Сергей Лушкин: Московскую недвижимость ожидает очередной виток роста цен

Сергей Лушкин: Московскую недвижимо... Сергей Лушкин: Московскую недвижимо...

О своем взгляде на рынок московской недвижимости и о том, что его ждет в ближайшем будущем читателям 1RRE.Ru расскажет директор по маркетингу и продажам компании «Квартал» Лушкин Сергей Анатольевич.

Лидия Верина, 1RRE.Ru: Сергей Анатольевич, после бурного роста цен в 2006 году ситуация на московском рынке сегодня относительно спокойная. Что на ваш взгляд, ждет рынок недвижимости в ближайшем будущем?

Действительно, рынок недвижимости переживает более спокойный период. Кто-то может назвать это состояние стагнацией, однако ближе к истине будет определение текущего статуса рынка как стабилизация и выравнивание.

На фоне снижения темпов роста цен на жилье в последние месяцы стали звучать мнения о скором падении и даже «обвале» цен на недвижимость, как вы относитесь к таким прогнозам?

Такие же громкие заявления звучали и в начале прошлого года, когда модно было муссировать тему о «пузыре, который лопнет» - однако, все мы хорошо помним, что за этим последовало. Оставив в стороне эмоции и личные интересы, давайте рационально разберемся, какие факторы влияют на цены на недвижимость и взвесим все «за» и «против» изменения этих цен.

Согласно последним данным Росстроя, в 2006 году в России было введено в эксплуатацию 50,2 миллиона квадратных метров жилья. Всего россиянам необходимо 1,6 миллиарда квадратных метров. Поэтому в 2007-2008 годах стоит ожидать дальнейшего рост цен на жилье. В стране катастрофически не хватает жилья, и эта ситуация изменится не раньше 2010 года. А пока квартира является дефицитным товаром, рынок недвижимости будет оставаться рынком продавца.

Каковы, по Вашему мнению, причины возникновения дефицита жилья?

Причин на самом деле несколько. Одна из них, как не парадоксально, забота государства о социально незащищенных категориях горожан. Ежегодно выделяется более $20 млн на социальные программы, в Москве около 30% строящегося жилья субсидируется или предоставляется бесплатно. В 2007 году масштабы строительства в Москве останутся на прежнем уровне, а вот объем социального жилья решено увеличить на 24 процента. Это означает, что предложение на рынке сократится.

Второе, специалисты отмечают, что мощности строительных производств уже полностью задействованы и не увеличиваются, значит, строить будут столько же, сколько раньше.

И наконец, последнее: известно, что в Москве осталось мало пригодных для строительства участков. Для того, чтобы построить жилой дом, надо вначале снести существующее здание. Это усложняет процесс строительства и повышает себестоимость возводимого жилья.

Ведь если под снос идет ветхая пятиэтажка, необходимо вначале переселить ее жителей, дать им квартиры в новостройке. Если это промышленное предприятие, снос тоже капиталоемкий процесс: затраты на приобретение альтернативного участка земли, затраты на рекультивацию существующего, затраты на демонтаж зданий и подготовку строительной площадки, согласование всей необходимой документации и т.п. Поэтому строительство жилья при столь высоких финансовых вложениях только на этапе освоения строительной площадки обойдется очень дорого.

Каков спрос на жилье сегодня?

Осеннее замедление роста цен на недвижимость заставило многих людей отложить планируемую покупку жилья и ожидать падения цен. Однако уже сейчас многие риэлторы отмечают постепенное повышение спроса, объясняя это, в частности, фактором сезонности. Кроме того, отмечается дефицит качественного жилья элитного и бизнес классов.

Традиционно на март приходится максимум годового предложения, а рынок максимально активизируется осенью, после летнего затишья.

Спрос на жилье создается не только москвичами и жителями области, но еще и приезжими из регионов, которых меньше не становится.

Трудно представить, что квартиры станут меньше раскупаться: сегодняшние цены не уничтожают спрос, а всего лишь затормаживают его до того момента, когда большинство потенциальных покупателей «привыкнут» к текущим ценам. Отложенный спрос начнет постепенно возвращаться, так как реальный спрос на московское жилье остается достаточно высоким.

Многие эксперты советуют активнее использовать возможности для приобретения жилья в ипотеку, как вы к этому относитесь?

