Пермский край: проблемы управления жилым фондом

Пермский край: проблемы управления ... Пермский край: проблемы управления ...
Управление жильем. Помоги себе сам Частный бизнес замер в позиции низкого старта: в соответствии с принятым 1 марта 2006 года Жилищным кодексом (ЖК) собственники квартир в многоквартирных домах могут отказаться от услуг государственных ДЕЗов и ЖПЭТов и выбрать для управления своим жильем частную компанию. Перед предпринимателями открываются большие перспективы: в Березниках 3, 324 млн. кв.м. жилья, при стоимости коммунального обслуживания 5,08 руб. за 1 кв.м в месяц через муниципальные коммунальные организации проходит почти 17 млн. рублей. В Соликамске жилья поменьше — 1,677 млн. кв.м., и оплата дифференцированная, в зависимости от состояния дома и набора предоставляемых коммунальных благ, но даже из расчета минимального тарифа — 3,16 руб. за 1 кв.м. (столько платят жильцы самых ветхих домов), объем открывающегося рынка услуг по управлению жильем превышает 5 млн. рублей в месяц. Да и конкуренции как таковой еще не наблюдается — в Березниках управляющие компании контролируют 30 процентов жилфонда, в Соликамске в ведении УК находится меньше десятой части жилья. Есть за что побороться! Главный вопрос, который любая управляющая компания (УК) старается решить как можно скорее — как обеспечить себя наиболее выгодными объектами управления? По словам директора березниковской УК "Фарт" Марины Финкельштейн, в городе всего 10-15 процентов привлекательного для коммунального бизнеса жилья — домов, которым пока не требуется капитальный ремонт. Такую же цифру называют и пермские частные "управдомы". Но, в отличие от избалованных обилием новостроек столичных компаний, которые категорически отказываются работать с домами старше 15 лет, местные УК не чураются и объектов более солидного возраста. Главное — достичь взаимопонимания с собственниками. Проще всего "добиться взаимности" от товариществ собственников жилья — само их наличие говорит о том, что жильцы "созрели" до понимания необходимости самостоятельно распоряжаться своей собственностью. При этом не факт, что ТСЖ будет готово взять на себя заботы по непосредственному управлению домом, в этой ситуации договор с управляющей компанией — логичное решение. С собственниками домов, где отсутствует даже актив или инициативная группа, договориться намного сложнее, зачастую жильцы воспринимают в штыки любые попытки диалога со стороны УК, это отпугивает потенциальных игроков: "Наши люди считают, что право на услуги ЖКХ им дано при рождении, — иронизирует владелец пермской компании "Владимир", управляющей объектами коммерческой недвижимости, Владимир Бурлага. — Я не готов заниматься жильем, потому что не знаю, что нужно сделать, чтобы собственники научились планировать свой общий бюджет, определять приоритеты, принимать осмысленные коллективные решения и нести за них ответственность, чтоб они поняли, что за качественное обслуживание нужно платить по реальным расценкам или хотя бы близким к реальности... Все-таки этот рынок слишком зависит от деловой культуры граждан, а она у нас еще в зародыше". Магомет идет к горе Рентабельность бизнеса по эксплуатации жилого фонда на сегодняшний день находится в пределах 15-20 процентов. Это при самых благоприятных условиях. По словам Марины Финкильштейн, для ее компании управление жильем — это лишь одно из направлений, и только наличие других источников дохода помогает УК "Фарт" удерживаться на плаву. Компания управляет семью пятиэтажками уже полтора года, но прибыли от этой деятельности пока не получает. Одна из самых веских причин убыточности бизнеса — большой «разброс» домов — как территориальный, так и качественный. Самый «молодой» дом сдан в эксплуатацию в 1999 году, старший — 64-го года постройки. К тому же жильцы пока придерживаются тарифов, утвержденных городской администрацией, а они, по расчетам руководства "Фарта", минимум вдвое ниже реальных затрат на эксплуатацию зданий. Впрочем, предприниматели согласны и на такие условия. Достаточный объем обслуживаемых площадей может обеспечить рентабельность при невысоких тарифах, — утверждает заместитель директора по экономике пермского ООО "УК "Урал" Геннадий Неменатов. Получив в управление целый квартал, можно существенно сократить расходы. Пермяки опираются на собственный опыт: мэрия еще в сентябре 2004 года в порядке эксперимента передала в управление частным УК несколько микрорайонов. Компаниям, которые строят свой бизнес в других городах региона, об управлении кварталами остается пока только мечтать: при существующей процедуре жители каждого дома выбирают себе УК самостоятельно, без оглядки на соседей. Случаев, когда такое решение принималось коллективно на общих собраниях жильцов нескольких рядом стоящих домов, ни в Березниках, ни в Соликамске, пока не было. Да и сами собрания можно перечесть по пальцам — в Березниках, к примеру, за полтора года действия ЖК собственники провели всего триста собраний, а многоквартирных домов в городе в три с лишним раза больше. В этом березниковцы ничем