. Затем 2 месяца нужно ждать решения исполнительного органа государственной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления. Под ходатайством подразумевается огромное количество документов. Пакет необходимых документов включает, в частности, кадастровый номер земельного участка, категорию переводимых земель, нужно обосновать и сам процесс перевода, необходимы выписка из государственного кадастра и заключение экологической службы, обязательно нужно иметь согласие правообладателя на перевод земель из одной категории в другую. Необходимо представить расчеты потерь сельскохозяйственного производства в связи с переводом использования данных земель по другому назначению. Однако, в реальности указанные в законе сроки, как правило, не выдерживались.

Научный руководитель Школы экономики и земельных рынков Академии народного хозяйства при правительстве РФ и один из авторов Земельного кодекса РФ Иван Стариков заявил, что "процедура перевода земель из одной категории в другую занимает больше года. А время - деньги. Кроме того, инвесторы сталкиваются как с формальными, так и неформальными платежами, и поэтому издержки по транзакциям, в конце концов, отражаются на конечной стоимости сотки земли при продаже конечному покупателю".

Процедура перевода земель из одной категории в другую и дальнейшее ее оформление в собственность состоит из нескольких этапов. Процесс этот долгий и сложный. Но земельный бизнес в России очень прибыльный.

Первая стадия - это выкуп земельных паев у работников колхозов. Колхозникам, в среднем по ближайшему Подмосковью платят от 10 до 40 долл за сотку в зависимости от размера поля и его месторасположения. При этом реальная стоимость земли после выделения ее в натуре, то есть при выделении участков после приобретения паев /Колхозные паи работники получали, как правило, без определения границ участка/ составляет уже 150-200 долл за сотку. После перевода земли из одной категории в другую цена возрастает еще в десятки и более раз в зависимости от направления. На удорожание земли влияет несколько факторов - престижность места, наличие коммуникаций, экологическая обстановка в данном районе.

Пока земля в ближайшем Подмосковье растет в цене медленнее, чем стоимость квадратного метра жилья в Москве. Но в последнее время риэлтеры предлагают купить землю только с подрядом на строительство. Это приводит к тому, что земля под строительство загородных домов и коттеджей стала дорожать более быстрыми темпами. Сегодня купить участок земли до 12-15 соток вместе с домом до 150 кв м в радиусе до 50 км от МКАД дешевле 200-300 тысяч долл весьма проблематично.

Эксперты говорят о новой ситуации на рынке земли, когда граждане стали покупать земельные участки с целью инвестиционных вложений. Расчеты "рядовых" инвесторов вполне оправданы. За последние 2 года земля на престижных направлениях /Западном, Юго-западном, Северо-западном/ подорожала в 2-3 раза.

Рассматривать землю в качестве стратегического инвестиционного ресурса стали и крупные российские компании. Так девелоперский бизнес активно развивают, например, крупнейшая российская монополия "Газпром", холдинг "Интеррос".

Заместитель председателя правления банка "Визави" Антон Белобжеский заявил, что полтора года назад банк начал скупку земли в Волоколамском, Орехово-Зуевском, Егорьевском и Воскресенском районах Московской области. Затраты банка на покупку земли составили около 200 млн долл. По словам банкира, чтобы начать активное строительство и обустройство территорий, нужно вывести земли из категории сельхозназначения. Первый замглавы администрации Волоколамского района Александр Титов заявил, что "для их перевода в другую категорию потребуется специальное разрешение губернатора Московской области". Однако участники рынка считают, что покупка такого большого участка земли – это грамотный стратегический шаг.

Так, заместитель генерального директора "Открытой инвестиционной компании" Александр Лукьянов еще год назад говорил, что пока в Московскую область еще не пришли серьезные инвестиции, но предпосылки к этому есть. "Когда придет капитал, цены на землю резко возрастут",- заявил тогда А.Лукьянов.

Возможно, такие прогнозы относительно дальнейшего роста цен на подмосковную землю, стали главным аргументом разработчиков поправок в Земельный кодекс, предполагающих отмену категорийности земель для получения разрешения строительства.

Директор департамента продаж Управления загородной недвижимости Компании "МИЭЛЬ-Нежвижимость" Владимир Яхонтов в интервью ПРАЙМ-ТАСС сказал, что отмена требования об изменении статуса сельскохозяйственных территорий для их застройки может повлиять на стоимость земли в сторону ее удешевления, поскольку бюрократическая процедура перевода требовала значительных ресурсных затрат. "Но, с другой стороны, сегодня в Московской области около 30 проц земель находится в руках 10-15 крупных компаний, которые в свое время скупили владения совхозов и колхозов за 4-5 долл за сотку, а теперь продают их по рыночной стоимости- 4-5 тыс долл за сотку. Если они выбросят на рынок весь объем земель, то сотка естественным образом подешевеет", - заявил ПРАЙМ-ТАСС В.Яхонтов. Он предполагает, что, скорее всего, землевладельцы будут постепенно продавать имеющиеся у них земли небольшими участками. "Так что в итоге удешевления земли для конечных потребителей ожидать не стоит", - резюмирует В.Яхонтов.

И.Стариков, в свою очередь, считает, что цены на землю в случае отмены принципа категорийности при строительстве, должны снизиться. Однако и он указывает и на негативные моменты возможного нововведения. "В случае принятия поправок в Земельный кодекс подрывается основа местного самоуправления, так как основу местных бюджетов формируют земельные платежи… Другое дело, что деньги, полученные от продажи земли местные чиновники не всегда направляют по назначению, а именно, на обустройство инфраструктуры и развитие вверенной им территории", - отмечает И.Стариков. Он предупреждает так же, что попытка замкнуть земельный вопрос на федеральный центр может повернуть проблему в политическую плоскость.

Многие считают, что сложные процедуры согласования вопросов в сфере земельных отношений сделали этот бизнес в России сильно коррумпированным. "Главное не то, кто будет определять правила оборота российских земель. Важно, чтобы эти процессы были прозрачными. От этого, в конечном итоге, и зависит конечная стоимость земли для рядовых граждан", - уверен И.Стариков.

Эксперты и аналитики пока затрудняются предположить, будут ли до конца 2006 года вынесены на обсуждение Госдумы эти поправки в Земельный кодекс. Многие исходят из того, что этот вопрос должен быть согласован "на самом верху".


18 Сентября 2006 20:34
Источник: ПРАЙМ-ТАСС

Читайте также:





Архив новостей