Еще весной и осенью 2006 года многие покупатели не успевали за стремительным повышением цен. Пока банк одобрял кредит, цена за квартиру уже успевала вырасти, и люди вынуждены были или отказываться от покупки, или переоформлять кредит на новую сумму. Ситуация превращалась в изнурительную гонку за растущей стоимостью квартиры и пугающим размером кредита.

При сегодняшней ситуации можно спокойно начинать оформление кредита. Тенденция показывает, что банки снижают первоначальный взнос (а некоторые ввели кредитование 100% стоимости жилья) и увеличивают сроки кредитования вплоть до 25 лет, что позволяет снизить ежемесячные выплаты. Прогнозируемое снижение темпов инфляции в перспективе приведет к снижению ставки ипотечного кредита.

Развитие ипотеки стимулирует и государство, которое видит в ней основную возможность решения жилищных проблем россиян. Благодаря снижению ставок на ипотеку в 2007 году воспользоваться ею смогут уже порядка 17 процентов россиян против 10 процентов год назад. Парадокс в том, что повышенный интерес к ипотеке, в свою очередь, подстегнет цены на жилье.

Сегодня нет устойчивого роста цен на квадратные метры, значит, и вкладывать свободные деньги в недвижимость стало не выгодно. Многие люди, которые раньше инвестировали деньги в жилье, сейчас, наверное, стремятся его продать?

Инвесторы сегодня не склонны поддаваться панике и избавляться от купленных квартир. Они понимают, что освободившиеся финансовые средства нужно будет куда-то вкладывать, поскольку они будут обесцениваться. А достойной инвестиционной альтернативы в России пока нет.

Стоит ли ожидать падения цен на жилье?

Все перечисленные факторы: снижение инфляции, рост благосостояния, растущая популярность ипотеки сказываются на российском рынке жилья однозначно. Говорить о стагнации несколько преждевременно. Падения цен на комфортное жилье не будет.

Рост цен на недвижимость адекватен росту российской экономики. И даже в случае снижения цен на нефть, обвала на рынке недвижимости ожидать не стоит. Существующая стабильность продлится не более года, и к концу 2007 года все начнется снова.

На вывод о «неадекватности» московских цен на жилье всегда найдется мощный противовес. Если посмотреть на динамику рынка, то видно, что тенденция к снижению стоимости затронула в основном сегмент дешевого некачественного жилья. Теперь вспомним, что неликвидная «панель» в прошлом году опережала по темпам удорожания все остальные сегменты рынка. Естественно, что, когда он стабилизировался, ситуация начала выравниваться. А вот стоимость жилья бизнес-класса и элиты остается устойчивой.

По мнению наших аналитиков, в настоящее время можно говорить о снижении цен только на вторичном рынке жилой недвижимости на ранее переоцененные объекты - в первую очередь, квартиры в панельных домах старой застройки, небольшие по площади, с кухнями меньше 6 кв.м. А вот объективных причин снижения цен на современное, качественное жилье в новостройках Москвы и Подмосковья нет.

Вы сказали дефицит жилья, подстегнет рост цен, вы прогнозируете, что вскоре инвестировать в жилье станет снова выгодно?

В апреле 2007 года Минэкономразвития внесло в правительство уточнения к ранее сделанному прогнозу социально-экономического развития страны на 2008-2010 годы. Согласно этому документу, инфляция будет снижаться и к 2009 году составит уже 5,5-6,5 процента. Доходы россиян, напротив, вырастут. В 2007 году они увеличатся на 9,8 процента в реальном выражении, и продолжат расти, не снижая темпов. В целом по России зарплата вырастет в 2007 году на 12,8 процентов, по Москве же этот рост будет еще более существенным.

В результате, роста доходов населения в 2007 году у россиян скопятся значительные средства, которые нужно будет куда-то вкладывать. Но проблема в том, что надежных способов вложения денег в России крайне мало. Играть на бирже многие не решаются из-за высокого риска. Вклады на банковские депозиты высокой доходности не обеспечивают. Остается недвижимость, которая на мой взгляд, является лучшим инвестиционным инструментом в России.


31 Мая 2007 17:24
Источник: 1RRE.RU

Читайте также:





Архив новостей