не отличаются от жителей остальных регионов страны: по данным Министерства регионального развития РФ способ управления своим жильем выбрали всего восемь процентов россиян. Что же делать? Эксперты советуют вспомнить пословицу про Магомета и гору. "Компании, которая хочет получить подряды на управление жильем, нужно начинать с саморекламы и пиар-поддержки самой услуги", — считает Оксана Крымина, генеральный директор маркетинговой группы БЕШ, которая занимается выводом на рынок ЖКХ частных управляющих компаний. Но если в центральных городах управляющие компании используют для своего продвижения всю палитру рекламных и информационных возможностей — от публикаций в СМИ до создания собственных интернет-сайтов, то на периферии пиар делается «ногами» — представители частных УК встречаются с инициативными группами жильцов, выступают на собраниях, рассказывают, убеждают. "Приходится начинать с азов, — говорит директор пермской УК "Жилсервис" Олег Брагин. — Люди не понимают, что понятие "собственность" вышло за пределы их квартиры, и теперь за состояние этой собственности несут ответственность они, а не ДЕЗ… "80 процентов собственников жилья, включая тех, кто не испытывает финансовых проблем, убеждены, что расходы по ремонту дома, внутридомовых коммуникаций и благоустройству территории должен нести муниципалитет". Данные опроса консалтинговой фирмы "Стратегика", специализирующейся на анализе рынка услуг ЖКХ …Отношение к реформе у большинства жильцов очень скептическое. Люди привыкли за свою жизнь, что в сфере ЖКХ ничего не меняется. А после всех этих государственных реформ, выборов, монетизаций и тому подобного люди заранее настроены на то, что будет только хуже. Когда удается изменить эту точку зрения, начинается уже нормальная работа. Но и после этого надо продолжать с людьми общаться, общаться и общаться…" Борьба за потребителя Медлить с "наведением мостов" с населением частным УК не стоит еще и потому, что их главные конкуренты — муниципальные предприятия ЖКХ тоже оценили пользу коммуникации. Березниковские ДЕЗы и ЖПЭТы ведут агитацию среди жильцов подконтрольных им домов, соликамский ЖПЭТ-2 организовал целую пресс-конференцию для журналистов городских СМИ. В своем выступлении и.о. генерального директора треста Валерий Гребенюк сделал упор на плюсах, которые сулит собственникам заключение договора на управление жильем с муниципальной организацией. На старте "муниципалы" находятся в более выгодной позиции, чем предприниматели. Во-первых, собственники доверяют МУПам больше, чем частникам. Это показывают многочисленные опросы: население относится к частникам в ЖКХ с плохо скрываемым недоверием, сказывается опыт общения с поставщиками коммунальных благ — как только генерирующие и водоснабжающие организации перешли в частные руки, стоимость услуг немедленно начала расти. На фоне "акул капитализма" вечно нетрезвый слесарь ЖЭКа кажется совсем не страшным, почти родным — плохонький, да свой. "70 процентов россиян не хотят иметь дела с частной управляющей компанией, так как опасаются повышения цен или ухудшения качества услуг". Данные опроса консалтинговой фирмы «Стратегика», специализирующейся на анализе рынка услуг ЖКХ Во-вторых, у МУПов уже есть штат сотрудников и материально-техническая база, к тому же, как ни крути, у них многолетний опыт работы в сфере коммунального обслуживания. Правда, в условиях рыночных отношений этого опыта будет недостаточно, — считает главный специалист жилищного отдела березниковского управления городского хозяйства Наталья Малишевская: «Чтобы соперничать с коммерческими предприятиями, МУПам нужно научиться по-новому вести административно-хозяйственную деятельность, уделять внимание маркетингу, продвигать конкурентоспособные услуги. Людям, которые много лет работали под лозунгом «Управдом – друг человека», трудно будет перестроиться, привыкнуть, что жильцы теперь хозяева и могут выбирать «управдома» по своему усмотрению». В-третьих, по 131 Федеральному закону до 2009 года все МУПы должны стать частными предприятиями — приватизироваться или превратиться в акционерные общества. По такой схеме весной 2006 года был реорганизован один из березниковских ЖПЭТов — акционером управляющей компании ОАО «Комфорт» стала администрация. Причем, — обращает внимание руководитель сектора конкуренции в области ЖКХ фонда «Институт экономики города» Владилен Прокофьев, — помещение и техника, которые находятся в распоряжении МУПа, могут быть включены в уставной капитал, в этом случае предприятие освобождается от необходимости платить за аренду муниципальной собственности. Управдом по конкурсу По Жилищному кодексу собственники вправе самостоятельно выбрать организацию, которой они доверят управление своим жильем, до 1 января 2007 года. После этой даты в игру вступает муниципалитет: в течение следующих шести месяцев весь «неопределившийся» жилфонд должен быть вынесен на открытый конкурс и распределен между управляющими компаниями. И МУПы, и частные компании в равной степени заинтересованы в том, чтобы оформить договорные отношения с жильцами до