Офисы переезжают к Третьему кольцу

Офисы переезжают к Третьему кольцу Офисы переезжают к Третьему кольцу
«Если до бизнес-парков на МКАД слишком далеко, а на Садовом — слишком дорого, можно обратить внимание на Третье транспортное кольцо» - таков сегодняшний девиз многих арендаторов офисных помещений в Москве. В центральной части столицы участков, пригодных для возведения офисных объектов, практически не осталось. По данным специалистов компании «Доминион-М», доля свободных площадей в пределах Садового кольца составляет приблизительно 2-2,5%. Для сравнения, два года назад их доля колебалась в пределах 5-9%. Результатом становится формирование новых деловых зон – в частности, вокруг Третьего транспортного кольца (ТТК). «Тенденция к децентрализации начала формироваться в 2004 году, - считают эксперты отдела исследований компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. – Так, общее количество офисных помещений, находящихся за пределами Садового кольца, составило 60% от общего числа существующих офисов. Данная тенденция была стабильной на протяжении 2005 года и первой половины 2006 года». Причины По мнению менеджера по маркетингу компании Horus Capital Рустама Топчиева, основной причиной такого смещения является то, что центр города не может предложить должных темпов развития, необходимых для существующего количества потенциальных арендаторов. «Кроме того, многие компании покидают офисы в бывших научных учреждениях и зданиях других непрофессиональных арендодателей и также переезжают ближе к Третьему транспортному кольцу», - добавляет Рустам Топчиев. Кроме того, для нормальной работы офиса важна хорошая транспортная доступность – центр Москвы этим похвастаться никак не может. «Размещение офисов в центре города в последнее время стало невозможным. Воспользоваться привилегией на парковку могут только руководители компании, все остальные вынуждены тратить по 20-30 минут на это действие. Да и сама транспортная ситуация заставляет многих ездить на работу гораздо раньше основного потока, а возвращаться поздно вечером», - говорит директор по развитию компании Swiss Realty Group Илья Шершнев. С ним согласен менеджер проекта «Бизнес-центр «Новосущевский» (компания Sinergo Development) Константин Ким, по словам которого децентрализация является следствием неутешительных показателей прироста городского автопарка и осложнений и без того непростой транспортной ситуации в «пиковые» часы. Заместим, что идея децентрализации офисных помещений близка и правительству Москвы – согласно новому Генплану города центр должен до 2020 года превратиться в туристско-рекреационную зону. Для достижения этой благой цели московские власти намерены ограничить коммерческое строительство, в частности, внутри Садового кольца. Чем дальше от центра, тем дешевле? О востребованности участков на ТТК можно судить по уровню арендных ставок. Как сообщает Рустам Топчиев, арендные ставки на ТТК пока не сравнялись с центром Москвы - в центре пока на 20-30% выше. С ним согласен и Константин Ким, по словам которого ставки арендной платы на офисные помещения класса А в Центральном округе и прилегающих к нему районах находятся в пределах 710-870 долларов за кв. м в год, а на помещения класса В на ТТК - в пределах 520-620 долларов. Расходы на эксплуатацию офисов также отличаются - по словам специалиста отдела коммерческой недвижимости компании Сесежар Груп Елены Киселевой, для офисов классов А и B в центре Москвы эксплуатационные расходы составляют от 80-120 долларов за 1 кв. м в год, а на ТТК – от 70-90 долларов. «К началу 2007 года данное соотношение по спросу не изменится, поскольку по прежнему сохранится дефицит вакантных площадей как на ТТК, так и в ЦАО», - говорит Константин Ким. - Что же касается уровня арендных ставок, то тенденция незначительного роста сохранится в предстоящем году. Но через несколько лет ситуация изменится радикально за счет ввода в эксплуатацию значительных объемов офисных площадей в пределах ТТК. Нельзя не отметить в данном контексте активное строительство ММДЦ «Москва-Сити». Проекты на ТТК Первые проекты в зоне Третьего кольца появились еще до того, как оно было построено. «Безусловно, среди наиболее значимых проектов в непосредственной близости от ТТК можно отметить «Москву-Сити», бизнес-центры «Новосущевский» и «LeFort» - говорит Илья Шершнев, директор по развитию компании Swiss Realty Group Напомним, в рамках делового центра «Москва-Сити» на Краснопресненской набережной будет возведено 15 высотных офисных, торговых и гостиничных зданий, одним из которых станет высотный многофункциональный комплекс «Федерация». Общая площадь всех объектов проекта - 3 млн. кв. м, строительство должно завершиться к 2010 году. Бизнес-центр «Новосущевский» класса B+ на относящейся к ТТК первой линии улицы Сущевский Вал будет готов к въезду арендаторов уже в начале следующего года. Как рассказал Guide to Property менеджер проекта Константин Ким, на сегодня диапазон базовой арендной платы в бизнес-центре составляет от 550 до 620 долларов за кв. м в год. По мнению аналитика компании DTZ Ирины Виолиной, среди строящихся и планируемых объектов в районе ТТК стоит