часа «икс». К участникам конкурса предъявят довольно жесткие требования. У компаний не должно быть долгов, они должны обладать солидным уставным капиталом, компании должны будут оплачивать свое участие в конкурсе на право управления, а также гарантировать выплаты поставщикам жилищно-коммунальных услуг. В качестве гарантии участники должны предоставить безотзывную банковскую гарантию, договор со страховой компанией или залоговый депозит. Размер платы за содержание и ремонт жилья также определят местные власти, причем тариф будет высчитываться пообъектно: Постановление правительства РФ № 75 обязывает муниципалитеты подробным образом проинспектировать выставляемый на конкурс жилфонд, оценить техническое состояние каждого дома, определить необходимый объем работ по эксплуатации. Весь жилфонд, выставляемый на конкурс, будет поделен на лоты не более 100 тыс. кв. метров — это 10-15 многоквартирных домов. Здания должны быть расположены на граничащих земельных участках — значит, есть риск, что в один лот могут быть объединены дома в сносном техническом состоянии и изношенные "хрущобы". Выиграв такой лот, компания уже не сможет отказаться от заключения договора. "Ветоши", конечно, будет больше, — прогнозирует Марина Финкельштейн. — Все "приличные" дома компании постараются разобрать до конкурса". Чем скорей, тем лучше Самостоятельный выбор формы управления на руку не только потенциальным игрокам рынка, но и остальным заинтересованным сторонам, в первую очередь самим собственникам: сейчас у них еще есть возможность выбрать компанию, которая предложит лучшие условия. После проведения конкурса тариф на техобслуживание будет жестко установлен. Если кто-то из владельцев квартир будет сопротивляться, его заставят подписать договор через суд, и этот человек будет терпеть невыгодные условия год — таков минимальный срок действия договора. Не стоит забывать, что до 1 января 2007 года собственники могут зарегистрировать ТСЖ и подать заявку на выделение денег на капремонт — по 140 Указу губернатора Пермского края расходы на капитальный ремонт в домах, где создано ТСЖ, компенсирует региональный бюджет. В том, чтобы собственники поскорее определились с выбором, заинтересованы и ресурсоснабжающие организации: в этом случае поставщик сможет заблаговременно заключить договор на поставку услуг с управляющей компанией, и условия сотрудничества можно будет обсудить заранее, до начала отопительного сезона. Если собственники примут решение самостоятельно, местные власти снимут с себя головную боль, связанную с подготовкой и проведением конкурса. Проблем с ним может возникнуть вагон и маленькая тележка. Если к назначенному сроку компании не подадут заявок, конкурс не состоится, и муниципалитету придется проводить его снова и снова, пока не появится хотя бы один желающий. Если ни один из участников не согласится обслуживать ветхие кварталы на условиях, определенных конкурсной документацией, организаторам конкурса придется снижать ставку, экономить на затратах по содержанию жилья. При всем этом активной пропаганды "самоопределения" власти не ведут, чиновники не хотят брать на себя ответственность за работу управляющих компаний, как выбранных самостоятельно, так и назначенных по конкурсу. "Администрация города не имеет никакого касательства к договорным отношениям между собственниками дома и управляющей организацией, — говорит заместитель березниковского главы по коммунальному хозяйству Сергей Кузнецов. — У администрации нет никаких рычагов контроля и воздействия на управляющую компанию". "Все нюансы отношений с назначенными УК лягут на плечи самих жильцов", — продолжает первый вице-глава города Андрей Лебедев. К тому же власти, являясь собственниками или акционерами преобразованных ДЕЗов и ЖПЭТов, косвенно заинтересованы в сохранении сложившейся ситуации: "свои" коммунальные структуры хотя бы можно контролировать, а какой спрос с частника? В ЖКХ достаточно рисков, если предприниматель, открывший нерентабельный магазин, рискует только своими деньгами, то руководитель компании, взявшей в управление несколько домов, отвечает за безопасность сотен людей. "Мы еще горя хапнем с этой реформой!", — предрекает глава администрации Добрянки Владимир Носик. У чиновника есть основания для мрачных прогнозов: бизнес в ЖКХ появился в Добрянке раньше, чем в других городах Прикамья, и некоторые частные УК, столкнувшись с реальными проблемами, оказались не готовы их решать. Сейчас добрянский муниципалитет прорабатывает положения будущего конкурса, чиновники думают, как "привязать" УК к ответственности перед администрацией. В качестве одного из вариантов рассматривается аккредитация претендентов. Каждая компания должна пройти аттестацию, специалисты администрации оценят все — от подготовленности персонала до наличия у УК необходимого оборудования. Коммунальная эволюция С собственниками, которые не примут самостоятельного решения, поступят так же, как с получателями "писем счастья" в начале пенсионной реформы: их дома автоматически перейдут в управление организаций, которые уже сейчас обслуживают это жилье. За примерами далеко ходить не надо: по словам директора березниковского ОАО "Комфорт" Владимира Удовихина, собственники двух сотен домов, которые его компания обслуживала, будучи ЖПЭТом, уже перезаключили договоры со сменившей форму собственности организацией. "ДЕЗы будут сопротивляться до последнего, не пуская на рынок частных конкурентов, — говорит Владилен Прокофьев. — Предпринимателям придется действовать по принципу «спасение утопающих — дело рук самих утопающих". Компаниям, которые хотят получить в управление солидную долю рынка, пора переходить к активным действиям». Конечно, со временем реалии рынка возьмут свое, последняя оставшаяся от СССР монополия рухнет. Ведь еще несколько лет назад чиновники не могли понять, как это можно — доверить частнику торговлю продуктами питания или ресторанные услуги. Скоро само госуправление зданиями будет восприниматься как атавизм, собственники станут грамотнее, но тогда и начать бизнес в этом сегменте будет труднее, чем сегодня, — из–за жесткой конкуренции. То, что перемены не заставят себя ждать, убедительно свидетельствует опыт Ангарска: в периферийном городе Иркутской области с населением чуть больше 200 тысяч человек (как Березники и Соликамск вместе взятые) при активной поддержке местных властей с начала 2004 года появилось девять частных управляющих компаний. Будучи заинтересованы в качестве своей работы, частники внедряют современные технологии, активно сотрудничают с ТОСами, которые следят за сохранностью надворного оборудования, отремонтированных подъездов: "Мы расстались со старой системой жилищно-коммунального хозяйства, когда никто ни за что не отвечал", — объясняет директор одной из ангарских УК Дмитрий Карпущенко. В 2006 году Ангарск был признан самым благоустроенным городом России, работой управляющих компаний довольны 84 процента горожан, а ангарские УК присматриваются к рынку Иркутска. Управление жильем: "синдром Маугли" по-российски Определиться с выбором способа управления жильем россияне должны были еще до 1 марта 2006 года. Но к весне стало понятно, что подавляющая часть населения благополучно "прохлопала" этот момент, а немногочисленные сознательные граждане, которые решили передать свое жилье в управление частной компании, обнаружили, что выбирать «управдомов» им особенно не из кого: рынок не успел сформировать предложения. Контрольную дату перенесли на первый день будущего года. По замыслу законодателей, домовладельцы должны были использовать отсрочку на всю катушку: проводить собрания, теребить чиновников, чтобы те помогли им определиться с выбором, штурмовать юридические консультации, интересоваться принципами и качеством работы появляющихся управляющих компаний… Но чуда не произошло: на дворе сентябрь, а безответственные жильцы не торопятся превращаться в ответственных собственников. Низкую активность населения принято объяснять недостаточной информированностью: все неизвестное пугает и вызывает естественную реакцию отторжения. Власти признаются в том, что ошиблись в степени необходимой пропаганды реформы: "Работать надо было более интенсивно", — говорит вице-губернатор (и бывший глава Березников) Игорь Папков. Социологи "окрестили" поведение домовладельцев "синдромом Маугли" — так называется постоянное ощущение опасности, вызванное отсутствием информации. ДЕЗам, заинтересованным в том, чтобы сохранить за собой как можно больший объем жилья, пассивность населения только на руку, а возможности частных управляющих компаний пока слишком малы, чтобы справиться с правовой дремучестью собственников: «Мы больше года обслуживаем несколько домов, как подрядная организация, — рассказывает директор соликамской УК "Коммунал" Владимир Рязанцев, — но рискуем потерять этот жилфонд после Нового года, потому что жильцы не желают понимать, что они должны на общем собрании принять решение и "закрепить" за собой нашу управляющую компанию. Когда говоришь им об этом, люди удивляются: "Зачем собрание? Мы же вас уже выбрали, нас все устраивает…" Соблазн свалить все на невежество населения велик, однако "неизвестное пугает" не только собственников: "Муниципальные власти и эксплуатационные компании сами до сих пор слабо представляют себе, как реализовать нормы нового Жилищного кодекса", — говорит руководитель проектно-аналитического отдела инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Валерий Мищенко. Метод воздействия Чиновники сетуют на то, что реформа не продумана с точки зрения ее практического применения, и изобретают собственные "рецепты". Новосибирские власти выбрали путь цивилизованного диалога с федеральным центром и обратились к Правительству и Госдуме с просьбой перенести дату начала открытых конкурсов по выбору управляющих компаний с 1 января на 1 мая 2007 года, чтобы не поставить под угрозу срыва отопительный сезон. Вдобавок новосибирцы предложили ввести четвертый, не предусмотренный Жилищным кодексом способ управления многоквартирными домами — создание ТСЖ с последующей передачей его функций управляющей компании, а также создать механизм страхования