отметить бизнес-центр «Ростэк» на проезде завода им. Серп и Молот, крупный проект Green Office Park на Ленинградском шоссе 25, близящийся к завершению проект компании «Дон-Строй» на Хорошевском шоссе 2-20, а также два проекта компании «Доминион-М» общей площадью более 46 тыс. кв. м. Как рассказали G2P специалисты отдела консалтинга компании «Доминион-М», проект офисного комплекса площадью 22 тыс. кв. м, который разместится по адресу: улица Шарикоподшипниковская, вл. 5, стр. 1, сейчас находится в доработке. Архитектор проекта – известная со всем мире Заха Хадид. По мнению специалистов «Доминион-М», офисный комплекс с удобным выездом на Садовое Кольцо, на ТТК, к набережным Москвы-реки и на Волгоградский проспект окажет положительное влияние на формирование бизнес-среды в районе. В качестве первых значимых объектов на северо-востоке и востоке Москвы специалисты «Доминион-М» называют офисный центр «LeFort» площадью 45 тыс. кв. м (сейчас реализуется 2-я очередь, более 20 тыс. кв. м), деловой центр «Соколиная гора» площадью более 34,5 тыс. кв. м и бизнес-центр «Бородино Плаза» (31,6 тыс. кв. м). Кроме того, стоит отметить бизнес-центр класса В площадью 60 тыс. кв. м на улице Двинцев, вл.14 в районе станции метро «Савеловская», бизнес-центр Gorky Park Tower площадью 33 тыс. кв. м со стороны Ленинского проспекта, а также офисный комплекс «Новоспасский двор» площадью 100 тыс. кв. м между Садовым кольцом и ТТК. Перечень проектов может быть продолжен. Как сообщил G2P консультант отдела по работе с владельцами офисных помещений компании Jones Lang LaSalle Александр Аверкин, в районе ТТК пока достаточно участков, которые ранее были заняты промышленными предприятиями (например, территория Краснопресненского сахарорафинадного завода на северо-западе Москвы или Станкостроительного завода им. Казакова на Кутузовском проспекте). «Вообще проектов в районе ТТК достаточно много: помимо уже упомянутых заводов, можно назвать бизнес-центр «Северное сияние» на территории издательства «Правда», бизнес-центр «Дмитровский» - все эти здания находятся в непосредственной близости от ТТК», - говорит Александр Аверкин. Формула успеха Успешность этих проектов, как говорит Илья Шершнев, во многом зависит от легкого транспортного доступа. «Основные аргументы в пользу офиса на ТТК - транспорт и расширение центрального делового района до его границ, которое уже произошло в сознании рынка. Успех зависит в основном от достаточности парковочных мест на охраняемой стоянке, все остальные критерии успешности едины для любого офисного проекта». С ним соглашается руководитель отдела исследований и аналитики компании Praedium Ольга Кисарина, поясняя, что в качестве составляющих успеха можно рассматривать продуманную концепцию, предусматривающую удобные планировки, качественное техническое обеспечение, достаточное количество машиномест, удобный подъезд и разумную необходимую инфраструктуру. Кроме того, специалисты отдела консалтинга компании «Доминион-М» считают немаловажным размер земельного участка, поскольку строительство небольшого объекта в районе ТТК, возможно, будет уже инвестиционно не столь привлекательно, как в районах, расположенных ближе к центру. Не последнюю роль играет и местоположение будущего бизнес-центра, так как не все места в районе ТТК одинаково престижны и удобны с точки зрения, строительства объекта коммерческой недвижимости. По мнению Рустама Топчиева, скорость заполнения офисных объектов (один из основных показателей успеха), в большей степени зависит от ставки арендодателя, от арендаторов, которые уже сидят в здании, а также от подхода арендодателя к подписанию договоров аренды. Константин Ким, в свою очередь называет следующие составляющие успеха бизнес-центров на ТТК: современный архитектурный проект здания, генеральный подрядчик с солидной репутацией, землеотвод с хорошим расположением по отношению к транспортным магистралям. Ближайшие перспективы По прогнозам экспертов, децентрализация будет продолжаться и набирать новые обороты. «При существующем спросе «убить» проект достаточно сложно – все проекты рано или поздно сдаются. Такая ситуация продлится до 2008 – начала 2009 года, а потом будет заполнить не очень успешный проект будет уже сложнее, - рассказывает Александр Аверкин. - Чем более насыщенным будет становиться рынок, тем более требовательными станут арендаторы и тем больше требований они будут предъявлять к техническим параметрам зданий. Сейчас же свои условия диктуют владельцы – и получают их». По словам Александра Аверкина, за счет новых проектов, которые в настоящее время реализуются за пределами Садового кольца, рынок офисов класса B возрастет с текущих 2 млн. до 4 млн. кв. м, то есть фактически удвоится к 2009 году. И хотя мнения экспертов в чем-то различны, все они сходятся в одном: район ТТК быстро обрастает офисными помещениями. Спрос постоянно увеличивается. И пока на рынок готовятся выходить новые объекты недвижимости на землях, прилегающих к ТТК, инвесторы начинают присматриваться к новому городскому проекту – четвертому транспортному кольцу.

15 Октября 2006 00:57
Источник: g2p.ru

Читайте также:





Архив новостей