общего имущества многоквартирного дома — на случай форс-мажора. Мэр Архангельска Александр Донской переговоры с Москвой вести не стал, а предупредил местных коммунальщиков, что будет "придираться к управляющим компаниям", дабы бороться против возможных "летучих" фирм, которые, потратив деньги на рекламу, оберут жильцов и "смотаются", бросив неподготовленный к зиме дом: "Что делать, если мы родились в Гондурасе", — мотивировал свою позицию градоначальник. Пермяки, придерживаясь либеральных традиций, занялись просвещением. Как сообщил исполнительный директор Пермского Фонда содействия ТСЖ Анатолий Конев, весной этого года посольство Канады в России провело федеральный конкурс по реформе ЖКХ. В нем участвовали разные регионы, в том числе и Пермский край. Пермский проект "Повышение эффективности в управлении жилищной сферой в городе Перми" был назван в числе победителей. Проект рассчитан на год, к настоящему моменту специалисты фонда подготовили к печати несколько тематических сборников. Кроме того, управление жилищно-коммунального хозяйства Пермской мэрии получило городскую целевую программу "Развитие рыночных отношений в сфере управления многоквартирными домами в городе Перми" на 2006-2007 годы, которая начнет работать в сентябре. Муниципалитеты на периферии в большинстве своем заняли выжидательную позицию: "Мы долго не могли определиться с приоритетами, не было целостной программы действий — признается глава Березников Андрей Мотовилов, — в результате город не смог воспользоваться возможностью получить средства по пресловутому Указу № 140: в начале года в краевом бюджете на капремонт в Березниках был заложен 41 млн. рублей. Через полгода из-за отсутствия заявок лимит урезали до 8 млн. рублей". Первые активные действия в Березниках и Соликамске стали заметны лишь к концу третьего квартала. В августе в Соликамске состоялось целых два «коммунально-просветительских» мероприятия: пресс-конференция для журналистов и круглый стол для населения, а в Березниках открылась "Школа домохозяина" (проект березниковского представительства "Пермского областного кадрового агентства"). "Кот в мешке" "Образовательный процесс", вроде бы, пошел, но активности собственникам это не прибавило, так что права на управление жилфондом городов края будут распределяться преимущественно на открытых конкурсах. Перед муниципалитетами стоит нетривиальная задача: передать не самый выгодный для бизнеса жилфонд в руки компаний, которые смогут управлять им максимально эффективно. Требования к участникам конкурса, прописанные в Постановлении правительства РФ № 75, настолько жесткие, что некоторые предприниматели уже сейчас отказываются от борьбы (совсем недавно заявление на эту тему сделал председатель регионального фонда развития ЖКХ Свердловской области Василий Андриянов). При этом нет никаких гарантий, что компания, ставшая победителем, справится со своей задачей: опыт работы частных УК исчисляется максимум двумя годами, при этом до сих пор компании стремились получить в управление дома в хорошем техническом состоянии, отработанными методами работы на объектах разного уровня изношенности могут похвалиться единицы. А многоопытные МУПы, перепрофилировавшиеся в УК, привыкли тратить чужие деньги, в то время как в нынешних условиях им предстоит зарабатывать свои... На недостаток информации жалуются и предприниматели. Бизнес не склонен к необдуманным капиталовложениям, предприниматели хотят понимать, что их ждет: "Мы подумываем о том, чтобы поучаствовать в открытом конкурсе, — говорит директор частной управляющей компании ООО "Фарт" Марина Финкельштейн, — но это связано с серьезными вложениями, а нам пока предлагают "кота в мешке": составлением подробной технической документации по каждому дому власти начнут заниматься только после Нового года. Предпринимателей беспокоит и малый срок действия договора: "Бизнес ЖКХ по определению не может носить краткосрочный характер, — объясняет председатель комиссии по девелопменту и строительству "ОПОРЫ РОССИИ" Алексей Кожевников. — Минимальный срок договора на управление не может быть менее трех лет. А лучше пять. Сегодня все подобные договоры заключаются на срок не более года. А если через год власти отдадут дом другой компании, УК просто потеряет вложенные средства. Ни одна коммерческая организация на такой риск не пойдет". Еще один момент, с которым связаны тревоги бизнесменов, — взаимоотношения с энергоснабжающими компаниями. Новый Жилищный кодекс налагает запрет на заключение прямых договоров между поставщиками энергоресурсов и конечными потребителями, и УК должны взять на себя обязательства по предоставлению собственникам коммунальных услуг — водо-, тепло- и электроснабжения. С одной стороны, — считает директор пермской управляющей компании "Жилстрой" Олег Брагин, — у нового порядка есть свои плюсы: он стимулирует управляющие компании внедрять энергосберегающие технологии, устанавливать приборы учета, компании будут заинтересованы в том, чтобы внутридомовые сети содержались в исправном состоянии, а коммунальные платежи собирались в полном объеме. С другой стороны, «есть опасность, что УК останутся "крайними", поскольку предъявлять финансовые претензии поставщики будут именно им, а другого источника кроме платежей собственников жилья у управляющих компаний нет". Разведка боем С тем, что Жилищный кодекс оставил без ответа многие вопросы, не решаются спорить даже федеральные власти. Глава департамента жилищно-коммунального хозяйства ответственного за реформу Министерства регионального развития Ремир Мукумов, критикуя муниципалитеты за то, что они не слишком торопятся исполнять жилищное законодательство, признал, к примеру, что ЖК никак не регулирует проблемы, связанные с взаиморасчетами между управляющими компаниями и муниципалитетами, обязанными оплачивать коммунальные услуги за нанимателей социального жилья. По закону размер квартплаты будет определять собрание собственников квартир, и местному бюджету придется вносить квартплату наряду с собственниками квартир независимо от того, насколько высокие тарифы за обслуживание дома будут установлены. Такая неопределенность в стране, где в большинстве многоквартирных домов соседствуют собственники жилья и наниматели, чревата конфликтами и судебными исками. Тем не менее, в возможность очередной отсрочки не верят ни власти, ни эксплуатационные организации, ни независимые эксперты: "Времени на подготовку было дано достаточно, — объясняет адвокат адвокатской конторы Пермской области Станислав Шестаков, — к тому же Москва активно вносит дополнения и разъяснения в жилищное законодательство (30 августа правительство РФ утвердило новые Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, если работы по управлению, содержанию общего имущества выполнялись некачественно или вообще не выполнялись, — прим. ред.), значит, не планирует отодвигать обозначенные ранее сроки". И все-таки… Судя по всему, новый Жилищный кодекс в той его части, которая касается управления жильем, внедряться в умы и действительность будет так же, как и многие другие законы: в полном соответствии со знаменитым девизом Наполеона: "Главное — ввязаться в бой, а там видно будет". Вполне возможно, что самые пессимистические прогнозы, касающиеся законодательного новшества, как раз и не сбудутся. По крайней мере, при верном раскладе. Во всяком случае, более-менее оптимистически настроенных специалистов в этом вопросе тоже хватает. Начальник регионального управления ЖКХ Сергей Касаткин, например, считает, что рынок управления жильем в Перми вполне способен эволюционировать самостоятельно, самоуправление здесь развито гораздо сильнее, чем в других городах — недаром Пермь считается самым "гражданским" городом. Примерно аналогичного мнения придерживается Дмитрий Гордеев, эксперт фонда "Институт экономики города", который консультирует Правительство РФ в части ЖКХ: "База есть, давайте попробуем ее реализовывать. Задача властей — установить правила игры, а потом координировать и контролировать процесс, защищать интересы населения, а бизнес, если ему не мешать, сам найдет оптимальные решения". Как стать управдомом: пошаговая инструкция Управление жильем, как любой другой бизнес, может быть разложено на составляющие, просчитано и спланировано. Причем, чем подробнее будет план, тем лучше. И начинать нужно не со сметы расходов, а с ответа на идеологические вопросы. Для начала нужно понять, какие причины заставляют организацию выходить на рынок управления жильем. Мотивы УК, создаваемой при компании-застройщике, фирмы, торгующей стройматериалами, ТСЖ, подрядной организации, муниципального ДЕЗа или фирмы, организуемой "с нуля", будут разными, следовательно, будут различаться и цели, которые они перед собой ставят. Хотя, одна причина будет общей для всех: любая компания, расширяя границы своего бизнеса, рассчитывает на увеличение прибыли. Других оснований для выхода на рынок может быть столько же, сколько и самих компаний. Спрос на профессиональное управление объектами недвижимости растет. Особенно в свете жилищного нацпроекта и реализации программ по строительству жилья. Дочерние УК есть далеко не у всех девелоперов, к тому же существующие при застройщике УК работают, скорее, на имидж компании, прибыльность УК в этом случае не является целью. Но чем больше будет строить девелопер, тем острее будет его потребность в том, чтобы передать построенные объекты профессиональной управляющей компании. Компания может быть заинтересована в увеличении своего бизнеса, чтобы улучшить качество услуги. Чем больше в управлении площадей, тем шире возможности для внедрения дорогостоящих технологий, использования нового оборудования. Побудить компанию расширять свое присутствие на рынке управления недвижимостью может и желание сэкономить: стартовые затраты по организации УК постоянно растут, поэтому чем раньше компания выйдет на этот рынок, тем меньше выложит за "вход". К тому же в управлении жильем от объема напрямую зависит рентабельность бизнеса: эксплуатационные расходы, затраты на приобретение техники и зарплату сотрудников, которые работают сразу на нескольких домах, распределятся по всем объектам. Сколько на себя взять? Сформулировав причину выхода на рынок, необходимо определить специализацию компании. УК может взять на себя все функции по эксплуатации здания или организовать структуру, которая будет только управлять процессом, а конкретные работы станут выполнять приглашенные подрядные организации. В первом случае создается компания, в которую будут входить эксплуатационные подразделения, техника и штат обслуживающего персонала. Такой вариант требует высоких стартовых затрат, поскольку технику нужно купить, а сотрудников нанять на постоянную зарплату. Создавать такую компанию целесообразно, когда есть гарантии получения объектов и перспектива управления целыми микрорайонами. Для подавляющего большинства ныне действующих частных УК предпочтительнее оказывается второй вариант, при котором создается управляющая компания в чистом виде, сотрудники которой занимаются организацией работы, поиском объектов, а все технические функции отдаются на аутсорсинг. В этом случае старт не требует серьезных финансовых затрат. Минусы такого способа управления в том, что УК зависит от подрядчиков, и те могут диктовать компании свои условия. "Но рынок развивается, —говорит генеральный директор березниковской УК "Фарт" Марина Финкельштейн, — когда мы начинали в 2004 году, в городе было только три подрядных организации, сейчас их уже больше десятка. Пока всем места хватает, но скоро подрядчики тоже начнут конкурировать между собой за то, чтобы работать с той или иной управляющей компанией". Кадры решают все Мотивом в пользу компании менеджеров может стать и дефицит рабочих кадров. Только законченные оптимисты уверены, что им удастся быстро сколотить коллектив квалифицированных сантехников, слесарей, кровельщиков. Однако подбор управленцев тоже является серьезной проблемой. В настоящий момент высшие учебные заведения, которые готовят специалистов такого профиля, работают только в Москве и Санкт-Петербурге, да и то всего пару-тройку лет. Дипломированных управдомов в провинции вы не найдете, подавляющее большинство менеджеров ныне действующих УК — выходцы из муниципальных коммунальных структур или самоучки. В Москве управленцев для сферы ЖКХ готовит Государственный университет управления, в 2006 году вуз заключил договор о сотрудничестве с технологическим университетом "Карлсруэ" (Германия). В Санкт-Петербурге набор по специальности "Управление жильем" в этом году объявили больше десятка учебных заведений. В первую очередь обучение предназначено для председателей ТСЖ, специалисты прогнозируют появление и тех абитуриентов, кому диплом понадобится для дальнейшего трудоустройства. Вузы Перми на управдомов в массовом порядке пока не учат. Региональный институт непрерывного образования (РИНО) при ПГУ предлагает несколько учебных программ, посвященных жилищной реформе, в их числе и курс "Управление в сфере ЖКХ". Как пояснила эксперт РИНО ПГУ Елена Стерлигова, сейчас институт принимает заявки. Если из жаждущих знаний можно будет сформировать группу, в сентябре-октябре начнутся занятия. В это же время в Березниках начнут работать курсы для управляющих жилищным фондом. В них могут принять участие не только березниковцы, но и жители соседних территорий: Чердыни, Красновишерска, Соликамска. Программа курса рассчитана на граждан, которые желают создать в своем доме товарищество собственников Жилья (ТСЖ) или собираются войти инициативную группу жильцов, чтобы контролировать процесс управления домом. Занятия для будущих управдомов будут вести начальник государственной жилищной инспекции по Пермскому краю Анатолий Лаврентьев, специалисты краевого управления жилищно-коммунального хозяйства, преподаватели Пермских университетов, специалисты жилищного отдела березниковской администрации. Для организации УК «неполного цикла» достаточно нескольких ведущих сотрудников. В идеале это должны быть: — инженер ЖКХ (руководит технической экспертизой зданий, составляет перечень необходимых работ по эксплуатации и контролирует качество их выполнения подрядчиками); — проект-менеджер (составляет проектно-сметную документацию и инвестиционные программы для каждого объекта); — менеджер по продвижению (отвечает за рекламу и пиар, общается с собственниками, ведет переговоры с потенциальными потребителями); — главный бухгалтер (желательно со специализацией в области ЖКХ); — юрист (также специализирующийся на вопросах управления недвижимостью). На практике часть этих функций берет на себя генеральный директор компании, часть —менеджеры совмещают. Но ключевые функции должны быть закреплены за конкретными людьми. Чтобы засвидетельствовать серьезность своего статуса, компания может оформить сертификаты, которые подтвердят квалификацию сотрудников. Минимальная численность штата начинающей управляющей компании (с учетом второстепенных сотрудников) составляет пять-шесть человек. Необходимые излишества Особенность услуги управления недвижимостью — отсутствие единых стандартов. Поскольку последнее слово — за собственником, для каждого объекта придется разрабатывать отдельный перечень работ и регламент их выполнения. С такой дифференциацией связана другая характерная черта этого бизнеса — сложность определения качества услуги. Чтобы избежать разночтений и конфликтов с заказчиком, необходимо формализовать весь процесс управления и подробно прописать все производственные процессы, порядок приемки работу исполнителя, а также зоны ответственности. Формальный подход ко всем этапам работы по эксплуатации жилья дает возможность оперативного контроля качества работы подрядчика и услуги в целом. Порядок проверки качества услуги конечным потребителем — собственником — также должен быть прописан в договоре, а регламент выполнения работ должен прилагаться к договору. На первый взгляд, это может показаться излишеством, но от этого зависит доверие к УК и ее репутация. Даже если потребитель не проверил лично качество услуги, возможность это делать повышает доверие к компании. Кроме того, такая работа облегчает контроль качества услуги и финансовых потоков для самих руководителей УК и выглядит несомненным плюсом в глазах инвесторов. Оптимизируй это Пока у УК нет достаточных площадей в управлении, совсем не лишне будет найти источник дополнительного дохода. Во-первых, избавиться от неплательщиков полностью — желание из области фантастики, 7-10 процентов собственников стабильно не платят за услуги ЖКХ. Во-вторых, значительная часть жильцов пользуется льготами, которые должны компенсироваться из бюджета. Однако жилищные субсидии перечисляются на счета УК с большой задержкой, до сих пор не решен вопрос по компенсации льгот за капремонт. В общем, какой-то процент недосбора необходимо закладывать в расчеты изначально. Без дополнительных поступлений не обойтись. "Помимо обслуживания самого дома управляющая компания может получить право использовать общие площади в коммерческих целях. Юридическое лицо может размещать рекламу, сдавать землю и общие помещения в аренду…" — советует адвокат адвокатской конторы Пермской области, сотрудничающий с Пермским фондом содействия ТСЖ Станислав Шестаков. Кроме того, стоит приложить усилия к оптимизации расходов: снизить себестоимость конкретных выполняемых работ, перевести собственных рабочих на сдельную оплату труда, а отношения с подрядчиками строить на условиях конкурсного отбора. Перспективным вариантом может стать сотрудничество с УК, работающей по соседству. Срабатывает уже известный принцип — чем больше площадей, тем дешевле обходится их обслуживание. Часть работ выгоднее оплачивать вскладчину, или оказывать взаимные услуги, обслуживая территорию "соседа". Такое партнерство в теории может принести массу преимуществ, как известно, "один в поле не воин". Конгломерация компаний, работающих в одной нише, вообще считается признаком цивилизованного рынка: ассоциации торговцев, туроператоров или частных перевозчиков давно перестали быть чем-то из ряда вон выходящим, почему бы не задуматься об ассоциации частных управдомов? В Иркутской области, которую нередко называют "флагманом жилищной реформы", в партнерство объединились 25 управляющих компаний, совместно они решают проблемы отопления, внедряют энергосберегающие технологии. По словам губернатора региона Александра Тишанина, компании-партнеры вскоре смогут даже строить свое собственное жилье, которое будут сдавать на условиях социального найма. Сколько это стоит? Для начала понадобится бизнес–план — от 50 до 90 тысяч рублей; регистрация предприятия — 15-20 тысяч рублей; затраты на рекламу — от 50 до 100 тысяч; аренда офиса 30-50 кв. м — от 300 до 500 рублей за метр, то есть в районе 20 тысяч в месяц; установка телефонной точки — 3 тысячи, выделенная линия Интернет — еще 2-3 тысячи, оплата услуг связи — 10-15 тысяч в месяц; комплектация офиса мебелью и оргтехникой — 20-25 тысяч. Запас по фонду оплаты труда (с запасом на второй месяц) — 100-120 тысяч рублей. Создание собственного расчетно-кассового центра — 30 тысяч рублей. Сертификация ключевых специалистов — 6-7 тысяч за каждый сертификат. Далее затраты уже идут непосредственно на вход на объекты. Минимальный объем обслуживаемого жилого фонда, позволяющий говорить о рентабельности — 90-100 кв.м. Это порядка 20 домов. В идеале их лучше получать в управление сразу, "одним куском". На популистские меры, направленные на то, чтобы сформировать положительный имидж компании, будет истрачено 30-40 тысяч рублей — этого хватит на то, чтобы обустроить одну детскую площадку: выкрасить ее в яркие цвета, установить скамейки для мам и бабушек. Практика показывает, что такие вложения гораздо сильнее влияют на отношение жильцов, чем освежающий ремонт в 1-2 подъездах. Итого по самым скромным прикидкам расходы составят: стартовые 310 тысяч рублей, затраты на имидж — 30 тысяч, и НЗ — 30 тысяч рублей на непредвиденные расходы. Итого: 370 тысяч рублей. Это минимальная "плата за вход". Оптимистичный срок окупаемости при достаточных объемах — 5 лет, а вообще лучше планировать 6–7 лет, учитывая возможные сбои. Расчеты представлены УК «Жилсервис».

18 Октября 2006 10:50
Источник: gkh-reforma.ru

Читайте также:





Архив новостей